Tout comprendre à la rentabilité d'un investissement locatif

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, il est important d’évaluer la rentabilité de cette opération car il s’agit généralement de l’objectif à atteindre dans un tel projet.

Le rendement locatif correspond au rapport entre les revenus générés par la location du logement que vous avez acquis pour le proposer à la location et le prix d’acquisition du logement. Ce calcul vous permet d’obtenir un premier aperçu des avantages financiers de cette opération, bien qu’il faille prendre en compte d’autres paramètres pour obtenir une rentabilité fiable et précise.

Pour commencer, vous pouvez calculer le rendement brut de votre investissement locatif, en tenant compte d’abord du prix d’achat du logement, du montant des loyers perçus sur une année, mais également de la somme de l’ensemble des charges locatives associées :

• Le rendement brut de l’investissement locatif s’obtient en retirant du calcul les charges de location que vous réglez en tant que bailleur, et la fiscalité. Vous devez donc diviser le montant annuel des loyers par le prix de revient du logement, et multiplier ce résultat par 100. Le prix de revient se calcule en tenant compte de toutes les charges inhérentes à l’achat : les frais de notaire, les frais d’agence, les frais bancaires, etc. Il ne s’agit donc pas du revenu réel que votre investissement vous rapporte.
• Pour obtenir le rendement net de votre investissement locatif, vous devez prendre en compte les charges et les dépenses associées à la location du logement. Cela comprend donc la taxe foncière, le montant des loyers annuels auquel on retranche les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses pour travaux et d’entretien, les frais de gestion locative comme les frais d’agence, de GLI (garantie loyers impayés). Enfin, on ajoute au prix d’achat le coût du crédit immobilier contracté pour le financement.
• Pour obtenir un résultat qui reflète encore mieux la rentabilité de l’investissement, il est nécessaire de calculer le rendement de l’investissement net d’impôt. Il faut ainsi tenir compte des prélèvements sociaux ainsi que de l’imposition qui s’applique sur les revenus locatifs. Ce calcul va donc différer en fonction du régime fiscal que vous avez choisi (régime réel, micro-foncier, micro-BIC, etc). Tenez compte également des avantages fiscaux dont vous avez, éventuellement, bénéficié, notamment si vous avez réalisé un investissement Pinel, ou encore Malraux, etc.

Enfin, lorsque l’on cherche à évaluer le rendement d’un investissement locatif, il est indispensable de savoir que certains facteurs ont un impact sur ce rendement, outre les éléments courants cités précédemment. Le prix d’achat influence le rendement locatif, tout comme le risque de vacance locative ou encore le poids de la fiscalité.

Enfin, la nature du logement a également des conséquences car il est fréquent de constater que les petites surfaces comme les studios ou les T1 sont plus rentables que les grandes surfaces, comme les T4, les T5 et les maisons. Cependant, le turn-over et la vacance locative peuvent être plus fréquents dans les petites surfaces et ces facteurs doivent également être pris en compte.