Fin du Pinel : l'heure du bilan a sonné pour cette aide à l'investissement !

Mis en place en 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui misent sur un investissement dans le neuf ou dans l’ancien à rénover en zone tendue de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu moyennant leur mise en location. En 2024, Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt de 9 % du prix du logement si l’investisseur s’engage à le louer pendant 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Les niveaux de loyers et de ressources du locataire sont plafonnés. De 2014 jusqu’en 2022, il était possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. Le dispositif Pinel, qui ne sera plus accessible à partir de janvier 2025, a donc subi un coup de rabot. Il reste toutefois possible de bénéficier de la réduction fiscale en vigueur en 2022 à condition d’investir dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans un bien respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.

Alors que le dispositif Pinel tirera bientôt sa révérence, après 10 ans de bons et loyaux services, la Cour des comptes a réalisé un rapport afin de déterminer s’il avait bien atteint son objectif qui était de « promouvoir la construction et la rénovation de logements intermédiaires destinés aux ménages éprouvant des difficultés à se loger dans le secteur privé ou social ». Si le dispositif Pinel a bien mobilisé l’épargne des particuliers vers le secteur du logement, ses effets ne sont pas précisément mesurables, faute de données sur le nombre de logements concernés. Il semble toutefois avoir eu « un réel effet volume ». « En matière de requalification urbaine, ou de mixité d’habitat, elle a contribué au déclenchement d’opérations immobilières qui n’auraient pu, ou moins rapidement, aboutir sans cette orientation de l’épargne des particuliers », affirme la Cour des comptes. Principalement constitué de logements d’une surface moyenne de 57 m², le parc de « logements Pinel » s’adresse majoritairement à « des ménages composés d’une ou deux personnes, dont les revenus correspondent à des plafonds fixés réglementairement ». Les plafonds étant très largement respectés, le Pinel permet à des ménages plutôt modestes de « se loger en zones tendues dans des logements confortables, qualitatifs et économes en énergie ».

Si le gouvernement a décidé de supprimer le dispositif Pinel, c’est qu’il le considère coûteux et inefficace. Un constat partagé par la Cour des comptes qui affirme que le dispositif « ne remplit qu'imparfaitement » son objectif de construction. Si le recentrage du Pinel sur les zones tendues a permis de mieux cibler les territoires dans lesquels les besoins de logements sont les plus significatifs, il n’a pas permis de répondre précisément aux besoins locaux de logements intermédiaires. « Sans connaissance de la décision finale des investisseurs de recourir ou non aux avantages du dispositif Pinel, les collectivités ne peuvent pas identifier si les logements revêtiront in fine un caractère intermédiaire », explique la Cour des comptes, qui ajoute d’ailleurs que les résidences Pinel sont majoritairement situées en « zones tendues » et non en « zones très tendues ». Le rapport précise que les propriétaires-bailleurs préfèrent récupérer ou revendre leur bien le jour où ils ne bénéficient plus du dispositif. Les logements Pinel n'ont donc pas vocation à composer un parc pérenne de logements intermédiaires. « La revente du bien, lorsque le marché immobilier est à la hausse, est d’ailleurs très souvent le principal moyen de rendre ce dispositif financièrement rentable pour l’investisseur », précisent les auteurs du rapport.

Le Pinel prendra fin en décembre 2024, mais une alternative est envisagée par les pouvoirs publics. Celle-ci « consiste à mobiliser les investisseurs institutionnels (banques, assureurs, ndlr) en lieu et place des particuliers », soulignent les auteurs du rapport de la Cour des comptes. Ces derniers formulent plusieurs préconisations et appellent à assortir tout nouveau dispositif éventuel « d'objectifs évaluables » et à le doter « d'outils de suivi et de procédures de contrôle ». De son côté, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) réclame le maintien du dispositif Pinel, voire son renforcement, pour soutenir le secteur de l'immobilier neuf qui « traverse une crise profonde ». Lors du point presse trimestriel de la fédération, Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI, a d’ailleurs souligné qu’un des éléments « mis en exergue dans (le) rapport, c'est que le Pinel participe au financement social, qu'il peut être un déclencheur pour les opérations de restructuration urbaine et qu'il répond à une vraie demande ».