Souvent appliquée lors d’une succession immobilière, l’indivision est le fait de posséder un bien avec plusieurs autres propriétaires, appelés indivisaires. Savez-vous qu’il est aussi possible d’investir dans une location meublée non professionnelle (LMNP) à plusieurs ? SeLoger vous explique comment fonctionne ce statut de LMNP en indivision.
La convention d’indivision
Afin d’éviter toute situation conflictuelle qui découle souvent de malentendus, les coïndivisaires ont la possibilité de mettre en place une convention d’indivision.
Ce document est facultatif, mais il reste vivement recommandé. Il a pour but de consigner l’ensemble des droits et des obligations de chacun des indivisaires. Il est également conseillé d'y notifier un gérant ou un mandataire, qui a été nommé par unanimité, et qui fera office d'intermédiaire unique entre les administrations et les indivisaires.
Pour avoir un effet juridique valable, la convention doit impérativement être rédigée par un notaire, qui doit enregistrer cet acte auprès du service de la publicité foncière.
Les règles de prises de décisions
La gestion d’une LMNP en indivision est basée sur trois catégories d’actes juridiques concernant les prises de décisions.
Les actes conservatoires
Les actes conservatoires concernent les décisions qui touchent la préservation de l’état général du logement loué, tels que des travaux de rénovation par exemple. Pour ce type de décision, un accord unanime n'est pas indispensable. Un seul indivisaire peut faire exécuter des travaux visant à conserver le logement dans un état décent pour la location. Dans ce cas, les dépenses sont réparties entre tous les coïndivisaires selon la quote-part de chacun.
Les actes d’administration
Ces actes englobent les démarches de gestion locative courante. Il peut s’agir, par exemple, du choix du locataire, de la conclusion ou du renouvellement d’un bail. Ce type d’acte étant jugé plus important d’un point de vue juridique, il faut obtenir l’accord des 2/3 des indivisaires pour qu’une précision puisse être validée définitivement.
Les actes de disposition
Les actes de disposition, ou actes graves, représentent les décisions les plus importantes. C’est-à-dire celles qui sont hors du cadre de la gestion courante, et qui impactent sur le devenir du logement, telles que sa vente, sa destruction ou sa modification. En raison de l’importance de ce genre d’acte, l’unanimité est indispensable pour approuver une de ces décisions.
Le partage des loyers et des charges
Selon la loi (article 815-10 du Code civil), tous les bénéfices qui proviennent du bien indivis, notamment les revenus locatifs, doivent être répartis entre tous les coïndivisaires, de manière proportionnelle à la quote-part qu’ils détiennent. À cet effet, les loyers doivent être versés sur un compte bancaire indivis ou un compte joint. C’est le gérant qui est chargé de redistribuer la part qui revient à chacun.
Les charges et autres frais liés à la location meublée sont aussi à répartir entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part. Par exemple, si une indivision de LMNP se compose de 3 indivisaires, dont l’un possède 40 %, un autre 35 % et l’autre 25 % du bien, ils percevront respectivement 40 %, 35 % et 25 % des revenus locatifs. De même pour la répartition des charges. Celui qui détient 40 % doit s’acquitter de 40 % des charges, et ainsi de suite pour les autres indivisaires.
Le régime fiscal
Une location meublée non professionnelle en indivision est soumise au régime d’imposition des sociétés des personnes. C’est le régime réel simplifié qui s’applique par défaut. Le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 % sont non applicables dans le cadre d’une LMNP en indivision, excepté pour les logements meublés de tourisme et les chambres d’hôtes.
Le régime réel simplifié permet de déduire les charges relatives à la gestion du bien au prorata de la quote-part de chacun, ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier.
Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu (IR), et non sur l’impôt sur les sociétés, comme pour les SCI.
Il n’y a pas de déclaration d’impôt en commun. Chaque indivisaire doit déclarer, individuellement, son propre bénéfice locatif sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. En tant que société de personnes, les indivisaires sont également assujettis au paiement de la contribution foncière des entreprises (CFE) et de la taxe foncière.
Il faut savoir que le montant maximal de revenu locatif à ne pas dépasser pour conserver le statut de LMNP en indivision est de 23 000 € par an, et ne doit pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal. Au-delà de ces plafonds, les indivisaires doivent obligatoirement opter pour la location meublée professionnelle (LMP).
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