Immobilier dans le Var : analyse de la baisse des prix et des perspectives de reprise
Dans les grandes villes de France, après la flambée des prix observée entre 2015 et 2022, la tendance est à la baisse depuis 2023. Les différents baromètres, dont celui des notaires, permettent d’en mesurer l’ampleur. Dans le quart sud-est du pays, on voit une baisse générale des prix immobiliers dans le Var, avec une valeur moyenne de 4 543 € le mètre carré. Des signes de reprise apparaissent toutefois et la tendance devrait s’orienter vers une hausse dans les mois à venir.
Contexte économique et social
Facteurs économiques influençant le marché immobilier
La hausse des prix, consécutive au déclenchement de la guerre en Ukraine en 2022 et à la crise économique, légère mais réelle, qui a suivi, a eu un impact sur le marché immobilier français. Les taux d’emprunt bancaire, restés très bas à des niveaux historiques entre 2016 et 2021 (aux alentours de 1 à 1,1 %), sont remontés rapidement en 2022. Le crédit immobilier a flirté avec la barre des 4 % à l’hiver 2023. Il est devenu très difficile pour de nombreux particuliers de souscrire un prêt, d’autant plus que les banques ont durci leurs conditions, avec un taux d’endettement maximal fixé à 35 %.
Tendances démographiques
Longtemps rural et peu attractif, le département du Var a connu une forte croissance démographique à partir des années 1960, passant de moins de 500 000 à plus de 1 100 000 habitants entre 1962 et 2022. La démocratisation des vacances à la mer y a largement contribué. Cet essor est moins marqué dans la ville de Toulon, qui ne compte pas plus de résidents que dans les années 1980. La croissance régulière de la population, estimée à +5 % entre 2016 et 2022, s’est principalement concentrée dans d’autres communes de taille plus modeste, comme La Seyne-sur-Mer et Fréjus, dont la population a été multipliée respectivement par deux et par trois entre 1962 et 2022.
Analyse des prix par type de bien
Prix des maisons dans le Var
Les maisons dans le 83e département français sont légèrement plus chères que les appartements, d’environ 9 %, et s’établissent à une moyenne de 4 745 €/m². Le Var affiche des prix immobiliers supérieurs d’environ 1 400 €/m² aux valeurs nationales moyennes. Selon les communes, les prix peuvent atteindre des niveaux très élevés, dépassant les 8 000 €/m² pour les maisons.
Toutefois, ces valeurs restent rares, hormis dans certaines stations balnéaires comme Saint-Tropez ou Ramatuelle. Les maisons varoises sont globalement spacieuses, puisque 52 % des biens disponibles comptent au moins quatre pièces.
Prix des appartements dans le Var
Le marché immobilier varois présente des proportions quasi équivalentes d’appartements et de maisons, avec un léger avantage pour les premiers (51 %). En moyenne, un appartement dans le département coûte 4 355 €/m². Les studios sont peu nombreux, ne représentant que 5 % des biens en vente en décembre 2025, contre 9 % à Marseille et 14 % à Nice.
Les appartements sont majoritairement de taille moyenne, voire grande, et leur fourchette haute de prix atteint 7 000 €/m². Sans surprise, ils constituent près de 80 % des logements à Toulon, 68 % à Hyères, à La Seyne-sur-Mer et à Fréjus. Globalement, le prix des appartements a reculé de 4,2 % en deux ans à Toulon, qui demeure une ville attractive en termes de coût du mètre carré (3 543 € en décembre 2025).
Impact sur les acteurs du marché
Conséquences pour les vendeurs
À l’échelle nationale, une reprise des transactions est observée entre l’automne 2024 et l’été 2025, selon les notaires de France, avec un volume légèrement supérieur à 900 000 actes. L’amélioration du pouvoir d’achat immobilier des Français permet aux vendeurs d’augmenter légèrement leurs prix. Pour un projet de vente, le contexte actuel apparaît plus favorable qu’il ne l’était il y a deux ans.
Opportunités pour les acheteurs
La baisse ou la stabilisation des prix constitue un atout pour les particuliers souhaitant acquérir un bien. Dans le Var, territoire hautement touristique, la diminution des taux de crédit dynamise le marché immobilier. À l’échelle nationale, les experts remarquent une hausse de 37 % du montant des crédits accordés par les banques sur les dix premiers mois de 2025 par rapport à l’année précédente.
Perspectives d'avenir à court et moyen terme
En 2025, les taux d’emprunt bancaire amorcent une baisse attendue, passant de 4 % à 3,25 % pour les taux fixes sur 20 ans entre décembre 2023 et 2025. Les mensualités pesant moins lourdement sur l’épargne, l’accès au crédit à long terme devient plus aisé. La Banque centrale européenne (BCE) a procédé à huit baisses de taux depuis 2024, les ramenant de 4 % à 2 %, ce qui contribue également à la détente des taux de crédit immobilier en France. Ce niveau devrait rester stable dans les mois à venir.
Par ailleurs, le recul de l’inflation en 2025, limitée à +0,8 %, libère une partie de l’épargne nationale et permet aux particuliers d’investir plus sereinement. Selon le site MeilleursAgents, le Var enregistre désormais une hausse de 1,8 % sur trois mois, confirmant un retournement de tendance.
Initiatives locales pour dynamiser le marché
Jean-Marc Stéfanini, vice-président de la FNAIM du Var, déclarait début 2025 que « l’on manque de véritable politique du logement en France ». À l’échelle locale, le département a relevé les frais de notaire de 0,5 %, à la suite de l’adoption d’une loi au Sénat l’autorisant. Certains experts, dont la FNAIM du Var, redoutent que cette mesure ne pénalise les ménages souhaitant acquérir un bien, même si cette dépense reste secondaire dans le cadre d’un crédit immobilier.
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