Comment sont calculés les tantièmes de copropriété ?

Concrètement, le tantième désigne la part attribuée à chaque copropriétaire dans les parties communes d’un immeuble en copropriété. Cette proportion, définie conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, est calculée en fonction de la consistance, de la surface et de la valeur des parties privatives détenues.

Lors de l’achat d’un lot en copropriété, un règlement est remis à l’acquéreur. Ce document juridique encadre l’usage des parties privatives (logement, cave, stationnement) et des espaces partagés (escaliers, halls, locaux techniques), en fixant les droits et obligations des copropriétaires.

Le règlement comporte également un état descriptif de division (EDD). Ce document répertorie l’ensemble des lots, en précisant pour chacun une désignation, une description et une fraction des parties communes. L’EDD constitue la base de référence pour déterminer la répartition des charges. Les quotes-parts affectées à chaque lot y sont exprimées en tantième.

Les tantièmes permettent de déterminer, pour chaque propriétaire, l'étendue de ses droits et obligations au sein de la copropriété. Tout d'abord, ils fixent le poids de chaque voix lors des assemblées générales. Plus un lot en possède sur les parties communes, plus son titulaire dispose d’une influence importante lors des délibérations. Par exemple, un copropriétaire détenteur de 200 tantièmes bénéficiera d’un pouvoir de vote supérieur à celui ne disposant que de 100.

En même temps, les tantièmes servent à répartir les charges de copropriété entre les différents lots. Chaque copropriétaire contribue aux dépenses communes en proportion de la part qu’il détient. Cela inclut tant les charges générales (entretien, gestion, réparations des parties communes) que celles liées aux équipements collectifs (chauffage central, ascenseur, antenne collective).

Le calcul des tantièmes intervient dès la rédaction du règlement de copropriété. Cette mission est confiée à un professionnel compétent, tel qu’un géomètre-expert. Ce spécialiste attribue à chaque lot une quote-part des parties communes en se fondant sur des critères techniques.

Pour établir cette répartition, il considère plusieurs éléments :

• la superficie réelle ou pondérée de chaque lot,
• la nature du bien (logement, espace de stockage, place de stationnement), les équipements annexes ou valorisants (balcon, terrasse, accès à un ascenseur),
• la situation du lot dans l’immeuble, notamment son étage, son orientation, la clarté des pièces ou l’environnement sonore.

L’ensemble est ensuite comparé aux autres lots afin de garantir une répartition équitable des charges et des droits de copropriété.

Toute estimation fondée sur les tantièmes implique, premièrement, de connaître le total affecté à l’immeuble. Il convient ensuite d’identifier ceux attribués à un lot, tel qu’il figure dans les documents de copropriété. Ce chiffre doit être divisé par le total des tantièmes afin d’en déterminer la quote-part. Cette valeur sert ensuite à calculer la contribution financière du lot : il suffit de la multiplier par le montant global concerné (charges, travaux, etc.).

Exemple : un copropriétaire détient 65 tantièmes sur un total de 1 000. Sa quote-part représente donc 65 ÷ 1 000 = 0,065. Pour connaître sa contribution à une dépense de 12 000 €, il faut appliquer ce ratio au montant : 0,065 × 12 000 = 780 €. Cette somme correspond à la part imputable à ses tantièmes.

L’attribution des tantièmes lors de la création de la copropriété n’est pas figée dans le temps. Plusieurs circonstances peuvent justifier une modification des quotes-parts, entraînant une mise à jour des tantièmes.

Parmi les cas les plus fréquents figure la division d’un lot existant, par exemple, lorsqu’un appartement est scindé en deux unités distinctes. Dans ce cas, l’assemblée générale des copropriétaires, sous l’impulsion du syndic, procède à un vote à la majorité simple afin d’entériner les nouveaux tantièmes et de modifier en conséquence le règlement de copropriété.

Les travaux affectant la structure ou l’usage de certaines parties peuvent également nécessiter une révision des tantièmes. La modification s’effectue alors selon le même mode de scrutin que celui utilisé pour approuver les travaux concernés, qu’il s’agisse d’une majorité simple, absolue ou renforcée.

Une répartition contestée ou inéquitable des tantièmes peut engendrer des conflits entre copropriétaires, avec des conséquences juridiques potentiellement lourdes.

En cas de désaccord, les copropriétaires peuvent saisir les tribunaux pour trancher le différend. Les jugements reposent sur une analyse rigoureuse des textes légaux et des clauses contractuelles encadrant la copropriété, ainsi que sur l’examen des éléments de preuve fournis par les parties concernées.

Par ailleurs, la répartition des tantièmes affecte directement la charge financière supportée par chaque copropriétaire. Elle détermine la part des dépenses communes à assumer. Une distribution équilibrée est donc nécessaire pour assurer une contribution proportionnelle à l’entretien et à la gestion de l’immeuble. Une mauvaise évaluation peut entraîner des charges disproportionnées, fragilisant la situation financière de certains copropriétaires.

Face à un différend lié à cette répartition, plusieurs voies de recours existent. En plus de l’action judiciaire, il est possible d’envisager la médiation ou la conciliation. Ces méthodes amiables sont souvent privilégiées, car elles permettent une résolution plus rapide et moins coûteuse que les procédures judiciaires.