Quels sont les avantages et les inconvénients d'un investissement dans un appartement ?

Un investissement immobilier n'est jamais foncièrement mauvais ou bon : sa rentabilité dépend en grande partie du contexte du marché, au moment de l'achat. Alors, 2024 et 2025, de bonnes années pour investir ?

La réponse est oui. Cela peut sembler paradoxal, car le marché de la location est entré dans une phase de tension extrême. En un an, on a ainsi pu observer une augmentation de cette tension de l'ordre de +18 %, alors qu'elle avait déjà atteint des records auparavant.

Ce phénomène est dû à plusieurs facteurs. Le principal, c'est la crise immobilière globale. Comme les potentiels primo-accédants n'ont actuellement pas la possibilité d'acheter (frilosité des banques, taux d'emprunt élevés, baisse du pouvoir d'achat), le turnover naturel de la location ne se fait pas.

Le second facteur, ce sont les réglementations énergétiques toujours plus strictes. En 2025, il sera ainsi impossible de louer une passoire thermique (après la sortie d'un locataire). Beaucoup de propriétaires bailleurs ne proposent donc plus leur bien en location longue durée ou prennent le temps d'effectuer les travaux.

Dans le même temps, la demande continue d'augmenter, notamment dans les zones urbaines très concentrées.

Résultat : l'augmentation des loyers ne faiblit pas, malgré un pouvoir d'achat des Français en berne.

Si vous avez l'occasion d'investir dans l'immobilier locatif neuf (ou ancien, mais avec un bon DPE), c'est le bon moment ! Vous pourrez même peut-être négocier à la baisse à cause du contexte, et ainsi augmenter votre rendement locatif.

En plus des bénéfices dus au contexte actuel, investir dans l'immobilier locatif offre des avantages inhérents à la nature de ce type d'investissement : des revenus fonciers récurrents, la constitution d'un patrimoine, des opportunités de réduction d'impôts.

Des loyers récurrents, avec un fort potentiel de rentabilité

Avec un montage financier bien pensé et un emprunt avantageux d'une banque, il est tout à fait possible de récupérer des revenus complémentaires réguliers et élevés, grâce aux loyers de plusieurs appartements. On considère un rendement comme bon lorsqu'il est supérieur à 5 %. Des chiffres atteignables, si vous décidez d'investir dans des studios dans des villes dynamiques, avec une large population étudiante.

Un investissement qui prend de la valeur sur le long terme

L'autre avantage d'un investissement locatif, c'est qu'il permet de créer un patrimoine, qui prend de la valeur dans le temps. Dans une période où la hausse des prix risque de repartir incessamment, la plus-value à moyen terme s'avérera certainement très profitable.

Des opportunités de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation sont nombreux dans le secteur locatif. Plusieurs d'entre eux ne sont plus accessibles depuis le 31 décembre 2024. C'est notamment le cas du dispositif Pinel et du dispositif Loc'Avantages. En revanche, vous pouvez profiter du programme Denormandie jusqu'en 2027.

Des prix du mètre carré en baisse

La baisse des prix du mètre carré n'a pas été aussi prononcée qu'on l'annonçait. Toutefois, les diminutions les plus importantes ont eu lieu dans la capitale et les zones urbaines à forte densité. Un coup de chance pour les investisseurs dans l'immobilier locatif qui ciblent principalement les appartements se trouvant dans ces quartiers.

Investir dans des appartements présente bien sûr des risques, mais c'est le cas de tous les types d'investissements. Voici les principaux pièges du secteur à éviter :

Une législation de plus en plus stricte sur l'énergie

Les pouvoirs publics sont de plus en plus stricts sur les critères énergétiques des bâtiments d'habitation (immeubles et logements). Les logements classés F et G sont particulièrement pénalisés, avec une obligation d'effectuer des travaux de rénovation pour avoir le droit de les reproposer à la location. Cela veut dire des dépenses supplémentaires, qui peuvent nuire au rendement espéré.

Des risques de vacance locative

Investir dans un appartement comporte toujours un risque de vacance locative (absence de locataire pendant une période donnée). Toutefois, dans un contexte où la tension locative est très élevée, ce risque est très faible, surtout si vous investissez dans des quartiers avec une forte demande. Vous pouvez également investir dans une assurance vacance locative.

Les risques de nuisances et de dégradations

Investir dans un appartement en location implique également des risques de nuisances potentielles et de dégradations du bien immobilier. Un mauvais locataire peut causer des dommages, entraînant alors des frais de réparation. Pour limiter ces risques, sélectionnez vos locataires avec soin et réalisez un état des lieux précis. Pensez également à intégrer une assurance propriétaire-bailleur au contrat de bail. Enfin, vous avez aussi la possibilité de confier la gestion locative de votre bien à une agence.

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