Les formalités lors de l'achat d'un logement

Formalisez votre accord avec la promesse de vente ou le compromis

La promesse de vente constitue la première étape vers la signature de l'acte de vente. Elle peut prendre deux formes différentes, celle de la promesse unilatérale de vente ou celle du compromis de vente :

• La promesse unilatérale est un acte sous seing privé - qui n'exige donc pas la présence d'un notaire - et qui n'engage que le vendeur. L'acquéreur réserve en quelque sorte le bien et se laisse la possibilité de ne pas conclure la vente. Cette promesse unilatérale doit être enregistrée dans les dix jours dans votre centre des impôts.
• Le compromis de vente qui engage définitivement les deux parties. Il est établi devant notaire ou par l'agent immobilier qui s'occupe de la vente. La signature d'un compromis de vente peut entraîner le versement par l'acquéreur de l'équivalent de 5 à 10 % du prix de vente. Cette somme sera en général bloquée chez le notaire ou à la Caisse des dépôts.

Toutes les démarches doivent transiter par un notaire

Si vous avez décidé de vous engager dans l'achat d'un bien, vous devez contacter un notaire qui vous conseillera et suivra tout le processus jusqu'à la signature de l'acte de vente qui s'effectuera à son étude. Même si le compromis est généralement établi par l'agent immobilier, mieux vaut, au préalable, le transmettre à votre notaire. Ce dernier aura effectivement une lecture plus « technique » du document et saura remarquer les oublis et poser les bonnes questions, sur le diagnostic énergétique, les servitudes pesant sur le bien, les règlementations de copropriétés, etc. Il saura également ajouter des réserves en cas de doute suite à un dégât des eaux par exemple ou à des travaux effectués sans la fourniture des factures ou de permis de construire.

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Délai de rétractation et conditions suspensives d'un compromis de vente

• Après la signature du compromis de vente, vous recevrez une lettre recommandée notifiant cette signature. A partir de la date de réception de ce courrier, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, sans préciser de motif, par lettre recommandée. Le vendeur ne peut, quant à lui, se rétracter sans passer par le Tribunal de Grande Instance.
• L'obtention de votre prêt est une condition suspensive du compromis de vente. Si vous n'obtenez pas votre prêt, les sommes versées vous seront restituées. Cette clause suspensive couvre aussi le cas où l'obtention de votre prêt dépend de la vente de votre bien immobilier précédent et que vos acheteurs n'obtiennent pas leur propre prêt.
• Vous ne pouvez en aucun cas renoncer à solliciter un prêt de façon à faire annuler la vente.
• Attention, les services d'urbanisme de la mairie ou de l'État peuvent faire jouer leur droit de préemption et donc annuler la vente s'ils souhaitent disposer du bâtiment ou du terrain. 

Qui dit prêt immobilier dit généralement banque

Avant de décider de l'acquisition du bien immobilier, vous avez déjà sûrement procédé à la négociation de votre prêt auprès de votre banque ou d'un courtier. Vous avez également dû souscrire une assurance auprès de votre banque ou auprès d'un autre organisme - la loi vous autorisant à présent à choisir vous-même votre assurance emprunteur. Lors de la signature du compromis, vous devrez sans doute verser 5 à 10 % d'arrhes. Si vous ne les avez pas sur vos comptes, pensez à contacter votre banque pour qu'elle procède au déblocage des fonds correspondants. Vous programmerez également avec votre banquier le déblocage des fonds pour la signature de l'acte de vente.

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Fixez les dates clés sur un calendrier

A partir de la signature du compromis, il est conseillé d'établir un rétro-planning depuis la date prévue de l'acte de vente. Archivez bien tous les documents reçus, dont la lettre recommandée du compromis qui marque le point de départ de vos 10 jours de rétractation. Fixez avec votre notaire le jour de la signature de l'acte de vente, qui s'effectue chez le notaire de l'acquéreur. Prévoyez de demander le déblocage des fonds à votre banque au moins 5 jours ouvrés avant la signature de l'acte de vente. Contactez votre assurance habitation pour que votre nouveau bien soit couvert dès la signature de l'acte. Enfin, voyez rapidement votre notaire pour qu'il vous établisse la liste des documents dont il aura besoin.

Une transaction dure environ 3 mois

Profitez des trois mois environ entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente pour faire le point sur les travaux que vous aurez à effectuer dans votre nouveau logement. Prenez contact, si besoin, avec la mairie pour vous renseigner sur les formalités de dépôt de permis de construire. Contactez des artisans qui pourront intervenir avant votre emménagement : refaire la peinture d'un logement vide est beaucoup plus facile ! Il est très compliqué de trouver un déménageur à la dernière minute de mai à septembre : réservez-les suffisamment en avance pour pouvoir choisir votre date.