Cet article a été rédigé avec notre partenaire Beanstock, expert sur l'investissement locatif

Quelle fiscalité choisir pour votre investissement locatif ?

Vincent Cuzon 24 nov 2023
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Vous souhaitez investir dans la pierre mais vous hésitez entre la location vide et la location meublée. La fiscalité d'un investissement locatif est indéniablement un élément à prendre en compte pour faire le bon choix. LMNP, micro-BIC, régime réel… On vous dit tout ce que vous devez savoir sur les différents régimes fiscaux afférents à la location vide ou meublée, et pourquoi les entreprises d’accompagnement vous recommandent vivement la location meublée.

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La location meublée est très avantageuse fiscalement parlant. © NiseriN – Getty Images
La location meublée est très avantageuse fiscalement parlant. © NiseriN – Getty Images
Sommaire

Location meublée : une fiscalité (très) attractive

S’il y a bien une chose pour laquelle la location meublée est recommandée, c’est sa fiscalité particulièrement attractive. En effet, le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs non seulement vos frais récurrents (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, assurances…), mais également une partie des frais initiaux que vous investissez dans le projet (prix du bien, frais de notaire, frais d’agence immobilière type Beanstock, travaux) grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. 

Ce régime fiscal vous est proposé quel que soit le montant de revenus locatifs que vous percevez jusqu’à 247 000 € annuels. Si vous percevez moins de 23 000 € annuels, vous avez également accès à l’option du micro-BIC qui vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (ce qui, en général, reste moins avantageux que le régime réel que la plupart des investisseurs préfèrent).

Au régime réel, si les charges déductibles (charges réelles et amortissements) sont supérieures aux loyers, un déficit apparaît et vous pouvez le reporter sur les recettes locatives des 10 années suivantes. Les amortissements non-consommés sont stockés pour être utilisés plus tard et vous permettre des revenus non-fiscalisés pendant de nombreuses années. Concrètement, ce système vous permet quasiment chaque année d’annuler votre résultat net et de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant 10 à 15 ans !

L’imposition sur les plus-values est également très attractive dans le cadre du statut LMNP, et ce à deux titres : 

  • D’abord parce qu’elles sont soumises à l’imposition des particuliers. Elles sont imposées de moins en moins à mesure que le temps passe (c’est ce qu’on appelle la dégressivité) avec un point de départ à seulement 19 % auquel il faut ajouter un prélèvement de 17,2 % qui est appliqué au titre des prélèvements sociaux. Si vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans, la plus-value est totalement exonérée de taxe. Vous êtes même exonéré de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. 
  • Ensuite, et surtout, parce que l’amortissement consommé pendant la détention du bien n’est pas réintégré au calcul de la plus-value.

Rappelons qu’il existe une liste d’équipements et d’ameublements minimums que la loi exige pour qu’une location soit considérée comme meublée. La société Beanstock assure la présence de ces éléments afin de faire profiter de l’opportunité de la LMNP.

Enfin, Beanstock conseille le recours à un professionnel pour la tenue de cette comptabilité subtile et accompagne ses clients pour l’édition des liasses fiscales et le calcul optimal des amortissements comptables afin de limiter l’imposition sur les revenus locatifs.

Quelle fiscalité en cas de location vide ?

Si la fiscalité d’une location vide est moins attractive que celle d’une location meublée, elle peut toutefois être intéressante si le bien que vous détenez n’a pas suffisamment de demande en meublé (biens familiaux éloignés des centres-villes par exemple).

Si vous optez pour le régime réel ou que vous y êtes automatiquement soumis (revenus locatifs supérieurs à 15 000 € annuels), vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier pour optimiser votre base imposable. Concrètement, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus fonciers et générer - éventuellement - un déficit foncier. Déductible de l’ensemble de vos revenus, il vous permet de réduire le poids de l’impôt sur les revenus dans une certaine limite, fixée à 10 700 €. La part de déficit foncier supérieure à 10 700 € est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si vos revenus locatifs bruts annuels sont inférieurs à 15 000 € annuels, c’est le régime micro-foncier qui s’applique habituellement. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % (contre 50% en meublé).

Enfin, contrairement à la location meublée, la location vide peut permettre de bénéficier des dispositifs Pinel (dans le neuf) et Denormandie (dans l’ancien à réhabiliter). Ces deux dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de votre engagement à louer le bien pendant une période prédéfinie : 6, 9 ou 12 ans. Le régime Pinel va néanmoins disparaître d’ici fin 2024.

Location vide ou meublée : laquelle choisir ?

La fiscalité d'un investissement locatif est un élément à prendre impérativement en compte pour bien choisir entre la location vide et la location meublée. À ce jeu là, c'est clairement la location meublée qui l'emporte, plus particulièrement dans le cadre du régime du bénéfice réel. À titre d’exemple, un investisseur qui achète un bien 100 000 €, dans lequel il réalise 20 000 € de travaux et investit 4 000 € dans l’ameublement, avant de le mettre en location à 550 € mensuels, aura payé seulement 2 877,31 € d’impôts au bout de 20 ans en optant pour le régime réel de la location meublée, contre 31 152 € avec le régime micro-BIC. En optant pour la location nue et le régime réel, ses impôts atteindraient 17 780 €. Et même 39 648 € avec le régime micro-foncier. En ce qui concerne le loyer, la location meublée se démarque, avec une majoration de 10 à 30 % par rapport au loyer d’une location vide similaire. Ces loyers plus élevés s’ajoutant à une fiscalité attractive font de la location meublée un investissement plus rentable sur le papier, même si l’investissement de départ est plus conséquent puisque vous devez obligatoirement meubler le logement par vos propres moyens, en respectant au minimum une liste fixée par décret.

Si elle est moins rentable et moins attractive fiscalement, la location vide offre l’avantage d’être plus stable. Le bail est conclu pour 3 ans renouvelables contre 1 seule année pour la location meublée. De plus, la location vide est davantage recherchée par des locataires qui prévoient une installation pérenne, dans la mesure où ils doivent acheter leurs propres meubles et éléments électroménagers. Les changements de locataires étant moins réguliers, les frais de gestion et d’entretien sont moins élevés que dans le cadre d’une location meublée.

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