Vous venez d'acheter un appartement en copropriété et le syndic vous réclame le paiement de travaux votés avant la vente. Même si vous n'étiez pas encore propriétaire au moment du vote, vous pouvez être tenu de régler la facture. Tout dépend de la date d'exigibilité des appels de fonds et des clauses prévues dans le compromis de vente. Explications.
- En copropriété, le paiement des travaux hors budget dépend de l’exigibilité des appels de fonds, pas du vote.
- Le vendeur paie les appels exigibles avant la vente et l’acheteur ceux exigibles après.
- Le compromis peut prévoir une autre répartition mais cet accord ne s’impose pas au syndic.
- Avant d’acheter, vérifiez les procès-verbaux des trois dernières assemblées et l’état daté du syndic.
Le principe : chacun paie les appels de fonds exigibles pendant qu’il est propriétaire
Ravalement de façade, réfection de la toiture, remplacement de l'ascenseur… Les travaux en copropriété peuvent être particulièrement coûteux. Et contrairement à une idée reçue, le propriétaire qui a voté les travaux n'est pas forcément celui qui doit les payer.
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose un principe simple. Pour les travaux hors budget prévisionnel, ce n'est pas la date du vote qui détermine qui paie, mais celle à laquelle chaque appel de fonds devient exigible.
Concrètement, le vendeur règle les appels de fonds exigibles avant la vente et l'acheteur ceux exigibles après. Même si les travaux ont été votés avant l’acquisition, vous pouvez ainsi devoir en supporter une partie, voire la totalité.
Exemple d’un ravalement voté en janvier, pour un appart vendu en juillet
Prenons l'exemple d'un ravalement de façade voté en janvier, pour un montant de 12 000 € par appartement. Le paiement est réparti en trois échéances de 4 000 €, exigibles en mars, juin et septembre.
Le propriétaire vend son logement en juillet, après avoir réglé les deux premières échéances, soit 8 000 €. Vous devrez donc payer les 4 000 € exigibles en septembre, alors même que les travaux ont été votés six mois avant votre acquisition.
Une clause du compromis peut prévoir une répartition différente
Vous pouvez prévoir une autre répartition des dépenses avec le vendeur, dès la signature du compromis de vente. Par exemple, vous pouvez convenir qu'il prendra en charge les travaux votés avant le compromis, même si les appels de fonds interviennent après votre achat.
Attention toutefois : cet accord ne s'impose pas au syndic. Si vous êtes propriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles, c'est à vous qu'il réclamera le paiement.
Pour éviter d'avoir à avancer ces frais, le notaire peut retenir sur le prix de vente le montant des travaux que le vendeur s'est engagé à payer. Cette somme pourra servir à régler les futurs appels de fonds.
Et si les travaux sont votés entre le compromis et la vente ?
Une assemblée générale peut également se tenir entre la signature du compromis et celle de l'acte définitif. Qui devra alors financer les travaux votés à cette occasion ? Les notaires insèrent généralement une clause au compromis, mettant les travaux à votre charge si le vendeur vous transmet :
- la convocation avec l'ordre du jour ;
- un pouvoir signé pour voter à sa place.
La clause peut également prévoir que les travaux devront être payés par le vendeur s’il ne vous remet pas les documents.
Sans clause particulière, la règle légale s'applique : chacun paie les appels de fonds exigibles pendant qu'il est propriétaire.
Les documents à vérifier pour éviter les mauvaises surprises
Avant d'acheter un appartement en copropriété, lisez attentivement les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Ils mentionneront les travaux votés et potentiellement, ceux qui sont à l’étude.
Vérifiez également l'état daté établi par le syndic. Il indique les provisions pour travaux déjà votés, mais dont le paiement sera exigé après votre achat. Vous pourrez ainsi connaître les sommes que le syndic risque de vous réclamer.
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