Investissement locatif : 5 points à scruter avant de se lancer

On ne le dira jamais assez, la clé d’un bon investissement locatif, quel qu’il soit, c’est la qualité de l’emplacement. Un logement bien situé est plus facile à louer et réduira ainsi les risques de vacance locative tant redoutée des propriétaires bailleurs. Et il est d’ailleurs important d’évaluer le potentiel de cet emplacement en fonction du profil de locataires que vous aspirez à accueillir : famille, couple, jeune actif, étudiant, etc.

Pour investir dans le locatif pérenne, vous devez opter pour un logement qui saura attirer les locataires. Par conséquent, il est nécessaire d’évaluer la qualité de l’emplacement en se basant sur différents critères : les espaces verts, les écoles, les crèches, les transports, les cinémas et les commerces à proximité. Vous devez vous montrer exigeant sur ces points au même titre que si vous deviez vous installer dans le logement.

Dès le départ, allez voir sur place quelles sont les commodités environnantes et étudiez les futurs projets d’aménagement et de constructions prévus afin d’évaluer le potentiel de ce secteur. Vous pouvez aussi parcourir les sites des promoteurs, comme VINCI Immobilier, pour connaître leurs programmes dans votre zone géographique.

Pour concrétiser un projet d’investissement immobilier, il est souvent nécessaire de souscrire un prêt immobilier et par conséquent, il est judicieux d’évaluer sa situation financière de manière réaliste.

Si vous souhaitez que votre projet d’investissement immobilier aboutisse, pensez à solliciter un courtier immobilier. Son rôle : tenir compte de vos ressources, de votre apport personnel, de vos éventuels prêts en cours, et calculer votre capacité d’emprunt en intégrant votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 35 %. Il défendra ensuite votre dossier auprès des banques pour vous permettre de décrocher un prêt immobilier dans les meilleures conditions et au meilleur taux.

Lors du calcul de votre capacité d’emprunt, il est également crucial de tenir compte des coûts supplémentaires tels que les frais de notaire, d’éventuels travaux à effectuer, etc. Un investissement immobilier bien planifié doit être durable sur le plan financier, et la gestion de votre endettement est cruciale pour éviter tout risque inutile.

Il est nécessaire d’estimer votre rentabilité potentielle en commençant par évaluer le loyer que vous pourrez appliquer. Ce loyer se calcule en tenant compte des caractéristiques de votre logement et des réalités du marché immobilier local : vous pouvez consulter les loyers des logements équivalents situés dans le même secteur pour vous faire une idée, et vous faire aider d'un professionnel pour une estimation plus précise.

Calculez ensuite la rentabilité de l’opération, qui se situe entre 2 % et 7 % selon les secteurs et les projets d’investissement ; il ne s’agit donc pas de chiffres garantis. Tenez compte du loyer pratiqué, de vos remboursements de crédit et charges, appliquez les avantages fiscaux auxquels vous avez éventuellement droit, et vous obtiendrez un aperçu de votre rentabilité.

N’oubliez pas que la rentabilité seule ne suffit pas à évaluer les avantages d'un investissement locatif : il faut évaluer différents paramètres et les associer à votre profil et vos attentes.

Explorez les opportunités fiscales qui peuvent découler de votre investissement immobilier, afin de choisir le logement et les modalités de location future en conséquence. A titre d’exemple :

• Le dispositif Pinel est encore avantageux, puisqu’il vous permet de réduire vos impôts en acquérant un logement neuf, qui va donc nécessiter peu d’entretien pendant plusieurs années. Vous devez vous engager à mettre le logement en location entre 6 et 12 ans, et vous profitez d’avantages fiscaux situés entre 9 % et 14 % du montant de votre investissement. Le Pinel apporte de nombreux avantages : vous constituez un patrimoine, vous engrangez des revenus locatifs et vous réduisez également vos impôts.

• Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) n’engendre pas de réduction d’impôt à proprement parler, mais il est associé à une fiscalité plus avantageuse. Vous pouvez choisir un logement neuf ou ancien, et le logement doit être loué meublé. A partir de là, vous êtes soumis au régime micro-BIC si vos revenus n’excèdent pas 72 600 €/an, ou 176 200 €/an dans le cas d’un bien classé meublé de tourisme. Ce régime vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.

Mais vous pouvez également opter pour le régime réel lorsque vos charges dépassent les 50 % d’abattement. Vous pouvez alors déduire de vos recettes locatives toutes les charges associées au logement et à la location, comme les charges de copropriété, les assurances, les dépenses d’entretien, les intérêts d’emprunt, l’amortissement du prix d’acquisition du logement et du mobilier, etc.

Trouver le bien idéal et réfléchir aux implications financières de votre projet sont des points incontournables dans la planification d’un investissement locatif. Tout comme l’anticipation de la gestion locative, puisque vous allez devoir organiser rapidement les différentes missions associées à la location du logement : préparer une annonce, renseigner les prospects, les recevoir pour les visites, sélectionner les candidats, réaliser les états des lieux et percevoir les loyers, sans oublier les échanges pendant la durée de la location.

La gestion locative s’avère assez chronophage, et vous pouvez décider de la déléguer à un professionnel qui se chargera de toutes ces missions pour votre compte. Cela représente un coût que vous devez budgétiser, et qui s’étend de 5 % à 11 % de vos loyers en moyenne.

Notez cependant que dans le cadre d’un régime réel d’imposition, ces charges sont déductibles de vos recettes locatives.