Investir dans une cave, un parking ou un garde-meubles : c’est encore un bon plan ?

Vincent Cuzon
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec un budget restreint ? Les caves, parkings et autres espaces de stockage ont longtemps fait figure de bons plans… mais est-ce encore le cas en 2023 ? Rentabilité, régime fiscal… tout ce qu’il faut savoir sur ces placements alternatifs avant de se lancer.

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Ces placements alternatifs offrent toujours une belle rentabilité.
Ces placements alternatifs offrent toujours une belle rentabilité. © DedMityay – Adobe Stock
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Les caves peuvent offrir une rentabilité exceptionnelle

Avec la hausse des prix de vente et des loyers dans les grandes villes, de nombreux citadins se retrouvent dans l’obligation de faire des concessions sur la superficie. Ils sont donc de plus en plus nombreux à se tourner vers la location d’une cave pour stocker leurs meubles et effets personnels. Selon la plateforme Jestocke.com, la demande locative pour les caves a augmenté de 12 % à Paris entre 2020 et 2021. À Bordeaux, la demande a augmenté de près de 15 % sur la même période. Et à Marseille elle a tout bonnement explosé, avec une croissance de 50 %. Des chiffres qui laissent peu de place au doute sur l’intérêt d’investir dans ce type de bien.

De plus, le ticket d’entrée reste très accessible, avec une moyenne de 2 800 €/m² à Paris. Sans parler du fait que la rentabilité locative est au rendez-vous. Dans la capitale, elle atteindrait 9 %. À Marseille (1 900 €/m²) et à Lyon (2 000 €/m²), le rendement moyen s’élève respectivement à 8 % et à 7 %. De son côté, la gestion locative est simplifiée. Le propriétaire peut fixer librement le loyer de sa cave si elle n’est pas liée directement au logement principal du locataire, de même que la durée du bail. Il n’est d’ailleurs pas obligatoire de rédiger ce dernier même si cela est recommandé pour protéger les deux parties. Fiscalement parlant, le propriétaire bailleur a le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel. Le premier, où seuls 70 % des loyers perçus sont soumis à l’impôt, est réservé aux propriétaires dont les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an. Le second est automatiquement appliqué si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €. Il permet notamment au propriétaire de déduire ses charges.

Le bail d’une cave doit préciser :

  • le montant du loyer,
  • la durée de location
  • et les conditions de résiliation.

Garde-meubles : un ticket d’entrée accessible

Comme pour les caves, les garde-meubles répondent aux besoins des citadins en termes de stockage. Et comme les caves, ils offrent un bon rendement locatif brut. Ce dernier peut atteindre jusqu’à 10 %. Cela s’explique en grande partie par un ticket d’entrée très bas, rendant cet investissement accessible aux investisseurs disposant d’un budget serré. Par exemple, à Paris, des espaces de stockage sont vendus moins de 50 000 euros. Concernant la gestion locative, elle est très libre dans la mesure où aucune réglementation spécifique n’est en vigueur pour la location d’espaces de stockage. Le loyer est donc librement fixé.

Un autre bon plan (plus atypique toutefois) consiste à acquérir un container maritime pour le transformer en espace de stockage. Les containers, dont le prix peut aller de 1 000 à 10 000 € selon leur taille et leur état, sont vendus neufs ou d’occasion par plusieurs sociétés spécialisées. Un container de stockage peut se louer jusqu’à 150 € par mois dans certaines zones tendues. Selon une étude de la plateforme costockage.fr, la rentabilité d’un container de 33 m³ atteint 23 % dans les grandes agglomérations (hors Paris) et 23 % en zone rurale et en périphérie. Si vous avez un terrain nu non constructible, l’idée d’y installer des containers pourrait donc être tentante. Attention, pour un container de plus de 20 m², un permis de construire est obligatoire.

Parking : une bonne alternative à l’immobilier résidentiel

Comprise entre 4 et 10 %, la rentabilité locative des places de parking est environ 2 fois supérieure à celle des biens immobiliers classiques. Cela en fait une très bonne alternative, d’autant plus que leur prix de vente dépasse rarement les 10 000 € sauf à Paris où il peut dépasser les 50 000 €. En toute logique, la rentabilité locative d’une place de parking varie selon l’emplacement et la tension locative. En d’autres termes, plus le nombre de places est restreint dans un quartier, plus la rentabilité de votre investissement y sera importante.

Pour bien choisir son emplacement, il faut donc prendre en compte le stationnement public du secteur, les parkings gérés par des sociétés privées ainsi que le nombre d’immeubles récents, qui incluent généralement des places de stationnement. Autre atout des places de parking : les frais d’entretien et les charges sont assez faibles, atteignant une quinzaine d’euros en moyenne. De son côté, la gestion locative est très souple à partir du moment où la place de parking est mise en location de manière isolée, c’est-à-dire indépendamment d’un logement. La location est régie par le Code Civil et le propriétaire a la possibilité de fixer librement le loyer, le dépôt de garantie ou encore la durée du bail. Il peut aussi intégrer au contrat des clauses permettant sa rupture en cas de défaut de paiement d'une mensualité. Concernant la fiscalité, les mêmes règles que pour une cave s’appliquent pour le propriétaire, qui peut opter pour le régime micro-foncier ou pour le régime réel.

La rentabilité d’une place de parking est au plus haut dans les centres-villes car ils sont le plus souvent faiblement dotés en espaces de stationnement.

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