Faillite du promoteur immobilier : quels risques et quelles solutions ?

En 2022, le marché immobilier a connu une crise sans précédent. La chute phénoménale du nombre de transactions immobilières, l'après-Covid, l'augmentation du prix des matières premières et l'inflation ont forcé de grandes entreprises du secteur à mettre la clé sous la porte. Exemple emblématique de ce phénomène : la restructuration de la dette de AFC Holding, la société de l'ancienne présidente de la FPI, la fédération des promoteurs immobiliers.

Heureusement pour les investisseurs dans le neuf, la législation les protège contre les risques de faillite de constructeurs et de promoteurs. La GFA, la garantie financière d'achèvement, a été mise en place en 2015. Elle doit être souscrite par le promoteur auprès d'une entreprise d’assurances ou d'un établissement bancaire. Pour les acquéreurs sur plan, c'est la garantie que les travaux arriveront à leur terme.

Votre promoteur immobilier a fait faillite ? Voici les démarches à effectuer pour vous assurer que votre logement sera bien construit.

Contacter le garant d'achèvement

Dès que vous prenez connaissance de la faillite de votre promoteur, la première chose à faire est de contacter le garant financier d'achèvement. Vous trouverez ses coordonnées sur l'acte d'achat ou directement auprès du promoteur défaillant. Vous devrez préparer un dossier clair et complet, avec toutes les informations nécessaires pour continuer le chantier de construction. Le garant vous tiendra au courant de la procédure à suivre. Il devra notamment choisir un nouveau constructeur pour assurer l'achèvement de votre logement dans les meilleures conditions.

Alerter votre banque

En parallèle de vos démarches auprès du garant, vous devez informer votre banque de la situation. Dans le cas d'une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les paiements sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux de construction. Toutefois, les intérêts intercalaires sont toujours dus. Pour éviter cette situation, il est nécessaire de demander à votre banque de les suspendre le temps que les travaux reprennent.

Déclarer votre créance

Lors d'une liquidation, un mandataire judiciaire est nommé pour s'occuper du dossier. Vous l’informerez de toutes les sommes que vous avez versées au promoteur pour votre projet immobilier. Il est important de faire cette démarche, car c'est le seul moyen d'être reconnu comme créancier et de pouvoir récupérer une partie de vos fonds. Cependant, vous devez effectuer votre déclaration dans les délais indiqués par la procédure.

Vérifier les travaux

Avant de relancer les travaux avec un autre constructeur mandaté par le garant, il faut effectuer un état des lieux précis du chantier. Il est crucial de documenter chaque étape des travaux déjà réalisés et de prendre des photos. À noter que vous avez la possibilité de faire appel à un expert indépendant. Grâce à son aide, vous pourrez établir un bilan complet. Ensuite, une fois les travaux repris avec un nouveau constructeur, il est recommandé de garder un œil sur l'avancement du chantier. Soyez notamment particulièrement vigilant sur la qualité des finitions pour éviter tout risque de malfaçon.

La meilleure solution pour vous prémunir contre la faillite de votre promoteur, c'est de prendre plusieurs précautions d'usage avant de signer un contrat de construction.

Vous renseigner sur la santé financière du promoteur

Avant de vous engager dans un projet immobilier neuf, il faut prendre le temps de vérifier la situation du promoteur. Vous ne devez pas vous laisser convaincre par un discours ou un projet trop beau pour être vrai. Consulter les bilans comptables disponibles et vous renseigner sur ses précédents projets est essentiel. Vous pouvez également contacter d'anciens clients du promoteur pour profiter de leurs retours. Travailler avec un professionnel dont la réputation est positive ne va pas annuler tous les risques – personne n'est à l'abri d'une faillite –, mais cela vous offre tout de même des garanties plus solides.

Être attentif aux premières difficultés

Il est possible de détecter les signes avant-coureurs de la faillite d’un promoteur. Voici ceux qui ne trompent pas :

• Des retards répétés dans les travaux.
• Un manque de communication.
• Des fournisseurs impayés.
• Des équipes absentes du chantier.

Si vous êtes dans l'une (ou plusieurs) de ces situations avec votre projet immobilier, vous devez redoubler de vigilance. Vous pouvez contacter votre promoteur pour obtenir des informations concrètes et des preuves de l'avancement de la construction. S'il ne répond pas à vos emails ou à vos appels, il vous faudra vous rendre dans ses bureaux, si vous en avez la possibilité. 

Prévoir un accompagnement juridique

Si vous avez le budget nécessaire pour cela, faire appel à un avocat spécialisé peut s'avérer très utile pour un projet immobilier sur plan. La raison ? Au contraire d'une transaction immobilière dans l'ancien, dans le neuf, vous achetez une promesse de logement. Or, pendant un chantier, beaucoup de choses peuvent se passer, des choses sur lesquelles vous n'avez aucune prise. Un expert du domaine pourra vous aider à vérifier les clauses du contrat et vous conseiller sur les garanties indispensables. Il sera également d'une aide précieuse, en cas de litige.

Vous recherchez des programmes immobiliers neufs sûrs et avec un bon potentiel de valorisation ? Les meilleures annonces immobilières sont à découvrir sur SeLoger. On vous propose des logements dans toute la France et pour tous les profils d'investisseurs. Grâce aux opportunités immobilières disponibles sur SeLoger, vous pouvez profiter de la relance du marché en 2025.