Comment rédiger un compromis de vente pour l’achat de votre maison ?

18 mar 2022
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Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes sur le point de signer un contrat de vente ? Mais attention, compromis et promesse de vente ne sont pas synonymes ! On vous donne les clés pour faire la différence.

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compromis promesse vente
Compromis et promesse de vente sont deux avant-contrats de vente similaires, mais pas identiques. © JenkoAtaman

Sommaire

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Lors de la signature du compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente (PSV), acheteur et vendeur s’engagent d’un commun accord à conclure la vente d’un bien après s’être entendus sur le prix de celui-ci. Cet avant-contrat est celui qui offre le plus de garantie de sécurité pour la transaction car juridiquement – selon l’article 1589 du Code civil – le compromis vaut vente.

La chambre des notaires précise que si l’une ou l’autre des parties décide de renoncer à la transaction, l’autre peut l’y contraindre en saisissant la justice, hors le délai légal de rétractation de 10 jours et la non-réalisation d’une condition suspensive bien évidemment (comme le refus d'une demande de prêt immobilier par exemple). Le délai de rétractation commence à compter de la remise en main propre de l’acte ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception. Cet engagement peut sembler contraignant car, même en cas de litige lié aux conditions suspensives, les parties demeurent engagées l’une envers l’autre, sauf accord amiable ou décision de justice. Or, celle-ci ordonne rarement l’exécution forcée de la vente.

D’autre part, la signature d’un compromis de vente doit être accompagnée du versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie, généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente du bien. Cette somme est bien évidemment déduite du coût total lors de la signature définitive de l’acte notarié. En revanche, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux, ce qui limite les frais. Il existe deux possibilités pour rédiger et signer un compromis de vente :

  1. Sans intermédiaire : directement entre l’acheteur et le vendeur. Les parties pourront alors le rédiger librement ou à l’aide de contrats-types. Dans tous les cas, il est impératif de n’oublier aucune mention, clause, ni document en annexe, auquel cas la vente pourrait être invalidée. 
  2. Via un notaire ou un agent immobilier : les législations ne cessant d’évoluer, il est plus prudent de vous faire aider par un professionnel de l’immobilier, même si cela génère un coût supplémentaire.

Lorsque la promesse de vente se fait en direct, elle doit être constatée « par un acte sous signature privée enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire », indiquent les Notaires de France. « Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique », précisent-ils. Elle devra alors obligatoirement passer par un notaire.

Une fois la vente actée, n'oubliez pas d'assurer votre futur bien.

Quelles différences entre compromis et promesse de vente ?

Le compromis de vente engage donc les deux parties à se soumettre aux termes du contrat signé. La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente (PUV), ne lie en revanche que le vendeur. Celui-ci s'engage à vendre son bien à l'acquéreur pour un prix déterminé. Pendant la période de réservation (option exclusive pendant un temps limité), le vendeur n’a pas le droit de renoncer à la vente ni de proposer son bien à un autre acheteur. 

Ainsi, en tant qu’acheteur, au bout de cette option exclusive pour un temps (qui se limite généralement à trois mois) et sauf autre accord entre les parties, vous pouvez tout à fait décider ou non d’acheter le bien.  En contrepartie, vous devrez verser au vendeur une indemnité de dédommagement pour immobilisation du bien, généralement de 10 % de son prix.

Passé le délai, si vous décidez d’acheter, l'indemnité sera déduite du prix de vente. Si vous renoncez à l’achat, l’indemnité restera acquise au propriétaire, sauf si la rétractation a lieu dans un délai de 10 jours ou s’il y a une condition suspensive comme la non-obtention d’un crédit.

Généralement, il est plus sécurisant pour les vendeurs d'opter pour un compromis plutôt qu'une promesse de vente, car cela permet aux acquéreurs de ne pas être en position de force. En revanche, cette dernière permet au vendeur d'éviter des démarches judiciaires et de remettre son bien en vente rapidement si l'acheteur se désiste, tout en récupérant la somme immobilisée pour la réservation du bien.

Les droits d'enregistrement de la promesse de vente s'élèvent à 125 €.

Quelles mentions doivent figurer dans le compromis de vente ?

Quelles informations ?

  • L’identité du vendeur et de l’acheteur.
  • Le prix de vente.
  • Un descriptif complet du bien.
  • Les modalités de financement du bien.
  • Les diagnostics obligatoires.

Quels documents ?

Obligatoire pour la vente, le compromis doit contenir le DDT (Dossier de diagnostic technique) contenant les diagnostics prévus dans l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il permet d'établir le risque d’exposition au plomb, la présence ou non d’amiante, de termites (dans certaines régions), ainsi que les diagnostics électricité et gaz, diagnostic de performance énergétique, le contrôle de l’assainissement non collectif…

Si le bien est une maison en copropriété (lotissement par exemple), le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales de trois dernières années doivent également être joints. Tous les documents doivent être annexés le jour de la signature du compromis de vente. S’il en manque, le délai de rétractation sera fatalement reporté.

Quelles clauses ?

Les clauses suspensives prévoient une reprise de liberté de chacune des parties avant la vente définitive, en cas de refus de prêt pour financer l’achat du bien, d’exercice de droit de préemption de la commune, de découverte d’une servitude cachée, d’état hypothécaire du bien... Le dépôt de garantie doit alors être rendu à l’acquéreur.

La clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties (vendeur ou acquéreur) de renoncer à la vente sans motif à condition de verser une somme convenue à l’avance à l’autre partie. Enfin, la clause pénale, présente dans pratiquement tous les compromis, engage l’acquéreur à verser au vendeur une somme à titre de dédommagement forfaitaire s’il décide de ne plus acheter. C'est la fameuse indemnité de dédommagement pour immobilisation du bien.

Ne pas confondre avec une offre au prix (ou offre d’achat). Cette offre engage l’acheteur mais le vendeur peut l'accepter ou faire une contre-proposition à un prix différent. Aucun versement de dépôt de garantie ne peut être demandé à l’acheteur qui fait une offre.

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