Comment devenir rentier immobilier ?

L’investissement locatif consiste à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les louer à des tiers. Les loyers perçus permettent au propriétaire d’obtenir des revenus réguliers, souvent supérieurs aux charges et frais relatifs au bien, ce qui constitue la base d’un revenu passif. L’objectif principal est que, grâce à une gestion efficace et à une bonne rentabilité, les loyers couvrent non seulement les mensualités de prêt mais génèrent aussi un excédent, qui contribue progressivement à devenir rentier immobilier.

L’investissement locatif offre plusieurs avantages significatifs. Tout d’abord, il s’agit d’un placement tangible et sécurisé, moins volatil que d’autres actifs comme les actions ou les cryptomonnaies. Ensuite, il permet de bénéficier d’une rentabilité double : la valorisation du bien immobilier au fil du temps et la perception de loyers. Selon la façon dont vous construisez votre projet, vous pouvez même obtenir une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 300 000 € par an.

En outre, l’immobilier offre une protection contre l’inflation. Les loyers et la valeur des biens augmentent généralement avec l’inflation, préservant ainsi le pouvoir d’achat de l’investisseur. Enfin, il existe divers dispositifs fiscaux incitatifs, qui permettent de réduire l’imposition sur les revenus locatifs ou de bénéficier d’avantages fiscaux à long terme.

Pour encourager l’investissement immobilier, le gouvernement propose plusieurs dispositifs de défiscalisation. Voici les principaux :

• La loi Pinel : Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 17,5 % du prix d’achat pour les biens neufs situés dans des zones géographiques spécifiques. La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans), et les loyers sont plafonnés pour faciliter l’accès au logement locatif.
• La loi Malraux : Cette aide fiscale s’adresse aux investisseurs qui rénovent des biens situés dans des secteurs sauvegardés. Elle permet une réduction d’impôt importante (jusqu’à 30 % des dépenses de rénovation) pour des travaux conséquents, permettant ainsi de revaloriser des bâtiments historiques tout en optimisant la fiscalité.
• Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Ce statut permet aux propriétaires de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux, avec la possibilité d’amortir le bien et les meubles pour réduire les revenus imposables.
• La loi Denormandie : Ce dispositif de défiscalisation est dédié aux logements anciens situés dans des villes ayant besoin d’être rénovées. Elle offre une réduction d’impôt similaire à celle du dispositif Pinel, encourageant ainsi l’investissement dans l’ancien rénové.
• La loi Monument Historique : Destinée aux biens classés monuments historiques, elle permet de déduire les travaux d’entretien et de restauration du revenu global sans plafond sous conditions. C’est un choix intéressant pour les investisseurs passionnés d’histoire et de patrimoine.
• Le déficit foncier : En cas de dépenses de rénovation ou d’entretien supérieures aux revenus locatifs, le déficit foncier permet de déduire le montant du déficit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. En optant pour des rénovations énergétiques importantes dans le logement, vous pouvez même bénéficier du doublement du déficit foncier temporaire, et doubler la déduction de votre revenu global de 21 400 €. Ce dispositif est utile pour alléger la pression fiscale sur les revenus locatifs tout en valorisant le bien immobilier.

Pour devenir rentier immobilier, l’un des principaux leviers est le financement bancaire. En effet, la grande majorité des investisseurs utilisent un crédit immobilier pour acquérir leur bien. Bien que cela signifie un endettement, cela permet également d’optimiser le rendement sur fonds propres, grâce à un effet de levier. Procédez par étape :

• Évaluez votre capacité d’emprunt : Avant de s’engager dans un projet, il est crucial de connaître sa capacité d’emprunt en fonction de ses revenus, de ses charges et de ses crédits en cours. Généralement, les banques tolèrent un taux d’endettement maximal de 35 %.
• Calculez la rentabilité locative : La rentabilité locative brute se calcule en rapportant les loyers annuels perçus au prix d’achat du bien, en incluant les frais annexes. Par exemple, un bien acheté 200 000 € générant 10 000 € de loyers annuels offre une rentabilité brute de 5 %. Cependant, il est important de calculer également la rentabilité nette, qui tient compte des charges et taxes foncières.
• Estimez les travaux et frais d’entretien : Si le bien nécessite des rénovations, il est essentiel d’en tenir compte dans le calcul de rentabilité. Pensez aux aides qui sont nombreuses pour engager des travaux de rénovation d’ampleur. Par ailleurs, les biens immobiliers engendrent des frais d’entretien réguliers qu’il convient d’anticiper pour garantir une rentabilité pérenne.
• Anticipez les vacances locatives : Un bien peut connaître des périodes sans locataires, durant lesquelles il ne génère aucun revenu. Pour prévenir ce risque, une marge de sécurité est souvent incluse dans les calculs, en supposant par exemple que le bien soit occupé 11 mois sur 12 par exemple.

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, quelques stratégies sont à privilégier :

• Choisissez le bon emplacement : la localisation d’un bien immobilier est le premier facteur de rentabilité. Les zones dynamiques avec une forte demande locative (proximité des transports, centres urbains, zones universitaires) augmentent les chances de trouver des locataires rapidement et de minimiser les vacances locatives. Si vous avez opté pour un dispositif tel que le Pinel, vous devrez vous tourner vers des secteurs spécifiques.
• Privilégiez le meublé pour optimiser les loyers : louer un bien en meublé permet souvent d’augmenter le montant du loyer, car les biens meublés répondent aux besoins de certains locataires, notamment les étudiants ou les jeunes actifs. En outre, le statut LMNP, abordé plus haut, offre des avantages fiscaux attrayants pour ce type de location.
• Optimisez les frais : bien qu’il soit tentant de gérer seul la location de son bien, faire appel à une agence peut s’avérer judicieux pour éviter les impayés, les problèmes de gestion, et optimiser la rentabilité globale. Les frais d’agence sont également déductibles des revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable.
• Renégociez votre prêt : profiter des périodes de baisse des taux d’intérêt pour renégocier son prêt ou faire un rachat peut permettre de réduire ses mensualités, augmentant ainsi le cashflow généré par le bien locatif.