Comment calculer le loyer d'un logement en loi Pinel ?

17 mar 2022
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Vous souhaitez investir en loi Pinel mais n’avez aucune idée du rendement locatif que cela va vous apporter ? On vous éclaire sur la manière de calculer le loyer de votre logement en Pinel.

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 Visite d'un logement à la location
Pour calculer un loyer en loi Pinel, vous devez connaître le barème appliqué par m² dans votre zone et la surface utile du bien. © sturti

Sommaire

Loi Pinel 2022 : quels sont les plafonds de loyer par m² ?

Vous souhaitez mettre en location votre appartement acheté via la loi Pinel dès cette année ? Dans ce cas, vous devez savoir que vous ne pouvez pas louer votre bien au loyer que vous voulez : ceux-ci sont encadrés par le dispositif. En effet, l’investissement via cette loi étant (entre autres) pensé pour permettre à des ménages plus modestes d’habiter dans des logements neufs au sein d’une zone à flux tendu, les loyers pratiqués doivent être abordables.

De ce fait, il existe des plafonds de loyers, édités selon la zone où se trouve l’appartement en question : 17,55 € par m² dans la zone Abis, 13,04 € par m² pour la zone A, 10,51 € par m² dans la zone B1, 9,13 € par m² pour un bien situé dans les zones B2 ou C.

Depuis 2020, les zones B2 ou C ne sont plus concernées par la loi Pinel, à moins que vous ne vous soyez engagé à y louer votre appartement neuf avant cette date.

Comment calculer un loyer en loi Pinel ?

Dans le cadre d’une location via le dispositif Pinel, vous devez prendre en compte plusieurs éléments pour calculer le loyer que vous pourrez appliquer :

  • Le plafond de loyer en fonction de la zone (voir le paragraphe ci-dessus).
  • Le coefficient multiplicateur de zone. Il est fixé par le ministère des Finances Publiques et est toujours de 0,7 + 19 divisé par la surface utile du logement.
  • La surface utile du logement. Elle correspond à la surface habitable (celle où il y a une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m, les surfaces mansardées ne comptent donc pas) + la moitié des surfaces annexes (en ne dépassant pas plus de 8 m² pour les annexes). De ce fait, si vous avez acheté un appartement de 55 m² avec un garage de 8 m², la surface utile sera de 59 m².

Pour un investissement dans logement de 55 m² situé en zone B1, voici le calcul que vous devrez réaliser pour connaître le loyer exact et maximal que vous pourrez pratiquer : plafond de loyer x (coefficient multiplicateur de zone / surface utile) x surface utile.

Si l’on reporte cela à notre appartement acheté en zone B1, mesurant 55 m² et disposant d’un garage de 8 m², le calcul sera le suivant : 10,51 x (0,7 + 19 / 59) x 59 = 633,75 €.

Le loyer maximal à ne pas dépasser sera de 633,75 € par mois.

Ce loyer ne comprend pas les charges locatives et celles-ci seront rajoutées ensuite.

Pinel + en 2023 : qu’est-ce qui change pour le calcul du loyer ?

A partir de 2023, les avantages fiscaux conférés par la loi Pinel baisseront petit à petit, avant de disparaître le 31 décembre 2024. Le « super Pinel » ou « Pinel + » prendra le relais de la loi Pinel classique dès 2023 pour que, dans certains cas de figure et en respectant des critères environnementaux et d'usage stricts, les propriétaires puissent garder les mêmes réductions fiscales qu’avant le 1er janvier 2023.

Cependant, à part les taux qui pourront être revus à la hausse ou à la baisse, le calcul de base du loyer Pinel ne sera pas impacté par cette réforme, seules les conditions de choix d'appartement et de réductions fiscales le seront.

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