[Dossier] Mariés, pacsés, concubins… comment acheter un bien immobilier à deux ?

[Dossier] Mariés, pacsés, concubins… comment acheter un bien immobilier à deux ?

De nombreux couples achètent ensemble un bien immobilier, qu’ils soient mariés, pacsés, ou concubins. Mais qu’implique chaque régime matrimonial ? Quelle est la protection du survivant en cas de décès de l’un des partenaires ou époux ? Comment se déroule le partage du prix de vente ?

Acheter en couple oui, mais sous quel régime matrimonial ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier en couple, il est important de savoir ce qu’impliquent les différents régimes matrimoniaux :

  • Acheter en concubinage n’apporte aucune sécurité aux partenaires : chacun est propriétaire du bien à hauteur de sa quote-part, et en cas de décès, le partenaire survivant ne bénéficie d’aucun droit ni d'aucune protection.
  • Les partenaires pacsés ont le choix de conserver le régime de séparation des biens qui s’applique par défaut, ou de conclure une convention spécifique. Quoi qu’il en soit, les partenaires sont propriétaires à hauteur de leur apport respectif, et les droits du partenaire survivant sont limités en cas de décès, mais ils existent.
  • Le mariage prévoit différents contrats : la séparation des biens, la communauté légale ou la communauté réduite aux acquêts qui s’applique par défaut, ou la communauté universelle. La part dont chacun est propriétaire varie donc selon le contrat de mariage choisi, mais en cas de décès de l’un des époux, la protection du survivant est maximale dans tous les cas.

Bon à savoir

Le PACS permet une exonération des frais de succession, ainsi qu’un droit d’occupation des lieux en cas de décès de l’un des partenaires.

Quel régime adopter pour acheter un bien immobilier quand on est marié ?

Les couples mariés ont le choix entre différents régimes matrimoniaux qui n’ont pas les mêmes conséquences sur l’achat d’un bien à deux. Avec la séparation des biens, il n’y a en principe pas de biens communs aux époux, mais s’ils achètent un logement ensemble, chacun sera propriétaire à hauteur de son apport. Sous le régime de la communauté légale, chaque époux conserve la propriété exclusive des biens acquis ou hérités avant le mariage, mais tous ceux acquis pendant le mariage sont réputés communs, quelle que soit la répartition des apports. Enfin, avec la communauté universelle, tous les biens sont communs aux deux époux, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage.

Peut-on acheter un bien immobilier seul quand on est marié ?

La possibilité d’acheter seul un bien immobilier en étant marié dépend du contrat de mariage pour lequel les époux ont opté. Dans le cas d’un régime de séparation des biens, chaque époux reste propriétaire de ses biens propres tout au long du mariage, l’un des deux peut donc acquérir seul un logement dans la mesure où il le finance avec ses fonds propres. Avec le régime de la communauté légale, l’un des époux peut également acquérir un bien seul s’il le finance entièrement de ses fonds propres. Enfin, en cas de régime de communauté universelle, en théorie il n’est pas possible pour les époux d’acquérir seul un bien immobilier, à moins qu’une clause du contrat de mariage n’en donne la possibilité.

Bon à savoir

Tous les époux, quel que soit leur contrat de mariage, bénéficient d’un droit de jouissance en cas de décès de l’un des deux. Cela signifie que l’époux survivant peut occuper le logement jusqu’à la fin de sa vie.

Acheter un logement à deux en étant pacsés, comment ça se passe ?

Les PACS conclus depuis le 1er janvier 2007 sont soumis au régime de séparation des biens, ce qui signifie que chacun reste propriétaire de ses biens propres, à moins que les partenaires ne concluent une convention contraire. Ils achètent donc sous le régime de l’indivision, et chacun sera propriétaire à hauteur de son apport. En cas de revente, ils se partagent le prix de vente, mais l’un peut racheter la quote-part de l’autre. En cas de décès, et en l’absence de testament, les héritiers du défunt peuvent demander la vente du logement et le partage du prix de vente.

Couple en concubinage, quelles solutions pour acheter un logement ?

Lorsqu’un couple en concubinage achète un bien immobilier, les concubins sont soumis au régime de l’indivision, ce qui signifie que chacun est propriétaire du logement à hauteur de sa quote-part. En cas de séparation, les concubins peuvent revendre et se partager le prix de vente, mais il est également possible de faire appel à un juge qui procède au partage judiciaire du bien. En cas de décès de l’un des concubins, les biens sont distribués entre ses héritiers : le concubin survivant devient donc co-indivisaire avec les héritiers. Deux solutions s’offrent donc aux concubins pour acheter un logement en se protégeant au maximum :

  • Créer une SCI qui permet un partage organisé et pérenne des parts.
  • Rédiger une clause de tontine : il s’agit d’une solution radicale qui lèse les héritiers du défunt.

Bon à savoir

Un concubin survivant peut hériter de son partenaire grâce à un testament, mais les frais de succession sont très élevés.

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