Transformer une maison en immeuble de rapport, une stratégie payante

Si vous vivez dans un secteur à forte attractivité (grandes villes, communes périurbaines, secteurs universitaires, localités touristiques...) et que vous avez mis à la vente votre propriété, vous aurez peut-être constaté qu’un nouveau profil d’acheteurs. Investisseurs, architectes... Ils s'ajoutent aux visiteurs plus traditionnels comme les familles.

Leur cible : des biens adaptés à une division en plusieurs lots. Le plus souvent, il s’agit de grandes maisons avec extérieur, bénéficiant d’un emplacement stratégique et proposant déjà un ou plusieurs étages indépendants.

Immeubles ou maisons, les biens qualifiés de « rapport » correspondent à de grandes surfaces divisées en plusieurs logements individuels destinés à la location. Dans les zones tendues où le foncier reste rare, et où la demande locative ne faiblit pas, une nouvelle tendance est en train de s’imposer depuis quelques années : la transformation des maisons en plusieurs logements individuels plus petits.

Diviser ainsi un bien en 2, 3 ou 4 appartements destinés à la location (voire à la revente !) offre ainsi divers avantages :

• démultiplier sa rentabilité locative et générer un cash-flow positif ;
• diversifier ses sources de revenus de façon stable et sur la durée ;
• répartir les risques sur plusieurs unités locatives ;
• réduire les aléas de vacance locative, quasi nulle dans les zones tendues ;
• valoriser son patrimoine immobilier.

Mais avant de mettre à profit ce type de projet, quelques démarches sont de rigueur pour être dans les règles et s’assurer de sa viabilité, tant sur le plan technique que financier et réglementaire.

• Vérifier que le plan local d’urbanisme (PLU) autorise la division du bien en plusieurs logements et les contraintes associées, qui peuvent varier d’une commune à l’autre.
• Réaliser une étude de faisabilité sur l'état du bien et ses possibilités de division.
• Faire appel à un géomètre-expert et/ou architecte pour connaître les surfaces de plancher, l’état du bâti, les transformations envisageables, ainsi que pour réaliser des plans prenant en compte les normes en vigueur, dont la surface habitable minimale.
• Avoir une vision claire des coûts liés à la rénovation et du budget dévolu aux travaux pour la division, l’aménagement, la mise aux normes de sécurité, d’accessibilité et d’habitabilité selon les critères d’un logement décent.

Selon la configuration du bien et les possibilités de division, la plupart des travaux à engager ne requiert pas l’obtention systématique d’autorisations préalables ou de permis de construire, sauf cas particuliers nécessitant la création de mètres carrés supplémentaires ou des modifications de destination.

• Une déclaration de travaux préalable est de rigueur pour l’ajout d’une surface comprise entre 5 et 20 m² lors de la division, la création de portes ou de fenêtres, ainsi que pour changer l’usage ou la destination d’un local.
• Le permis de construire sera requis, quant à lui, pour la création de surfaces supérieures à 20 m², ainsi que pour les travaux modifiant la structure ou l’aspect extérieur du bâti.

En plus des travaux destinés à délimiter et à rendre accessible chaque partie privative – cloisons, portes d’entrées, palier... – la création de plusieurs unités au sein d’une maison exige également de se conformer aux normes en termes d’équipements individuels et de réseaux :

• installer des compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité pour chaque unité ;
• effectuer une mise aux normes des système électriques, de plomberie et de chauffage ;
• équiper les appartements de sanitaires, d'une douche ou d'une baignoire, d’un coin cuisine, d’un système de chauffage et d’évacuation des eaux sanitaires ;
• prévoir des emplacements de stationnement ou des places de parking selon les contraintes liées aux règles d’urbanisme locales.