Étude : où investir en 2024 selon SeLoger ?

Cynthia Dubray
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On ne va pas se mentir, ces derniers mois, le marché de l’immobilier n’envoyait pas des paillettes dans la vie de potentiels investisseurs. Hausse des taux, prix qui ne baisse pas assez, pénurie de logements à louer, hausse des loyers… Bref, les transactions prennent plus de temps et les Français sont de plus en plus frileux. Toutefois, 82% des propriétaires bailleurs le confirment : l’immobilier reste une valeur sûre en matière de placement*. Alors pour vous aider à vous lancer, SeLoger a recensé les villes où la rentabilité locative d’un T2 est au top !

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intérieur d'un appartement cosy
Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) affiche une rentabilité brute de 6,8 % ! @gettyimages
Sommaire

Investir en Île-de-France : Villeneuve-Saint-Georges et Aubervilliers

Le département du Val-de-Marne a sa ville championne en termes de rentabilité : Villeneuve-Saint-Georges. Située entre l’aéroport Paris-Orly, Créteil et Yerres, la commune affiche une rentabilité brute de 6,8 % ! Et c’est la performance la plus élevée des villes de plus de 20 000 habitants. Pourquoi ? Parce qu’à Villeneuve-Saint-Georges, plus de 40 % des personnes qui vivent dans un deux pièces sont en location. Par ailleurs, au 1er février 2024, un appartement de 40 m2 se paie en moyenne 124 760 € (hors frais de notaire et d’agence) et se loue 704 € (charges comprises).

Direction le 93, département des Jeux Olympiques 2024. À Aubervilliers, la rentabilité brute atteint 6,5 %. Le prix d’achat d’un appartement est de 152 760 € avec un loyer de 828 € environ.

À la recherche du complément de revenus (pas perdu)

D’après l’Observatoire du Moral Immobilier SeLoger, 35 % des propriétaires bailleurs réalisent un investissement locatif pour se constituer un patrimoine. 32 % prépare l’avenir et espère percevoir un complément de revenus*.

En Bretagne, Rennes et Brest remportent la palme

À Rennes, les prix de l’immobilier ont subi une baisse de -4,3 %. En parallèle, les prix des loyers ont augmenté de +2,9 %. Ce qui a pour effet d’influencer dans le bon sens la rentabilité brute si l’on souhaite investir dans un T2 pour le louer. 

Dans le Finistère, Brest tire (encore plus) son épingle du jeu. Dynamique, notamment grâce à son pôle universitaire et son économie maritime, la ville portuaire a connu une hausse des loyers de +6,5 % en 2023. Et, ça ne mange pas de pain, c’est l’une des villes où le marché immobilier est resté assez stable. La baisse des prix n’est que de -0,2 % sur un an. Au 1er février 2024, le prix d’achat d’un bien est de 91 440 € (hors frais de notaire et d’agence) et il faut compter 460 € de loyer pour un deux pièces de 40 m2.

Vous avez un projet d'achat immobilier ?

Sur la côte Atlantique, direction Nantes et Bordeaux 

Nantes a aussi de quoi séduire les investisseurs-to-be. La ville, labellisée « Capitale de l’innovation » en 2019, offre une rentabilité brute - pour un bien de type T2 - de 4,7 %. Sachant que l’année dernière, elle a subi une baisse de -5,4 % sur les prix de l'immobilier et une hausse des loyers de +1,8 %. Actuellement, un 40m2 coûte 142 440 € et se loue 560 € par mois. Même si l’offre des biens à louer a augmenté de +33,1% en 2023, Nantes reste une ville attractive puisque la moitié de la population est locataire.

La métropole bordelaise est aussi un bon endroit où investir, puisque le taux de rentabilité brute affiche 4,4 %. Le prix d’un T2 au 1er février 2024 est autour de 180 000 €, pour un loyer de 660 €. Bordeaux est l’une des villes françaises où les prix ont le plus baissé : -6,5 %. Quant aux loyers, ils ont augmenté de +2,1 % (16,5 €/m2).

Baisse des prix de l’immo : le moment de faire de bonnes affaires ?

Il y a un an, les prix de l’immobilier ont entamé un cycle baissier. Sauf que le taux d’intérêt a, de son côté, augmenté. Laissant les potentiels acquéreurs et investisseurs sur le carreau. En ce début d’année, les ambitions de projets immobiliers pourraient se passer sous de meilleurs auspices. Les prix devraient continuer à baisser et les taux à redescendre doucement mais sûrement. Une aubaine pour les Français qui veulent investir et apporter une réponse à la pénurie locative. Alors à vos projets immo !

*Observatoire du Moral Immobilier SeLoger : enquête réalisée du 17 au 29 janvier 2023 auprès de 1580 alertistes futurs acquéreurs et 448 alertistes vendeurs SeLoger et Logic Immo, âgés de 18 ans ou plus, représentatifs de la cible. Prix et Indices des Prix de l’Immobilier SeLoger au 1er Février 2024.

L’étude porte sur les villes avec plus de 20 0000 habitants en France. La rentabilité brute est calculée sur une période de 12 mois. Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien.
Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé et la part de ménages locataires d’appartements du parc privé de deux pièces. Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2014 et 2019, du taux de chômage de la zone d’emploi au 3e trimestre 2023, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.

Le classement est réalisée à l'aide des filtres suivants :
La population est supérieure à 20 000 habitants
- Score de Risque Total pour un bien de type T2 inférieur à 3
- Score lié à la part de ménages locataires du parc privé est inférieur à 3
- Score lié à la dépréciation est inférieur à 3
- Score lié à la part de ménages locataires d'appartements du parc privé de 2 pièces est inférieur à 3
- La rentabilité T2 est supérieure à 4%
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