Guide : quelles démarches pour acheter une maison ?

La première étape de votre décision d’achat est de déterminer votre budget. Pour cela, il faut prendre en compte trois éléments essentiels :

1. Vos revenus.
2. Vos charges.
3. Votre apport personnel.

Vos revenus et vos charges serviront à calculer votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, il suffit de déduire vos charges fixes de vos revenus nets mensuels, ce qui vous donne votre votre reste à vivre. C’est sur cette base que votre établissement prêteur déterminera la somme qu’il peut théoriquement vous prêter dans le cadre de votre achat de maison. 

Dans vos revenus, il faut compter à la fois vos revenus professionnels, financiers et locatifs. Vos charges correspondent, elles, à vos dépenses fixes, comme votre loyer ou échéances de prêt immobilier, autres prêts à la consommation, éventuelles pensions alimentaires… En faisant rapport entre vos revenus et vos charges, on obtient le taux d’effort. Ce dernier permet de définir votre capacité d'emprunt, dans la mesure où il devra toujours être inférieur à 35 % de votre reste à vivre, selon les dernières recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF). À noter que les établissement bancaires préfèrent généralement rester sous la barre des 33 % pour limiter les risques de défaut de paiement et de surendettement pour l'emprunteur.

Enfin, votre apport personnel (issu de l'épargne par exemple avec les livrets ou les placements d'entreprise) est également primordial dans le calcul de votre capacité d’achat. Attention, il ne faut pas confondre les deux. La capacité d’emprunt concerne le montant que vous pourrez emprunter, alors que la capacité d'achat concerne le montant total de l'acquisition. Il s’agit donc du prix du bien auquel il faut ajouter les frais d’acquisition (frais de notaire), ainsi que des frais de dossier, sans oublier l’assurance emprunteur et d’éventuels travaux à prévoir… Généralement, les établissements bancaires demandent un apport de 10 %, permettant de couvrir a minima les frais de notaire, mais plus celui-ci sera conséquent, plus votre dossier gagnera en stabilité.

Une fois que vous avez déterminé une fourchette de prix pour votre maison, il vous faudra choisir sa localisation. Vous avez déjà sans doute une idée du secteur où vous souhaitez vous installer, mais au sein d’une même ville, voire d’un même quartier, tous les lieux ne se valent pas et comme le répètent les agents immobiliers, rien n’est plus important que l’emplacement ! Alors n’hésitez pas à consulter la carte des prix SeLoger pour comparer les différents quartiers. 

Vérifiez aussi les points suivants pour chaque bien qui vous intéresse afin de ne rien laisser au hasard :

• DPE (diagnostic de performance énergétique).
• Maison mitoyenne ou indépendante.
• Exposition principale de la maison (une exposition sud vous assurera du soleil toute l’année).
• Environnement sanitaire (proximité de champs ou d’élevages industriels, d’usines…).
• Environnement sonore (proximité d’axe routier très emprunté, d’un aéroport, de couloirs aériens ou d’une voie de chemin de fer, bar en bas de l’immeuble…).
• Proximité des commerces.
• Proximité des transports en commun.
• Proximité d’écoles et de lieux sportifs ou culturels.

Ça y est, vous avez trouvé votre maison idéale, il est désormais temps de faire une offre d’achat ! C’est un document qui vous engage auprès du vendeur à l’achat de son bien. Sa rédaction doit donc respecter certaines règles. Voici les points essentiels à ne pas négliger :

• Le prix auquel vous proposez d’acheter le bien au vendeur.
• La durée de validité de l’offre, qui est généralement de 5 à 10 jours, ce qui correspond au temps que vous accordez au vendeur pour accepter ou refuser l’offre.
• Les modalités de réponse du vendeur, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par voie d’huissier.
• Votre propre délai de rétractation, qui est par défaut de 10 jours ouvrés.
• Le financement de l’achat immobilier (prêt et/ou apport personnel).
• Vous devrez mentionner le fait que la vente ne sera définitive qu’au moment de la signature de l’avant-contrat.
• Vous devrez indiquer que l’offre d’achat sera annulée si elle n’a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués.
• Vous pourrez également indiquer le type de bien dont il s’agit et le décrire (superficie, nombre de pièces, etc.).

Attention : pensez à rajouter des clauses suspensives pour pouvoir vous désengager de la vente si un imprévu survient au delà de votre délai de rétractation (comme une mauvaise évaluation de l’état du bien par exemple).

Bonne nouvelle : le vendeur a accepté votre offre d’achat ! Il s’agit maintenant de signer le compromis de vente. Il s’agit d’un avant-contrat entre vendeur et acquéreur, qui s’engagent à la vente du bien après s’être entendus sur son prix. Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus sécurisant, car juridiquement il vaut vente du bien immobilier.

