L’investissement locatif vaut toujours le coup en 2024 : les raisons de se lancer

Parmi les raisons qui font de 2024 un bon cru pour investir dans la pierre, il y a bien entendu la baisse des taux des crédits immobiliers. Alors que ces derniers ont été multipliés par 4 en quatre ans, avec un pic à 4,5 % (toutes durées confondues et hors assurance) fin 2023, ils sont en baisse depuis janvier. 

Cet été, le taux de crédit moyen s’élève à 3,62 % selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Dans le détail, il atteint 3,49 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans. Une bonne nouvelle si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en 2024, d’autant plus que le niveau d’apport personnel réclamé par les banques est également en recul.

Pour obtenir les meilleures conditions d’emprunt, vous pouvez vous tourner vers un courtier en crédit immobilier. La durée des prêts s’allonge également, permettant de gonfler la capacité d’emprunt des investisseurs immobiliers. En juillet 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 251 mois, soit près de 21 ans. Cet allongement permet de compenser la baisse de capacité d'emprunt due à la hausse des taux. Et dans le cadre d'un investissement locatif, cela s'avère payant : plus le prêt est souscrit sur une période longue, moins élevée est la mensualité remboursée (en partie ou en totalité) par le locataire du bien mis en location.

On constate par ailleurs une baisse des prix de l'immobilier. Selon les chiffres de SeLoger, le prix moyen recule de 1,8 % (tous types de biens confondus) sur les 12 derniers mois en France, atteignant 3 064 €/m². La période est donc propice aux négociations, d'autant plus que les banques sont très enclines à prêter et qu'il est donc plus simple de décrocher un crédit.

Réaliser un investissement immobilier en 2024, c’est bénéficier des avantages fiscaux encore d’actualité… Et mieux ne vaut pas tarder car certains disparaitront à la fin de l’année. C’est le cas du dispositif Pinel, réservé aux investissements réalisés dans l’immobilier neuf en zone tendue, qui ne sera plus accessible à partir de janvier 2025. Si vous effectuez un investissement immobilier locatif dans le neuf avec un objectif d’optimisation fiscale, mieux vaut donc vous lancer rapidement. En 2024, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt de 9 % du prix du logement si vous vous engagez à le louer pendant 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.

Rappelons que jusqu’en 2022, il était possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Toutefois, il est encore possible de profiter de ces taux grâce au dispositif Pinel +, à condition d’investir dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ou dans un logement respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort. Équivalent du dispositif Pinel mais réservé aux logements anciens à rénover situés dans certaines communes, le dispositif Denormandie reste, lui, accessible jusqu’en 2027.

Si vous souhaitez investir mais pas dans le neuf, ni dans un logement ancien situé dans une zone éligible au dispositif Denormandie (Action Cœur de Ville, ORT…), sachez que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste très intéressant en 2024. Le statut LMNP donne accès à deux régimes distincts : le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. Alors que le premier permet de profiter d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, le deuxième vous permet de déduire les charges liées à votre investissement pour leur montant réel. Il peut s’agir de vos frais récurrents (charges de copropriété, taxe foncière...) ou de vos frais initiaux (prix du logement, frais de notaire, travaux…). Le régime réel est particulièrement recommandé si le montant de vos charges est conséquent dans la mesure où il vous offre la possibilité de réduire votre base d’imposition.

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, le logement doit être loué meublé. La liste des équipements et meubles que le bien doit obligatoirement comporter a été précisée par un décret datant de juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, etc. En cas de non-respect de la liste de meubles, la justice peut décider de requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide.

Si investir dans la pierre en 2024 est une bonne idée, il est essentiel de prendre quelques précautions pour assurer la réussite de votre projet. La localisation du logement dans lequel vous décidez d’investir ne doit pas être choisie à la légère. D’une manière générale, pour limiter les périodes de vacance locative qui peuvent affecter la rentabilité de votre investissement, il est préférable d’opter pour une zone à forte tension locative (grande métropole, centre d’une ville moyenne, ville étudiante…). Si l’investissement locatif reste concurrentiel dans ces zones, d’où des prix de vente plus élevés qu’en zone rurale, c’est également le cas du marché locatif. Une tension locative qui vous assure de louer votre bien rapidement et de réduire les périodes d’inoccupation.

Avant d’investir, assurez-vous que le logement que vous envisagez d’acheter respecte les normes en vigueur, notamment en matière de performance énergétique, ou qu’il puisse être rénové en conséquence. En effet, les passoires thermiques (biens classés F et G au DPE) seront exclues du marché locatif en 2025 et 2028. Vous pouvez disposer d’aides - notamment de MaPrimeRénov’ - pour vos travaux de rénovation énergétique, à condition que le logement soit construit depuis au moins 15 ans et que vous vous engagiez à louer en tant que résidence principale pour au moins cinq ans. Le montant de l’aide varie selon vos revenus et le gain écologique offert par les travaux.