Investir dans une passoire thermique, est-ce que ça vaut (encore !) le coup ?

Quentin Gres 30 mar 2023
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Une passoire énergétique est un logement qui, parce qu'il est énergivore, nécessite des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir être mis en location. Faute de pouvoir les mettre en œuvre, de nombreux propriétaires préfèrent d'ailleurs proposer leur bien immobilier à la vente. Mais alors que l'étau se resserre sur les cancres au DPE, est-il rentable ou déraisonnable d'acheter une passoire thermique ?

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Investir dans un bien énergivore
Investir dans une passoire énergétique, c'est risqué ? © Akil
Sommaire

C'est quoi, une passoire thermique ?

Une passoire thermique ou passoire énergétique est un logement (maison ou appartement) qui a pour spécificités de :

  • consommer de grandes quantités d'énergie,
  • produire des gaz à effet de serre (GES).

En règle générale, il s'agit de logements anciens et mal isolés. Les murs, les combles, les fenêtres, sont responsables de la mauvaise isolation thermique. Le mode de chauffage peut quant à lui être à l'origine d'émissions de gaz à effet de serre.

La loi Climat vise notamment à proposer à la location des logements décents et ainsi à rendre le parc immobilier plus respectueux de l'environnement. Dans cette perspective, le gouvernement français a interdit de proposer à la location des passoires thermiques, c'est-à-dire des logements classés G+ car consommant plus de 450 kWh/mètre carré par an. L'interdiction est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Les propriétaires ont donc l'obligation d'effectuer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir louer les biens concernés. La vente est une alternative.

Profiter d'une décote sur ce type de logement

S'ils le souhaitent, les propriétaires peuvent vendre leur bien énergivore en l'état, c'est-à-dire sans réaliser de travaux. À partir du 1er avril 2023, ils auront cependant l'obligation de fournir un audit énergétique pour les biens classés F et G. Ils devront en effet demander l'intervention d'un expert certifié pour qu'il réalise un DPE (diagnostic de performance énergétique).

Pour les investisseurs, un bien doté d'une étiquette énergétique F ou G est souvent synonyme de décote. En effet, les propriétaires ne peuvent pas vendre leur bien au prix du marché.

Les potentiels acheteurs devront évaluer le coût du financement de la rénovation énergétique avant de faire une offre. La décote devra notamment être supérieure à la somme engagée pour les travaux. Selon la superficie du logement, c'est également un investissement qu'il faut envisager sur le long terme. Cependant, grâce aux aides mises en place par l'État français, l'achat d'une passoire thermique peut mieux être rentabilisé.

Des interdictions de louer progressives

  • En janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G+.
  • En janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
  • En janvier 2028 : interdiction de louer les logements F.
  • En janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.

Acheter une passoire thermique en vue de la rénover

Il peut être rentable d'acheter une passoire thermique pour la rénover puis la mettre en location. Différents travaux sont éligibles aux aides de l'État. Celles-ci peuvent être cumulées avec des dispositifs de défiscalisation.

Les aides pour les travaux de rénovation énergétique

MaPrimeRénov' est une prime de l'État spécialement dédiée à la rénovation énergétique des logements. Elle peut être accordée à tous les propriétaires qui souhaitent effectuer ce genre de travaux, dans leur résidence principale ou dans un bien locatif. Le logement doit toutefois avoir été construit depuis au moins 15 ans. Un simulateur permet de vérifier l'éligibilité des travaux et le montant auquel chaque propriétaire peut prétendre.

Il existe également des aides attribuées par les collectivités territoriales qui concernent spécifiquement la rénovation énergétique. Il s'agit principalement de subventions accordées par une région, une commune ou une agglomération.

Les dispositifs de défiscalisation pour de l'investissement immobilier

Le dispositif Denormandie permet d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu. Pour être éligible, le propriétaire doit s'engager à rénover un logement acquis dans un quartier ancien et dégradé. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Le bien doit ensuite être mis en location.

Le déficit foncier est un dispositif mis en place pour les propriétaires d'un bien locatif non meublé et qui a choisi le régime d'imposition au réel. Il permet d'abord de réduire certaines charges éligibles sur les revenus fonciers. Le déficit foncier est à proprement parler la part de charges supérieure aux revenus fonciers. Il peut être déduit du revenu global imposable. La déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 €.

MaPrimeRénov' est cumulable avec l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Ce prêt (jusqu'à 50 000 €) destiné à la rénovation énergétique d'une résidence principale est accessible à tous les propriétaires sans condition de ressources.

Passoire thermique : to invest or not to invest…

En raison des décotes, investir dans une passoire thermique F ou G peut s'avérer rentable mais c'est un projet immobilier qui doit être anticipé. Les éventuels acheteurs de logements énergivores doivent, dans un premier temps, évaluer le montant des travaux de rénovation. Ils doivent préparer leur dossier de financement : coût, durée, nécessité d'emprunter, etc.

Les propriétaires peuvent réaliser différentes simulations pour savoir s'ils sont éligibles aux aides financières et aux dispositifs de défiscalisation et pour quels montants. Il faut garder à l'esprit que la plupart de ces aides et de ces dispositifs nécessitent un investissement à long terme. Il ne faut donc pas revendre prématurément.

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