Vous pouvez choisir de le rédiger sans intermédiaire, lorsque le vendeur vous vend le bien directement, par exemple, sans passer par un notaire. Vous pouvez alors le rédiger librement ou à l’aide d'un contrat-type. Vous devrez toutefois faire constater le compromis « par un acte sous signature privée enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire », selon le site des Notaires de France. 

Mais attention : si vous commettez des erreurs, ce qui peut facilement arriver compte-tenu des évolutions rapides de législation, la vente sera invalidée. Il est donc conseillé de confier sa rédaction à un notaire, qui se chargera pour vous d’effectuer toutes les démarches administratives liées à la vente (enregistrement, rassemblement de tous les documents nécessaires, vérification des clauses suspensives etc.).

Par ailleurs, gardez en tête que le compromis de vente se doit d’être accompagné d’un dépôt de garantie qui protège le vendeur durant toute la durée de la vente, qui prend généralement entre 3 et 6 mois selon les cas. Son montant est habituellement compris entre 5 et 10 % du prix de vente du bien.

Il sert à dédommager le vendeur qui a immobilisé son bien immobilier pour vous. Si vous décidez de vous rétracter et d’annuler la vente, le dépôt de garantie effectué lors de la signature du compromis lui reviendra. Mais si la vente va jusqu’à son terme, le montant de ce dépôt sera déduit du coût total de la vente.

L’une des principales clauses suspensives du compromis de vente est la non-obtention du crédit immobilier, dans la très grande majorité des cas, nécessaire pour acquérir un bien immobilier. Mais votre but est que celui-ci soit accepté ! Alors pour mettre toutes les chances de votre côté et avoir les meilleures chances d’obtenir votre prêt, voici les éléments indispensables à votre dossier de prêt immobilier :

• Des justificatifs d'identité et certaines informations personnelles (carte d’identité ou passeport, livret de famille si vous avez des enfants, justificatif de domicile de moins de trois mois, contrat de mariage ou certificat de pacs pour les emprunteurs en couple).
• Des justificatifs de ressources et de charges (contrat de travail et trois derniers bulletins de salaire pour les salariés, attestation de titularisation pour les fonctionnaires, trois derniers bilans comptables et extrait Kbis pour les indépendants.
• Les diagnostics techniques obligatoires concernant le bien immobilier que vous vous apprêtez à acheter (généralement fournis par l’agence immobilière ou le notaire).

Le prêt accepté, il ne vous reste maintenant qu’à signer l’acte authentique (ou acte de vente définitif), qui rend effectif votre achat immobilier et officialise le changement de propriétaire. Cette dernière étape est toujours réalisée chez le notaire, ce qui rend l’acte dit « authentique ». Cet acte de vente rédigé par le notaire vous sera transmis par courrier ou par voie électronique avant la signature afin que vous puissiez en prendre connaissance et vérifier les informations qu’il contient.

Le notaire vous transmettra un appel de fonds à votre banque, pour que celle-ci puisse programmer le virement des sommes dues sur le compte de l’office notarial. Il se peut aussi que cet appel de fond vous soit transmis directement, vous devrez alors l'envoyer à votre banque. Ces sommes comprennent notamment le solde dû au vendeur, le montant des droits d’enregistrement incluant les honoraires du notaire et les taxes reversées à l’État, ainsi que les éventuels honoraires de l’agence immobilière.

Vient ensuite le jour de la signature, qui se fait traditionnellement au cabinet du notaire, en présence de toutes les parties prenantes (vendeur, acheteur et le cas échéant agent immobilier). Toutefois, la crise sanitaire a largement fait émerger les signatures électroniques par visioconférence.

Bravo, vous êtes enfin propriétaire de votre nouvelle maison ! Mais attention, n’oubliez pas de souscrire une assurance habitation au plus vite. En effet, dès le moment de la signature de l’acte de vente définitif devant notaire, le bien vous appartient et les clés vous sont remises... uniquement si le bien est assuré ! En effet, si un quelconque problème survient (dégât des eaux…) ce sera à vous de le prendre en charge. 

Rassurez-vous, lors de la vente d'un logement, le contrat d'assurance habitation est automatiquement transféré du vendeur à l'acheteur. Chacune des deux parties peut ensuite le résilier, mais pour éviter ces démarches il est conseillé de souscrire votre propre contrat d'assurance, avant même la signature définitive. Le bien sera ainsi assuré sous votre propre contrat dès la remise des clés.