Le Denormandie n'a peut-être pas dit son dernier mot ! Alors que ce dispositif de défiscalisation immobilière devait disparaître fin 2027, les députés souhaitent lui accorder un sursis. Une bonne nouvelle pour les investisseurs locatifs, qui continueraient de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 euros.
- Le dispositif Denormandie pourrait être prolongé jusqu'au 31 décembre 2030, sous réserve du vote parlementaire.
- Il encourage l'achat d'un logement ancien à rénover pour le louer comme résidence principale ; impôt sur le revenu réduit pour le propriétaire.
- L'avantage fiscal est calculé sur 300 000 € maximum et atteint 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée.
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
- Ils doivent répondre à au moins un des trois critères définis : performance énergétique du logement, catégories de travaux concernées ou création de nouvelles surfaces habitables.
- Le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers et des ressources plafonnés selon les zones
Le dispositif Denormandie pourrait être prolongé de trois ans
Créé en 2019, le dispositif Denormandie encourage les particuliers à investir dans l'immobilier ancien pour le rénover et le mettre en location. En contrepartie, ils bénéficient d'une réduction de leur impôt sur le revenu.
Le dispositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2027, pourrait être prolongé jusqu'au 31 décembre 2030. Deux amendements en ce sens, déposés par les députés Valérie Létard et François Jolivet, ont été adoptés dans le cadre de l'examen du budget 2027.
Un report d’échéance justifié par les délais de rénovation
Les parlementaires craignent que l'échéance de 2027 ne décourage les investisseurs dès aujourd’hui. Entre l'achat du bien, les démarches administratives et les travaux, une opération de rénovation peut prendre plusieurs années. Sans garantie sur le maintien de l'avantage fiscal, certains propriétaires pourraient renoncer à leur projet.
Autre argument avancé par François Jolivet : le Denormandie reste complémentaire au nouveau dispositif Jeanbrun, créé en 2026. Le Jeanbrun concerne uniquement les logements collectifs, alors que le Denormandie s'applique aussi aux maisons individuelles, qui représentent une part importante du parc ancien des villes moyennes et des centres-bourgs.
Jusqu'à 63 000 € de réduction d'impôt à la clé
Le Denormandie vous fait bénéficier d'une réduction d'impôt, calculée sur le prix d'achat du logement et le coût des travaux éligibles. La base de calcul est plafonnée à 300 000 €, dans la limite de 5 500 € par m² de surface habitable.
Le taux de la réduction d’impôt dépend de la durée de location :
- 12 % pour un engagement de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de 9 ans ;
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
Attention : il s'agit d'une réduction d'impôt, et non d'un crédit d'impôt. Elle ne donne pas lieu à un remboursement, si son montant dépasse votre impôt.
Exemple chiffré de réduction d'impôt
Vous achetez un appartement ancien pour 150 000 € et réalisez 50 000 € de travaux éligibles. Pour cet investissement de 200 000 €, vous pouvez obtenir jusqu'à 42 000 € de réduction d'impôt sur 12 ans, sous réserve de respecter les conditions du dispositif.
Une réduction d’impôt conditionnée à la réalisation de travaux
Le dispositif cible les logements anciens situés dans certaines communes, en particulier :
- celles du programme Action cœur de ville ;
- celles couvertes par une opération de revitalisation de territoire (ORT).
En parallèle, vous devez engager des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ceux-ci doivent respecter l’un des critères suivants :
- améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 20 %, ou 30 % pour une maison individuelle ;
- comprendre au moins deux catégories de travaux parmi celles prévues par le dispositif ;
- créer de nouvelles surfaces habitables.
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
Des plafonds de loyers et de ressources à respecter
Pour conserver l’avantage fiscal, vous devez remplir plusieurs conditions.
Pour commencer, le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous devez également respecter des plafonds de loyers, fixés à :
- 19,71 €/m² en zone A bis ;
- 14,64 €/m² en zone A ;
- 11,80 €/m² en zone B1 ;
- 10,26 €/m² en zones B2 et C (sur agrément).
Il vous faut enfin choisir un locataire dont les ressources n’excèdent pas le plafond. Par exemple, en zone B1, le revenu fiscal de référence d'une personne seule ne doit pas dépasser 36 144 € pour un bail signé en 2026.
La prolongation du Denormandie et de son avantage fiscal reste toutefois à confirmer. Les amendements adoptés en commission doivent encore franchir les étapes de l'examen parlementaire du budget 2027.
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