Cet article a été rédigé avec notre partenaire Nexity, expert en promotion immobilière.

Quels avantages à investir dans une résidence de services ?

07 jan 2022
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Investir dans un logement au sein d’une résidence de services (étudiants/seniors) offre de nombreux avantages, tant en termes de fiscalité que de rendement. Voici tout ce que vous devez savoir pour faire le bon choix.

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Dans les années à venir, les résidences de services (étudiantes et senior) vont connaître un véritable boom. © Robert Herhold
Dans les années à venir, les résidences de services (étudiants et seniors) vont connaître un véritable boom. © Robert Herhold

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Acheter en résidence gérée : mode d’emploi

Depuis la crise sanitaire, les Français ont besoin d’un placement sûr et la pierre reste le plus solide pour 82 % d’entre eux. Les résidences services, étudiantes ou seniors, attirent particulièrement les investisseurs... Et pour cause, ce type d’investissement permet de profiter à la fois d’un rendement intéressant et de réductions fiscales non négligeables. 

D’autres atouts rehaussent encore l’attractivité de cette opération : des loyers réguliers définis par avance, une gestion locative déléguée, peu de frais à prévoir car les travaux d'entretien sont à la charge de l’exploitant, une récupération de la TVA, etc. Rien d’étonnant, donc, à ce que ce type d'investissement ait la cote auprès des Français.

Quel type de résidence choisir ?

Il existe trois types de résidences de service : la résidence étudiante, la résidence senior et l'Ehpad. En 2019, selon une enquête Xerfi Precepta, cabinet d’étude sectoriel, on ne recensait que 1 000 résidences étudiantes en exploitation en France. C’est un problème quand on sait qu’il fallait alors compter 163 000 étudiants supplémentaires et que la pénurie de logements étudiants s’est accrue… 

Autant dire qu'en optant pour ce type de produit, vous minimiserez considérablement le risque de vacance locative. À condition, toutefois, que la résidence bénéficie d’une bonne desserte en transports et qu’elle ne soit pas trop éloignée du lieu d’étude des résidents. Enfin, les acquisitions en résidences étudiantes comptent parmi les plus accessibles du marché. En moyenne, comptez aux alentours de 100 000 € pour un studio. 

Les résidences seniors sont une alternative proposée aux investisseurs. De plus en plus nombreuses sur le marché, elles peinent toutefois à absorber l’afflux des papy-boomers. Selon l'Insee, une hausse de 60 % des locataires potentiels est à prévoir d’ici 2050. C’est pourquoi ce type d’investissement mérite que l’on s’y intéresse. Ces résidences combinent à la fois des logements privatifs et des services. 

Enfin, l’EHPAD (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) s’adresse, comme son nom l'indique, aux personnes âgées dépendantes, qui nécessitent des soins réguliers. Ce type de résidences doit donc répondre à un grand nombre de normes sanitaires, architecturales et d'accessibilité. En revanche, les coûts sont plus élevés que dans le cas d’un investissement en résidences étudiantes ou seniors, en raison notamment de l'entretien du matériel médical. Mais le prix du loyer perçu sera en conséquence plus élevé également.

Ainsi, les besoins en résidences de services vont continuer à croitre dans les années à venir... L'investissement dans ce type de logement a donc de beaux jours devant lui !

Récupérez la TVA

L’un des principaux avantages que procurent les résidences services aux investisseurs, c’est que l’achat se fait hors taxe. Par exemple, pour une résidence étudiante à 130 000 euros TTC ne pourrait vous coûter que 108 333 euros. En achetant dans le neuf, le bailleur peut en effet récupérer 20 %. Mais pour en profiter, vous devrez choisir le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). 

Vous devrez aussi confier le bien pendant au moins neuf ans à un gestionnaire et conserver ce bien pendant au moins 20 ans. À défaut, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années durant lesquelles vous aurez été propriétaire. Pour être éligible au LMNP, sachez qu’il vous faut déclarer moins de 23 000 euros de revenus de location par an. La location ne doit pas non plus constituer votre activité principale : en clair, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser plus de 50 % des revenus du ménage.

Si vous souhaitez percevoir des compléments de revenus grâce à votre investissement locatif, le mieux est de choisir un statut LMNP, mais si vos revenus locatifs dépassent 50 % du total de vos revenus, vous devrez passer en LMP.

Réduisez la pression fiscale

Au moment de déclarer vos impôts, il faut choisir entre deux régimes fiscaux différents. Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le total des loyers perçus dans l’année. Vous pourrez déduire des loyers l'intégralité de charges liées à cette activité : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, comptabilité. On l’ajoute ensuite aux autres revenus de l'investisseur, pour être soumis au barème progressif de l'impôt. En revanche, en contrepartie, vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissements ni récupérer la TVA. 

Quant au régime réel simplifié, il permet de déduire les charges et les amortissements des revenus locatifs déclarés. Il est toutefois exclu d’adhérer au dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier offre une réduction d’impôts sur le revenu égale à 11 % hors taxes de la valeur du bien dans la limite d'un investissement immobilier à 300 000 € par an. Cette réduction est étalée sur 9 ans et seules les résidences étudiantes et seniors sont éligibles à ce dispositif.

Bénéficiez de loyers garantis

Un autre avantage conféré par l’investissement en résidences services tient au fait que l’exploitant vous garantit vos loyers. En effet, en optant pour ce type d’investissement, vous signez un bail commercial (et non un bail d’habitation classique) avec l’exploitant de la résidence. En conséquence de quoi, l'exploitant s’engage à ce que les loyers vous étant dus vous soient versés.

Investir en résidence services permet également de se reposer totalement sur l’exploitant, lequel endosse la responsabilité de la gestion locative du bien.

Profitez d’une rentabilité avantageuse

La rentabilité locative, dont les résidences services permet de profiter, est un autre atout de ce type d'investissement. La rentabilité fluctue selon la résidence, son emplacement, son standing et le niveau de charges etc, mais vous pourrez en moyenne espérer un taux entre 4 et 5 %. Attention toutefois, il faut ajouter à cela le paiement de la taxe foncière. Veillez aussi à bien étudier les prix du marché avant de vous lancer dans l’investissement en résidence de service, ils peuvent vite évoluer. Il ne vous reste maintenant plus qu’à calculer le régime et le type de résidence le plus avantageux selon votre situation et vos besoins avant de vous lancer !

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