Peut-on négocier entre particuliers et écarter l’agence immobilière ?

L'agence immobilière ne peut en aucun cas être écartée de la vente

À l'issue de la visite d'un bien immobilier, les deux parties prennent parfois la décision de négocier directement la vente du logement, en dépit du fait que l'agent immobilier ait mis les deux parties en relation. Quel que soit le mandat signé par le vendeur avec une agence immobilière, si celle-ci a fait visiter le bien, elle ne pourra pas être écarté de la vente.

Sachez que, souvent, l’agent immobilier qui a effectué la visite fait signer un bon de visite au futur acquéreur : il conserve donc une trace de son passage dans le logement et bénéficie d’une preuve que l’acquéreur a bien visité le bien par son intermédiaire. Cela suffira à l’agent immobilier pour se retourner contre le vendeur et celui-ci devra lui régler une somme égale à la commission que l’agence aurait dû toucher.

Le vendeur est mis en cause mais dans certains cas, cela peut être l'acheteur

Bien que, dans la plupart des cas, l’agent immobilier court-circuité se retourne contre le vendeur qui souhaite généralement économiser les honoraires, il peut se retourner contre l’acquéreur dans le cas où ce dernier aurait usé de stratagèmes pour ne pas dévoiler sa véritable identité. C’est notamment le cas :

• lorsque l’acquéreur a visité le bien sous une fausse identité et l’achète sous sa véritable identité ;
• lorsque l’acquéreur a envoyé un proche afin que celui-ci visite les lieux à sa place, et qu’il finit par acheter le bien lui-même ;
• lorsque l’acquéreur a visité le bien en son nom propre et qu’il achète le bien par le biais d’une société.

Dans de tels cas, l’acquéreur cherche à dissimuler sa véritable identité afin de conclure une vente avec le vendeur qui est de bonne foi. L’acquéreur sera donc responsable du court-circuitage de l’agent immobilier qui pourra lui réclamer directement des dommages et intérêts.

Quelles sont les différents types de mandat d'agence ?

• Dans le cas d’un mandat exclusif, le vendeur ne confie la vente de son bien qu’à une seule et même agence immobilière, il ne peut donc en aucun cas vendre son bien autrement qu’en passant par elle.
• Dans le cas d’un mandat semi-exclusif, là encore le vendeur ne confie la vente de son bien qu’à une seule agence, mais il conserve tout de même la faculté de vendre son bien par lui-même, directement entre particuliers.
• Dans le cas d’un mandat simple, le vendeur peut confier la vente de son bien à plusieurs agences et peut également se charger lui-même de la vente entre particuliers.

Les mandats simples et semi-exclusifs vous laissent la possibilité de trouver un acquéreur par vos propres moyens, mais même si vous avez souscrit à l'un de ces mandats, vous ne pouvez pas négocier directement avec un acquéreur qui a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence immobilière.

Pourquoi est-il risqué de contourner une agence immobilière ?

Pour certains vendeurs et acquéreurs, l'idée de conclure une vente immobilière entre particuliers après une visite organisée par une agence immobilière peut sembler avantageuse. L'objectif est généralement d'éviter les frais d'agence ou de négocier un prix de vente plus attractif. Pourtant, cette pratique, souvent qualifiée de « court-circuitage » peut avoir des conséquences financières importantes.

En effet, la mission de l'agent immobilier ne se limite pas à la simple diffusion d'une annonce. Il intervient dans la commercialisation du bien, la sélection des acquéreurs potentiels, l'organisation des visites et la mise en relation des parties. Lorsqu'une vente est réalisée grâce à son intervention, il est en droit de percevoir la rémunération prévue dans le mandat.

Les tribunaux considèrent régulièrement que lorsqu'un acquéreur a découvert un bien grâce à une agence immobilière, il n'est pas possible d'écarter cette dernière pour conclure la transaction directement entre particuliers. Même si la vente est signée plusieurs mois après la visite, l'agence peut démontrer son rôle déterminant dans la rencontre entre le vendeur et l'acheteur.

Par ailleurs, les sommes réclamées peuvent être élevées. L'agence immobilière peut demander le paiement de sa commission sous forme de dommages et intérêts lorsque son intervention a été volontairement contournée. Les économies espérées en évitant les honoraires d'agence peuvent alors se transformer en coût supplémentaire pour le vendeur ou, dans certains cas, pour l'acquéreur.

Avant d'envisager une négociation directe avec un acheteur ou un vendeur rencontré par l'intermédiaire d'une agence, il est donc indispensable de vérifier les clauses du mandat de vente et les engagements pris lors de la visite du logement.

FAQ : contourner une agence immobilière

Peut-on acheter un bien immobilier sans passer par l'agence qui l'a fait visiter ?

Non. Si l'agence immobilière a permis à l'acquéreur de découvrir le bien et de rencontrer le vendeur, elle conserve généralement son droit à rémunération. Une vente réalisée directement entre les parties peut être considérée comme un contournement de l'agence.

Que risque un vendeur qui écarte l'agence immobilière ?

Le vendeur peut être condamné à verser à l'agence une somme équivalente à la commission qu'elle aurait dû percevoir, voire des dommages et intérêts supplémentaires selon les circonstances.

Un acheteur peut-il être sanctionné pour avoir contourné une agence ?

Oui. Si l'acquéreur a volontairement caché son identité ou utilisé un intermédiaire pour éviter l'agence immobilière, sa responsabilité peut être engagée et il peut être condamné à indemniser l'agence.

Comment une agence immobilière prouve-t-elle son intervention ?

L'agence dispose souvent d'un bon de visite signé par l'acquéreur. Elle peut également produire des échanges de courriels, des comptes rendus de visite ou tout document démontrant qu'elle a mis en relation le vendeur et l'acheteur.

Peut-on négocier le prix d'un bien directement avec le vendeur après une visite d'agence ?

La négociation peut être menée par l'intermédiaire de l'agence ou directement avec le vendeur si celui-ci l'accepte. En revanche, cela ne permet pas de supprimer les honoraires de l'agence lorsque celle-ci est à l'origine de la mise en relation.

Au bout de combien de temps peut-on acheter un bien sans l'agence ?

Il n'existe pas de délai automatique permettant d'écarter une agence immobilière après une visite. Si la vente résulte de son intervention, elle peut faire valoir ses droits même plusieurs mois après la visite du bien.