7 conseils pour mener à bien votre projet d'investissement locatif

Pourquoi souhaitez-vous investir ? Vous souhaitez faire une plus-value à la revente dans un moyen terme ? Vous souhaitez vous créer un revenu supplémentaire pour vos vieux jours ? Vous souhaitez profiter d'un cash-flow rapidement ? Vous voulez défiscaliser grâce à la loi Pinel ? Avant tout investissement locatif, il est essentiel de bien définir votre projet et vos objectifs. De cette manière, vous choisirez un emplacement et un bien plus avantageux pour du rendement ou de la sécurité. De cette manière, vous saurez également si vous voulez investir dans un studio pour étudiant, un meublé pour actif ou un grand logement pour une famille.

Avant de choisir un appartement ou une maison à faire louer, il faut trouver le secteur et le cadre parfait. De base, recherchez un quartier de qualité, sécurisé, bien desservi par les transports en commun et doté de toutes les infrastructures (commerces, administrations) nécessaires. N'hésitez pas, également, à consulter les annonces pour connaître le taux de logements vacants dans différentes villes et arrondissements. Il est aussi important de prendre en compte le bassin professionnel et les étudiants aux alentours de la ville choisie.

Un investissement locatif, ce n'est pas comme choisir un bien où vous allez vivre. Le but est de rentabiliser l'argent investi le plus rapidement et le plus efficacement. En évacuant l'affectif de votre choix final, vous multipliez vos chances de trouver le projet parfait et de maximiser votre rendement locatif. De plus, ne vous laissez pas séduire par des prix trop bas. C'est peut-être que le bien cache des défauts, notamment une localisation dans une zone peu attrayante et donc une demande locative faible. Prenez en compte tous les critères et tous les paramètres avant de vous lancer.

Une fois votre investissement locatif effectué, vous devez trouver le bon locataire. Le locataire idéal, c'est celui qui payera régulièrement son loyer, qui ne dégradera pas le bien et ne causera, en général, aucun problème. Pour le trouver, c'est simple, vous devez demander plusieurs justificatifs pour minimiser les risques.

• Un document pour vous assurer de son sérieux (dernières quittances de loyer).
• Un document pour s'assurer de sa solvabilité (avis d'imposition de l'année précédente, contrat de travail).
• Un justificatif de domicile.
• Une pièce d'identité ou un passeport.

En cas de colocation, on vous conseille de demander une caution pour la totalité du loyer à chaque locataire. De cette manière, vous multipliez les garanties.

Avant d’effectuer votre investissement locatif, étudiez bien les charges liées à votre achat. En plus des mensualités de votre crédit immobilier, il faudra aussi payer :

• Les charges de copropriété.
• Les assurances.
• Les impôts sur le revenu foncier.

En plus de ces frais fixes, vous devez aussi prendre en compte les frais liés à l'usure normale du bien, aux travaux de rénovation éventuels et aux possibles dégradations. Isolation, changement de la chaudière, rafraîchissement de la déco, renouvellement du mobilier, réparation des équipements... beaucoup de frais doivent être anticipés. Il est aussi essentiel de penser à l'éventuelle vacance locative du bien. Pour vous prémunir contre les imprévus, il est donc préférable de disposer d'une bonne réserve d'épargne.

Acheter un bien locatif, c'est aussi devoir faire confiance à plusieurs partenaires au cours de votre projet. Le premier est le promoteur qui vend le bien. Respecte-t-il toutes les normes en vigueur ? Le taux de mixité des résidences est-il bien appliqué ? L'appartement neuf correspond-il à 100 % à ce qu'il décrit ? Ne passez des accords que dans des circonstances où vous êtes certains que vos intérêts ont été respectés.

Pour la gestion de votre bien, vous pouvez également faire appel à une agence de gestion locative. Cette dernière va vous décharger de plusieurs tâches comme la recherche de locataires, la mise en place de visites, le recouvrement des loyers et bien d'autres éléments du quotidien d'un propriétaire. Pour ce service, vous devez cependant débourser de 5 à 10 % des loyers (+ charges).

Pour vous garantir contre les problèmes inhérents à l'investissement locatif, vous devez souscrire une garantie locative pour votre logement en location. Il existe la très classique assurance loyers impayés ou la garantie Visale. Avec ces assurances, les impayés et les vacances locatives sont couverts. Au quotidien, c'est donc plus de temps, par exemple, pour retrouver un locataire sûr. Ce type de garantie correspond généralement à 1 ou 3 % du loyer.