Primo-accédant : tout savoir sur l’achat d’un premier bien immobilier

Coup de cœur, projet de vie en solo ou a deux, le premier achat immobilier est un investissement de long terme qui peut faire peur. Heureusement, le futur primo-accédant peut compter sur des dispositifs attractifs afin de l'aider. En effet, il existe des conditions privilégiées sous forme d’incitations, d’avantages divers et variés, de taux d’intérêt préférentiels, d’aides alléchantes. Bref, de quoi inviter les plus frileux à se lancer dans l’immobilier.

Encore faut-il être ou avoir le statut de primo-accédant. On appelle primo-accédants ceux qui réalisent un achat immobilier pour la première fois, au titre de leur résidence principale. Mais ce n'est pas la seule manière d'être considéré comme tel. En effet, ceux qui sont restés locataires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt le sont aussi, même s'il sont propriétaires par ailleurs. Vous êtes dans ce cas si vous possédez, par exemple, une résidence secondaire ou que vous effectuez un investissement locatif, tout en étant locataire de votre résidence principale.

Pour être primo-accédant, il faut donc respecter deux conditions : 

• L’achat doit concerner la résidence principale. Le logement principal (occupé plus de huit mois par an) permet la primo-accession, tous les investissements locatifs et les résidences secondaires sont donc exclus. 
• Il ne faut pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années (c’est valable pour les deux personnes qui composent un couple en cas d'achat à deux).

Le statut de primo-accédant ouvre à l'obtention de nombreux avantages. Cela concerne, notamment, les dispositifs mis en place par l'État pour l'achat dans l'ancien, mais aussi dans le neuf. Ainsi, les primo-accédants bénéficient, par exemple, d’une TVA à 5,5 % lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf.

Un bonus fiscal intéressant : la TVA s’élèvant normalement à 20 % pour l'achat d'un bien immobilier ! Renseignez-vous, car cet avantage est réservé aux habitants des zones Anru (Agence nationale de la rénovation urbaine) et des « quartiers prioritaires de la politique de la ville ». En revanche, la TVA à 5,5 % est soumise à  des conditions de ressources.

Véritable coup de pouce accordé par l’État, le Prêt à taux zéro (PTZ) est exempt d’intérêts et de frais de dossier. On ne rembourse que le capital emprunté, ce qui permet de diminuer le montant de ses remboursements, donc d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Évidemment, le PTZ est réservé aux primo-accédants et n’est octroyé que pour l’acquisition d’une résidence principale. Toutefois, il est possible de mettre en location un bien financé par un PTZ, sous certaines conditions :

• La durée totale de location du logement ne peut pas dépasser 6 ans.
• Le logement doit servir de résidence principale au locataire (il ne peut pas être loué pour être utilisé comme logement de fonction, meublé de tourisme ou résidence secondaire).
• Le loyer ne dépasse pas les plafonds de loyer d'un logement social.
• Les ressources du locataire, à la signature du bail, ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources pour obtenir un logement social.

En cas de revente avant la fin du remboursement du PTZ, le capital restant dû doit être intégralement remboursé, sauf si ce capital fait l’objet d’un transfert sur le nouveau prêt destiné à l’achat d’une nouvelle résidence principale et que la banque accepte un tel transfert. De plus, le PTZ est accordé selon des critères précis. En effet, les logements anciens doivent se situer en zone B2 et C, mais également nécessiter des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25 % du montant de l’opération à financer. Dans le neuf en revanche, il peut se situer dans n'importe quelle zone géographique. Le PTZ est également attribué sous conditions de ressources, dont les plafonds dépendent de la zone dans laquelle est situé le logement et du nombre de personnes y habitant.

Enfin, la durée du prêt s’étend sur 20 ou 25 ans selon votre situation et se découpe en deux temps :

• Une période de différé de 5, 10 ou 15 ans selon votre situation et durant laquelle vous ne remboursez pas votre crédit.
• Une période de remboursement qui suit le différé et varie de 10 à 15 ans. À noter que plus vos revenus sont élevés, plus la durée de prêt est courte.

Les primo-accédants ont droit également au Prêt accession sociale (PAS), une aide destinée aux ménages les plus modestes. Un PAS ne peut être cumulé avec un autre prêt conventionné. En revanche, un éco-PTZ (prêt à taux zéro ciblé sur la rénovation énergétique), un prêt action logement, un prêt épargne logement (CEL ou PEL) peuvent compléter le PAS. Sa durée de remboursement se situe entre 5 et 30 ans. Le taux varie d’une banque à une autre et seuls les établissements bancaires ayant passé un accord avec l’État peuvent le proposer. 

Les primo-accédants salariés des entreprises du privé adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL) ne sont pas oubliés. Ils ont droit de contracter un Prêt accession, distribué par Action logement et autrefois appelé 1 % Logement. Ce PAL est accordé pour compléter le prêt principal et ne peut financer plus de 40 % du projet. Il sert à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien ainsi que l’achat d’un terrain à condition d’y construire un bien dans un délai maximal de quatre ans. Taux d’intérêt : 0,5 % pour une durée de remboursement limitée à 25 ans.

Dans certains cas, les primo-accédants peuvent bénéficier d’aides des collectivités locales, c’est-à-dire de soutiens financiers pour acheter une maison. Pour tout connaître sur ces aides, le mieux est de se rendre en mairie ou de prendre rendez-vous à l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil). 

Enfin, il existe une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années, sous certaines conditions et sous réserve d’effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers. Cette exonération est décidée par les communes dans lesquelles est situé le logement.