Comment investir dans l'immobilier locatif sans passer par la case propriétaire ?

Une SCPI (Société civile de placement immobilier), aussi surnommée « pierre papier », est une société qui réunit l'argent d'investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier (bureaux, logements, commerces…). En louant ses actifs, la SCPI encaisse des revenus ensuite reversés à ses associés détenteurs de parts. Les investisseurs (appelé épargnants) ont accès à ce patrimoine et perçoivent des loyers au prorata de leur investissement. En plus d’un ticket d’entrée accessible (à partir de 200 €), les épargnants n’ont pas à s’occuper de la gestion locative : ce type de placement s'adresse donc au plus grand nombre, notamment à ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans avoir à mobiliser des sommes importantes ou à passer par la case emprunt. De plus, la rentabilité est au rendez-vous, atteignant plus de 4 % en moyenne.

Précisons que l’investissement en SCPI peut être réalisé en direct ou via l'assurance vie ou un PER (Plan Epargne Retraite) individuel. Avant d’investir en SCPI, il faut être prêt à immobiliser son épargne une dizaine d’années pour compenser les frais d’entrée assez élevés. Ils représentent entre 7 et 12 % du capital versé par l’épargnant. Des SCPI sans frais de souscription existent bel et bien. Avec ce type de SCPI, l’intégralité du capital versé par l’épargnant est investie. Il pourra donc revendre ses parts au même montant, hors dépréciation ou revalorisation potentielle. Néanmoins, en contrepartie, les frais de gestion et frais annexes sont supérieurs aux SCPI classiques.

Le crowdfunding immobilier, ou « financement participatif immobilier » dans la langue de Molière, est une forme d’investissement consistant à faire appel au grand public pour financer des projets de construction ou de rénovation immobilière. Généralement, il s’agit de construire des logements, des bureaux ou des commerces ou encore de réhabiliter un immeuble. Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans la pierre sans avoir à débourser une somme importante et sans s’occuper de la gestion locative.

Investir en crowdfunding, c’est très simple : il suffit de choisir un projet sur l’une des plateformes spécialisées dans ce type de placement. La souscription se fait directement en ligne. Les investisseurs participent à un emprunt obligataire avec un taux d’intérêt préalablement fixé. Celui-ci est compris entre 8 et 12 %. La durée de l’opération, de 24 à 48 mois, est également indiquée. À l’issue de celle-ci, le promoteur rembourse le capital aux « crowdfundeurs » et leur verse les intérêts correspondant au montant de leur prêt. Peu chronophage, le financement participatif immobilier est également très accessible. Le ticket d’entrée est de seulement quelques centaines d’euros sur certaines plateformes. Du côté de la rentabilité, elle atteint près de 10 % par an.

L’investissement dans l’immobilier fractionné est proposé par différentes plateformes spécialisées, qui possèdent de nombreux biens. Leur valeur respective est divisée en plusieurs parts, ensuite proposées à la vente aux particuliers. Précisons qu’une commission est inclue dans le prix de vente. C’est la société qui prend en charge la gestion locative, moyennant des frais de gestion. Attention toutefois, si le fonctionnement de l’immobilier fractionné peut sembler similaire à celui d’une SCPI, ce type d’investissement s’en éloigne sensiblement en réalité. En effet, dans le cadre de l’immobilier fractionné, les investisseurs ne deviennent pas propriétaires d’une partie du bien dans lequel ils ont investi. En réalité, seule l'entreprise spécialisée en est propriétaire et les investisseurs détiennent simplement un contrat de « royalties ». Concrètement, ils perçoivent une redevance sur les loyers au prorata de leur investissement, ainsi qu’une plus-value si la société décide de revendre le bien. Contrairement à un investissement en SCPI, un investissement dans l’immobilier fractionné est considéré comme un placement financier. Il est donc soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % et non à l’imposition des revenus locatifs. Précisons que les investisseurs ne sont imposés qu'à partir du moment où les revenus perçus dépassent le montant investi au départ. Le ticket d’entrée est accessible, à partir d’une dizaine d’euros sur certaines plateformes. Ces dernières annoncent une rentabilité très variable, pouvant aller de 4 à 15 %.