Une auréole jaunâtre s’étend sur votre plafond, juste sous la terrasse de l’appartement du dessus. Le premier réflexe consiste à se tourner vers votre voisin. En copropriété, ce n’est pourtant pas toujours lui qui règle la note. Explications.
- Une terrasse privative est souvent un bien collectif en copropriété, même si vous en avez l’usage exclusif.
- L'occupant du logement en entretient la surface ; la copropriété reste responsable de la dalle et de l’étanchéité.
- En cas d’infiltration issue des parties communes, la copropriété doit vous indemniser.
- Elle peut se retourner contre votre voisin, s'il est responsable (défaut d'entretien de sa terrasse).
- Si la terrasse est classée comme privative, c’est votre voisin qui répond des dégâts.
- Déclarez le sinistre sous 5 jours ouvrés à votre assureur, photographiez les dommages.
- Prévenez le syndic par courrier recommandé et votre propriétaire, si vous êtes locataire de l'appartement concerné.
Une terrasse privée… qui appartient souvent à tout l’immeuble
Au-dessus de votre plafond, votre voisin sirote son café sur sa terrasse. Sa terrasse ? Pas si sûr. Dans bien des immeubles, cet espace appartient en réalité à l’ensemble des copropriétaires, au même titre que le toit ou la cage d’escalier.
Votre voisin en a la jouissance exclusive, c’est-à-dire que lui seul peut s’y installer, mais ça ne change rien au statut de cette terrasse : c’est un bien collectif. Le règlement de copropriété le précise généralement noir sur blanc.
Chacun a ses responsabilités. Votre voisin s’occupe en principe de la surface de la terrasse : il doit la nettoyer et entretenir son revêtement. En revanche, ce qui se trouve dessous – la dalle de béton et la couche imperméable – reste à la charge de la copropriété.
Copropriété ou voisin : qui doit payer en cas d’infiltration ?
Si l’infiltration vient de là, c’est donc la copropriété qui doit vous indemniser. La loi la rend responsable d’office des dégâts nés dans les parties communes. Elle pourra ensuite, si besoin, réclamer le remboursement au véritable responsable.
Même quand le règlement confie l’entretien de la terrasse à son occupant, la copropriété doit quand même vous indemniser : la Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 17 septembre 2026.
Le voisin n’est pas toujours à l’abri. Pergola vissée dans la membrane, évacuation bouchée par des feuilles mortes, jardinière maçonnée sans précaution… Si l’infiltration est de son fait, la copropriété peut lui présenter la facture.
Le raisonnement change, si le règlement de copropriété classe la terrasse parmi les parties privatives. La copropriété n’est alors plus responsable d’office : c’est votre voisin, propriétaire de la terrasse, qui répond des dégâts.
Que faire, en cas d’infiltration dans votre logement ?
En cas d’infiltration, ne laissez pas les choses traîner en longueur ! Si vous êtes assuré, le sinistre doit être déclaré dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte, même si vous n’y êtes pour rien. Photographiez les dégâts, puis prévenez le syndic par courrier recommandé.
Vous êtes locataire ? Informez aussi votre propriétaire. Si le syndic tarde, une mise en demeure formalisera votre demande. Un constat amiable rempli avec votre voisin accélèrera le dossier. S’il refuse de signer, envoyez-le incomplet à votre assureur.
Pour les dégâts modestes, inutile d’attendre que la copropriété et le voisin se mettent d’accord. En dessous de 5 000 € de dommages, les assureurs ont prévu un circuit simplifié : c’est en principe votre assureur qui vous indemnise, puis règle ses comptes avec les autres parties concernées.
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