Une tache apparaît sur votre plafond, juste sous la terrasse de l’étage supérieur. Faut-il s’adresser au voisin ou à la copropriété pour la réparation ? Découvrez à qui revient la responsabilité et comment réagir en cas d’infiltration.
- La terrasse, même à usage exclusif, relève souvent des parties communes.
- L’occupant entretient la surface, la copropriété gère l’étanchéité et la dalle.
- Si l’infiltration vient des parties communes, la copropriété indemnise.
- Le voisin paie si la terrasse est privative ou en cas de défaut d’entretien.
- Déclarez le sinistre sous 5 jours, prévenez syndic et propriétaire si besoin.
Une terrasse privée… qui appartient souvent à tout l’immeuble
Au-dessus de votre plafond, votre voisin sirote son café sur sa terrasse. Sa terrasse ? Pas si sûr. Dans bien des immeubles, cet espace appartient en réalité à l’ensemble des copropriétaires, au même titre que le toit ou la cage d’escalier.
Votre voisin en a la jouissance exclusive, c’est-à-dire que lui seul peut s’y installer, mais ça ne change rien au statut de cette terrasse : c’est un bien collectif. Le règlement de copropriété le précise généralement noir sur blanc.
Chacun a ses responsabilités. Votre voisin s’occupe en principe de la surface de la terrasse : il doit la nettoyer et entretenir son revêtement. En revanche, ce qui se trouve dessous – la dalle de béton et la couche imperméable – reste à la charge de la copropriété.
Qui doit payer les réparations après une infiltration ?
Si l’infiltration provient de la terrasse, la copropriété est responsable et doit vous indemniser. La législation prévoit qu’elle prend en charge les dégâts causés par les parties communes. Ensuite, elle peut demander le remboursement au responsable réel si besoin.
Même si l’entretien de la terrasse est à la charge de l’occupant, la copropriété doit vous indemniser en priorité : la Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt du 17 septembre 2026.
Le voisin n’est pas exonéré pour autant. Si l’infiltration résulte d’une erreur de sa part — comme une jardinière maçonnée, une évacuation obstruée ou une pergola mal fixée — la copropriété peut lui réclamer la facture. Mais si le règlement qualifie la terrasse de partie privative, alors c’est au voisin, en tant que propriétaire, d’assumer les dégâts.
Que faire, en cas d’infiltration dans votre logement ?
En cas d’infiltration, ne laissez pas les choses traîner en longueur ! Si vous êtes assuré, le sinistre doit être déclaré dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte, même si vous n’y êtes pour rien. Photographiez les dégâts, puis prévenez le syndic par courrier recommandé.
Vous êtes locataire ? Informez aussi votre propriétaire. Si le syndic tarde, une mise en demeure formalisera votre demande. Un constat amiable rempli avec votre voisin accélèrera le dossier. S’il refuse de signer, envoyez-le incomplet à votre assureur.
Pour les dégâts modestes, inutile d’attendre que la copropriété et le voisin se mettent d’accord. En dessous de 5 000 € de dommages, les assureurs ont prévu un circuit simplifié : c’est en principe votre assureur qui vous indemnise, puis règle ses comptes avec les autres parties concernées.
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