Devenir propriétaire de sa résidence principale dans le neuf avec un budget limité

Le bail réel solidaire a été mis en place pour permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf situé en zone tendue à un prix abordable. Ce bail implique de dissocier le foncier du bâti, et permet de cette façon de diminuer le prix final du logement neuf acquis. En d’autres termes, vous allez devenir propriétaire uniquement du logement construit, tandis que vous louez le terrain à un organisme solidaire foncier (OFS). Le loyer fixé étant faible et le bail étant fixé pour une durée de 18 à 99 ans, les avantages financiers sont intéressants. En l’occurrence, l'achat en BRS vous garantit entre 15 et 40 % d'économie par rapport à l'achat en pleine propriété dans le même secteur, ainsi qu'un loyer faible, qui est indexé sur l'IRL (indice de références des loyers).

Notez qu'il est tout à fait possible de revendre un logement acquis à l'aide du BRS, il suffit de respecter les mêmes critères d'éligibilité que ceux fixés pour l'achat. Ces critères varient en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes qui composent le foyer.

En achetant en BRS, vous avez ainsi la possibilité de devenir propriétaire dans une zone tendue, et donc attractive par définition, pour un prix modéré, sans compter que vous pouvez cumuler ce dispositif avec d'autres aides et prêts aidés, comme le PTZ par exemple pour les primo-accédants. Notez que vous bénéficiez d'une garantie de rachat du logement par l'OFS, et que vous profitez d'office d'une TVA réduite à 5,5 %. Enfin, certaines communes vous accordent même une remise entre 30 et 100 % de la taxe foncière, renseignez-vous pour en savoir plus auprès de la mairie.

En règle générale, l’achat d’un logement neuf est assujetti à la TVA à 20 %. Mais dans certains cas de figure, il est possible de faire des économies considérables en ne réglant que 5,5 % de TVA à l’achat du logement. Si vous souhaitez acquérir votre résidence principale et que le logement que vous souhaitez acheter se situe dans une zone dite ANRU, à savoir une zone de rénovation urbaine, ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces quartiers, vous pouvez bénéficier de cette réduction de TVA.  On relève 480 quartiers éligibles à la TVA réduite, répartis sur tout le territoire.

Pour en profiter, vous devez résider dans le logement durant au moins 10 ou 15 ans selon la date de livraison du logement neuf, et ce dernier doit respecter la réglementation thermique RT 2012. Enfin, des plafonds de revenus ont été déterminés en fonction du nombre de personnes qui compose votre foyer et de l’adresse du logement que vous souhaitez acquérir. 

Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt aidé par l’État, accordé sous conditions mais sans aucun taux d’intérêt. Il a récemment évolué pour s’adresser désormais à 6 millions de bénéficiaires potentiels supplémentaires, afin de soutenir l’accession à la propriété des primo-accédants. Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, ou que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les deux années précédentes, vous êtes peut-être éligible !

Le montant accordé dépend ainsi de la composition du foyer, de vos revenus et du secteur dans lequel vous souhaitez acheter votre logement, mais il peut désormais vous permettre de financer jusqu’à 50 % de l’opération. Les revenus de toutes les tranches ont été rehaussés en avril 2024, et une 4^e tranche de revenus a même été créée afin de permettre à un total de 29 millions de foyers fiscaux d’être éligibles à ce dispositif.

Outre les aides qui permettent de réduire le prix d’achat d’un logement neuf, ou faciliter son financement, notez que les promoteurs proposent souvent des offres commerciales avantageuses, qui donnent lieu à des économies substantielles. Parmi les options attractives, on peut relever :

• Les logements neufs invendus ou en fin de programme, qui sont souvent vendus avec une décote intéressante permettant d’accéder à la propriété à moindre coût.
• Les périodes de déstockage sont également des moments opportuns pour acquérir un logement neuf à un prix réduit.
• Certains promoteurs offrent également des équipements supplémentaires sans coût additionnel, comme le mobilier de cuisine ou des appareils électroménagers intégrés, qui apportent une valeur ajoutée considérable au logement. Ces offres peuvent non seulement réduire le coût initial de l’investissement mais également augmenter l’attractivité du logement lors d’une revente future.