La gestion d’un bien locatif via une agence immobilière représente un confort, mais aussi un coût : la commission moyenne va de 5 à 10 % des loyers perçus. Une location de particulier à particulier vous permet de maximiser la rentabilité locative de votre appartement. Est-ce réellement intéressant ? Comment procéder à une location appartement entre particuliers ? Se Loger vous dit tout.
Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires
La loi impose la réalisation de plusieurs diagnostics immobiliers avant la mise en location d'un bien. Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au bail de location, mieux vaut donc vous acquitter de cette formalité au plus tôt ! Les documents à joindre incluent :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire dans tous les cas.
- L'état des risques et pollutions (ERP). Il informe le locataire des risques naturels, miniers, technologiques dans la zone géographique du bien.
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), si le permis de construire du logement est antérieur au 1er janvier 1949.
- Un diagnostic électricité et/ou gaz, si les installations du logement ont une ancienneté supérieure à quinze ans.
La réalisation des diagnostics nécessite le recours à un professionnel certifié. Un outil de recherche officiel est à votre disposition.
Publier une annonce de mise en location attractive
La qualité de l’annonce immobilière est essentielle, si vous souhaitez trouver rapidement un locataire. La première étape d’une location particulier appartement consiste à rédiger un texte descriptif complet. Indiquez :
- le type de logement (appartement, maison, studio...) ;
- sa superficie ;
- le nombre de pièces (T2, T3, T4…) ;
- la présence éventuelle d'un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin privatif), d’une cave, d’une place de parking réservée…
Les photos doivent mettre en valeur le logement, donner une impression positive. Veillez à un éclairage optimal : il s’agit de choisir le bon moment de la journée, d’ouvrir les volets en grand, de compléter au moyen d’un éclairage artificiel, si nécessaire. Une décoration sobre et soignée est recommandée. Quelques touches de verdure sont aussi bienvenues.
Déterminer le montant du loyer
Fixer le loyer de votre logement suppose une étude du marché local. Prenez en compte la surface, le type de logement (meublé ou non), le nombre de pièces, l'état général et les équipements. Certaines villes encadrent le montant maximal des loyers : Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux... Veillez à vous renseigner au préalable.
Choisir le bon locataire
Au-delà de la supervision des visites, la location de particulier à particulier implique la tâche délicate de faire le tri entre les candidats. Accordez seulement votre attention aux dossiers complets : il s’agit d’un premier signe de sérieux.
- Évaluez la solidité financière des candidats. Dans l’idéal, les revenus mensuels doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer.
- Vérifiez la garantie locative proposée. Le candidat dispose-t-il d'un garant physique ? A-t-il souscrit une garantie locative en ligne ?
- Fiez-vous à votre intuition. Un locataire agréable, poli, ponctuel est un indice de sa fiabilité.
Rédiger le bail de location
Le contrat de location encadre la relation entre le propriétaire et le locataire. À défaut de déléguer la gestion locative du bien, la rédaction du bail revient au propriétaire. Le document, strictement encadré par la loi ALUR, est complexe. Il doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires, dont :
- l'identité complète du locataire et du propriétaire ;
- la date de prise d'effet du bail ;
- la destination du bien loué (résidentiel, commercial…).
Une description précise du logement mentionne le nombre de pièces, la surface habitable, les équipements à usage privatif ou commun... Vous devez aussi mentionner tous les travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail.
Afin de garantir la conformité du document, vous pouvez vous tourner vers des modèles de baux déjà élaborés. Disponibles en ligne, ils sont mis à jour régulièrement selon les dernières évolutions réglementaires.
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La location d’un appartement de particulier à particulier maximise la rentabilité de votre investissement. En revanche, le recours à une agence immobilière vous apporte une tranquillité d'esprit à ne pas sous-estimer ! Un professionnel peut vous décharger de la plupart des tâches en lien avec le suivi administratif du bien.
Les 3 points clés à retenir :
- Une sélection rigoureuse du candidat fonde les bases d’une bonne expérience de location appartement entre particuliers.
- Le contrat de location doit respecter la loi Alur et contenir toutes les informations obligatoires.
- La location via une agence immobilière facilite la gestion de votre bien au quotidien.
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