Comment bien préparer votre retraite en investissant dans l’immobilier ?

Investissez dans l'immobilier pour préparer votre retraite

Être propriétaire de sa résidence principale et d’un autre bien immobilier mis en location est toujours un avantage au moment du passage à la retraite, qui est souvent marqué par une baisse des revenus, pouvant être conséquente. En effet, la pension perçue de votre caisse de retraite ne remplacera que partiellement vos revenus. En réalisant un investissement locatif, votre perte de pouvoir d’achat pourra être compensée par les revenus réguliers issus de votre location, c’est-à-dire les loyers perçus. Pour réussir votre investissement immobilier en vue de votre retraite, l’idéal est d’anticiper. Cela signifie que vous devez faire en sorte que votre crédit soit totalement remboursé à la fin de votre vie active, ou peu de temps après, afin que votre complément de revenus ne soit pas amoindri par vos mensualités de remboursement. Une fois votre crédit remboursé, vous pouvez également décider de revendre votre bien pour investir dans un logement plus rentable, ou garder la somme issue de la revente à votre disposition en cas de besoin.

Location vide ou meublée : quelle fiscalité ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, un bien peut être loué vide ou meublé. Si vous choisissez de louer votre logement vide, la durée minimale d’un bail sera de 3 ans. Vous serez imposé selon le régime du micro-foncier si les loyers perçus n’excèdent pas 15 000 € par an. Vos revenus feront l’objet d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous serez donc imposé sur « seulement » 70 % de vos loyers perçus. En revanche, si vous percevez plus de 15 000 € par an, les loyers perçus s'ajouteront à vos revenus. Vous pourrez toutefois déduire toutes vos charges.

De son côté, la location meublée permet de fixer un bail court, de minimum 1 an. En tant que particulier, vous pouvez relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si le total de vos recettes locatives est inférieur à 23 000 € par an et qu'elles ne dépassent pas les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Quand les recettes locatives sont inférieures à 70 000 €, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Un abattement de 50 % est appliqué sur les loyers. Seule la moitié des recettes est donc imposée à l’impôt sur le revenu.

Investissement locatif : les dispositifs fiscaux

En plus d’un complément de revenus intéressant, un investissement locatif permet de bénéficier d’avantages fiscaux. Si votre investissement est réalisé dans le neuf, vous pouvez prétendre au dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d'impôt de 12 à 21 % du montant de votre investissement, en contrepartie d’un engagement à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Le dispositif est accessible jusqu’au 31 décembre 2021 dans les zones tendues (A bis, A et B1), c’est-à-dire dans les villes où la demande est supérieure à l’offre (Paris et sa région, grandes agglomérations...). Pour en bénéficier, le logement doit être loué nu à un prix inférieur d'environ 20 % au marché, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé.

Lui aussi accessible jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux achats de logements neufs meublés dans des résidences services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées. Les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt de 11 % du montant hors taxes de l’acquisition, dans la limite de 300 000 €, à condition de louer le bien pendant 9 ans et de confier la location à une entreprise spécialisée.

Vous pouvez aussi bénéficier de la loi Denormandie. Ce dispositif est disponible dans 222 villes en France. Pour bénéficier de cette aide à la rénovation en vue de louer le logement, il faut que les travaux réalisés représentent au moins 25 % du coût de l’opération immobilière.