Devenir propriétaire avant de partir en retraite, c’est possible ?

À moins de disposer d’un bas de laine confortable, vous devez emprunter pour financer votre achat immobilier. Bonne nouvelle : il n’existe pas d’âge limite pour obtenir un prêt immobilier.

En outre, les banques apprécient les profils seniors. Pourquoi ? Parce qu’ils disposent généralement d’un solide apport personnel et sont souvent déjà propriétaires. Des garanties auxquelles s’ajoutent une prise de risque réduite. Les seniors empruntent sur des durées courtes (en moyenne 15 ans), bénéficient de revenus confortables et supportent moins de charges, car les enfants ne dépendent plus d’eux.

Les futurs retraités ont tout intérêt à emprunter le plus possible pour financer leur acquisition et de conserver leurs produits d’épargne. Ils profitent ainsi à plein de l’effet de levier du crédit et conservent les avantages financiers et fiscaux et de leurs placements.

Une subtilité à connaître ? Les banques calculent différemment la capacité d’emprunt, (le montant maximum que l’on peut emprunter) pour cette catégorie d’emprunteurs. Elles ne prennent pas en compte l’intégralité de leurs salaires, mais un pourcentage de 70 %. Pourquoi ? Pour anticiper la perte de revenus à l’arrivée en retraite, de l’ordre de 25 % pour les salariés et de 50 % pour les indépendants.

Alors, tout est simple pour devenir propriétaire avant la retraite ? Pas tout à fait. Si les établissements bancaires se montrent favorables à un emprunt des seniors, c’est du côté des assureurs que le bât blesse.

Légalement, aucun texte de loi n’impose la souscription d’une assurance pour obtenir un prêt. Mais l’emprunteur verra son dossier refusé s’il n’est pas couvert.

Généralement, les contrats groupes des banques couvrent les emprunteurs jusqu’à 75 ans. Le prêt immobilier devra donc être soldé à cette échéance. Vous devrez avoir 60 ans maximum au moment de souscrire l’emprunt, si vous remboursez sur 15 ans.

La solution si vous êtes plus âgé au moment de souscrire le crédit ? L’assurance en délégation auprès d’un assureur extérieur à la banque. L’âge limite de couverture est bien plus élevé : jusqu’à 80, voire 85 ans.

Par ailleurs, les assureurs cherchent à limiter leur prise de risque. Ils privilégient ainsi les emprunteurs jeunes aux seniors, moins susceptibles de connaître des problèmes de santé. C’est donc sans surprise que le taux d’assurance augmente avec l’âge. Pour un emprunt sur 10 ans, il varie de 0.40 à 0.60 % pour un emprunteur de 50 ans et il double pour les sexagénaires.

La conséquence ? Un coût de l’assurance très élevé, voire le dépassement du taux d’usure pour certains emprunteurs, qui ne peuvent plus être financés.

Rassurez-vous, il existe plusieurs leviers à actionner pour faire aboutir votre projet immobilier :

• Assurer seulement le conjoint, s’il est plus jeune ou en meilleure santé ;
• Substituer à l’assurance de prêt une garantie comme une hypothèque de permier rang sur un logement déjà remboursé ;
• Proposer un produit d’épargne sécurisé, comme une assurance vie en fonds en euros, en gage du prêt immobilier.

Devenir propriétaire, c’est bien. Anticiper la transmission des biens aux héritiers, c’est mieux. Ils paieront ainsi moins de droits de succession. Le montage juridique à adopter d’urgence ? Le démembrement de propriété.

Concrètement, de votre vivant, vous allez céder la nue-propriété à vos enfants et conserver l’usufruit du bien. Celui-ci vous permet de rester dans le logement ou de percevoir les loyers si vous le louez. Les droits de donation sont calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier. Au décès, la pleine propriété se reconstitue entre les mains des héritiers, sans formalités à accomplir, ni frais de succession à verser. Pensez-y !