Ça y est, vous êtes décidé.e à vous lancer dans votre premier achat immobilier. Pour que cette étape majeure de votre vie se déroule sans accroc, une préparation minutieuse est nécessaire. La première étape consiste à évaluer votre capacité financière. Découvrez comment définir un budget d’achat précis.
Déterminez votre capacité d’emprunt
Avant de vous lancer dans votre premier achat immobilier, la toute première étape consiste à déterminer votre capacité d’emprunt et votre budget global. Pour cela, vous devez notamment prendre en compte votre capacité financière, votre apport personnel, vos revenus et vos charges fixes (électricité, abonnement…).
Votre apport personnel peut être constitué de vos économies, de prêts familiaux ou encore de donations. Un apport personnel conséquent est un véritable atout et peut faciliter l'obtention d'un prêt immobilier, en plus de réduire le montant de vos mensualités. Pour maximiser vos chances d’obtenir un emprunt, il est recommandé d'avoir un apport personnel d'au moins 10 % du prix du bien immobilier.
En ce qui concerne vos revenus, vous devez prendre en compte vos revenus réguliers (salaire, revenus locatifs, pension de retraite…). Pour déterminer votre capacité financière, vous devez retenir vos revenus nets, c'est-à-dire le montant qui reste après déduction des impôts et des cotisations sociales. Une fois que vous aurez une vision claire de vos revenus, de votre apport et de vos charges, vous pourrez établir un budget prévisionnel.
Prévoyez toujours une marge de sécurité pour faire face aux imprévus. Depuis janvier 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HSCF) recommande d’ailleurs aux banques un taux d'endettement maximum de 35 % des ressources de l’emprunteur.
Connaître votre capacité financière vous permettra de savoir le type de biens que vous pouvez acheter et orienter vos recherches.
Prenez en compte l’ensemble des frais d’achat
En dehors du prix du bien immobilier en lui-même, votre budget d’achat doit prendre en compte l’ensemble des frais supplémentaires, dont vous n’avez peut-être pas conscience en tant que primo-accédant. Parmi eux, nous retrouvons les fameux frais de notaire, à la charge de l’acheteur, qui représentent 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf et 7 à 8 % dans l'ancien.
Si vous achetez votre maison ou votre appartement par le biais d’une agence immobilière, vous pouvez également devoir supporter les honoraires du professionnel. Dans le cadre d’une vente immobilière, les frais d’agence ne sont pas encadrés. Ils représentent entre 3 et 10 % sur prix de vente. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce doit indiquer le prix de vente FAI (frais d’agence inclus). S’ils sont à votre charge, n’oubliez pas de les prendre en compte dans le calcul de votre budget global.
Ne négligez pas les frais liés à votre prêt immobilier, notamment les intérêts, les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance emprunteur. Dans le calcul de votre budget prévisionnel, n’oubliez pas de prendre également en compte la taxe foncière, que vous aurez à votre charge en tant que propriétaire, les frais de déménagement (location du véhicule, frais d’emballage, etc.), et votre budget travaux si vous achetez un bien ancien à rénover.
Si vous achetez un appartement, pensez à intégrer les charges de copropriété dans votre budget prévisionnel.
Primo-accédant : comment optimiser votre budget immobilier ?
Les frais à négocier
Pour optimiser votre budget immobilier, la première astuce consiste à réduire le poids de votre crédit immobilier. Autrement dit, obtenir un prêt immobilier au taux le plus bas. Pour cela, il est essentiel de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Vous pouvez démarcher les différents établissements bancaires par vos propres moyens ou faire appel à un courtier en prêt immobilier, qui se chargera d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt, selon votre profil.
Attention également au coût de l’assurance de prêt, deuxième poste de dépense le plus important pour les emprunteurs. Si vous pouvez parfaitement souscrire l’assurance groupe proposée par votre banque, vous pouvez également choisir l’assurance proposée par une compagnie d’assurance. N’hésitez donc pas à comparer les différentes offres du marché. En parallèle, vous pouvez également tenter de négocier les frais d’agence ou encore les frais de dossier de votre prêt immobilier.
Les aides à l'achat immobilier
En tant que primo-accédants, vous pouvez bénéficier d’aides financières et prêts subventionnés par l’État, pouvant alléger le coût de votre premier achat immobilier et faciliter l’obtention d’un crédit. Nous pouvons notamment citer :
- le prêt à taux zéro (PTZ),
- le prêt accession d’Action Logement,
- le prêt d’accession sociale (PAS),
- le prêt conventionné (PC),
- le prêt social location-accession (PSLA).
Parallèlement, certaines communes accordent des aides financières locales afin de favoriser l’accès à la propriété des primo-accédants. Pour connaître les conditions d'éligibilité des différentes aides, vous pouvez vous renseigner auprès de l’ADIL de votre département ou encore auprès du service logement de votre ville ou collectivité de communes.
Si vous achetez dans l’ancien à rénover, vous pouvez bénéficier d’aides à la rénovation, notamment de MaPrimeRénov’ et de l’Éco-PTZ.
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