253 mois : c’est la durée moyenne des prêts immobiliers en février 2025. Un record historique, qui s’explique par la hausse des taux d’intérêt observée depuis 2022.
Une durée de remboursement jamais observée auparavant
Le constat de l’Observatoire Crédit Logement / CSA est sans appel. Dans son baromètre de février 2025, il révèle que la durée d’emprunt n’a jamais été aussi longue. 253 mois en moyenne, avec une disparité selon le secteur : 262 mois pour une accession dans le neuf, 268 mois pour un achat dans l’ancien.
682 % des crédits immobiliers ont ainsi été consentis sur une durée supérieure à 20 ans, contre 65.7 % en 2024. En parallèle, les prêts de moins de 15 ans se font plus rares. Ils représentent seulement 12.3 % des emprunts en février 2025 (contre 14.6 % un an plus tôt).
Pourquoi les crédits s’allongent-ils autant ?
Sans surprise, l’allongement de la durée des prêts est une conséquence directe de la hausse des taux d’emprunt depuis juillet 2022. Plus le taux augmente, plus le montant des mensualités grimpe. Résultat : à durée égale, la capacité d’emprunt diminue, le taux d’endettement excède plus facilement la barre des 35 %... Et le marché de la production de crédits se retrouve grippé.
Pour améliorer l’accès au crédit malgré la hausse des taux, les banques disposent d’un levier à actionner : augmenter la durée de prêt. En étalant le remboursement sur une période plus longue, elles réduisent le poids des mensualités et permettent à un plus grand nombre d’emprunteurs d’être finançables.
Stratégie gagnante, puisque la production de crédits a retrouvé des couleurs en février 2025. En glissement annuel, elle progresse de 15.6 %, tandis que le nombre de prêts bancaires accordés augmente de 10.3 %.
Emprunter moins ou rembourser plus longtemps : le dilemme des acheteurs
Petit exemple pour mieux comprendre le lien entre taux d'intérêt, capacité d'emprunt, taux d'endettement et allongement de la durée de crédit.
Un couple d’emprunteurs avec un salaire mensuel de 5 000 € net souhaite rembourser une mensualité de 1 500 euros, pour rester à 30 % d’endettement. En 2022, à un taux de 0,9 %, il pouvait emprunter jusqu’à 329 347 € sur 20 ans.
En 2025, avec un taux d’intérêt de 3,06 %, et pour conserver une mensualité de 1 500 euros, le couple ne peut plus emprunter que 270 295 €, soit 59 052 € de moins qu’en 2022.
Pour emprunter la même somme qu’en 2022, le couple devrait assumer une mensualité de 1 830 €, ce qui ferait passer son taux d’endettement à 36,6 %. Seule solution pour rester sous les 35 % d'endettement autorisé : augmenter la durée de remboursement à 25 ans. Mais elle a un coût...
Un allongement stratégique… mais à quel prix ?
L’allongement entraîne un effet pervers : la hausse du coût total du crédit. Vous le savez déjà : plus la durée augmente, plus le taux d’intérêt est élevé.
En février 2025, le taux moyen du crédit selon l’Observatoire s’établit à 3.06 % sur 20 ans et grimpe à 3.16 % sur 25 ans. Concrètement, pour un crédit de 200 000 euros, vous paierez 21 894 € d’intérêts en plus en portant la durée de remboursement de 20 à 25 ans.
Terminons sur une bonne nouvelle. Le coût relatif moyen d’un achat immobilier, c’est-à-dire le nombre d’années de revenus nécessaires pour financer l’achat, est revenu à son plus bas. Il est passé de 4.9 années en janvier 2022 à 4.1 en février 2025, grâce à une forte progression des revenus depuis quelques mois.
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