Investir dans le coliving : vraie bonne affaire ou fausse bonne idée ?

Le coliving prend de l’ampleur en apportant une nouvelle façon d’envisager l’habitat. En coliving, on renonce aux espaces purement et exclusivement privatifs car l’habitat s'articule autour d’espaces privatifs d'une part, mais également d’espaces partagés d'autre part. Ce mode de vie se distingue de la colocation par le fait que chaque locataire bénéficie d’un espace de vie de type studio ou T2 par exemple, mais que l’ensemble des locataires se partage également des espaces communs, comme :

• un jardin,
• une terrasse,
• une salle de sport,
• un spa,
• une piscine
• ou d'autres types d’espaces partagés.

De plus, les colivers bénéficient de services annexes qui sont également partagés, comme :

• une conciergerie,
• un service de ménage,
• une connexion internet haut débit,
• des abonnements à des plateformes de streaming, etc.

Pour commencer, sachez qu’il est nécessaire de déléguer la gestion locative lorsque l’on envisage d’investir dans le coliving. En effet, le nombre de tâches à effectuer, d’opérations à gérer avec les multiples services proposés, ainsi que le turn-over important, rendent presque impossible de s'occuper soi-même de la gestion locative. Il faut donc en avoir conscience lorsque l’on souhaite investir en coliving.

Les colivers sont donc sélectionnés par un professionnel qui se charge de la gestion, sur la base de leurs revenus, mais pas uniquement, car les candidatures sont généralement soumises aux autres colivers qui ont leur mot à dire puisqu’ils seront amenés à partager des espaces avec le nouvel arrivant. On peut presque parler de cooptation. On organise généralement une rencontre entre un ou plusieurs candidats et les colivers déjà en place, afin que tout ce petit monde fasse connaissance.

Concernant le bail, on relève plusieurs possibilités :

• Le bail unique qui permet d’inscrire l’ensemble des colivers sur un seul et même contrat de location. Il implique généralement une clause de solidarité entre colivers, qui les lie financièrement. Ainsi, si l’un d'entre eux quitte le logement, il demeure alors propriétaire de ses dettes durant les 6 mois qui suivent son départ. Au-delà de cette date, si aucun coliver n’est venu le remplacer, les autres devront prendre en charge les dettes restantes et s’acquitter de l’intégralité du loyer jusqu’à l’arrivée d’un nouveau coliver.
• Le bail principal pour l’un des colivers qui implique que l’un des colivers est désigné comme étant le locataire principal, les autres n'étant que des sous-locataires. Aucune clause de solidarité n’est alors intégrée et si le locataire principal quitte le logement les autres devront le quitter également.

La rentabilité de l’investissement dans l’immobilier quel qu’il soit dépend de plusieurs critères comme :

• le prix d’achat,
• le montant du loyer,
• les éventuels impayés,
• les éventuelles vacances locatives, etc.

Concernant ces critères, on peut relever plusieurs spécificités :

• Le prix qui varie d’un secteur à l’autre, mais il faut avoir conscience qu’investir dans le coliving signifie acquérir un bien immobilier arborant une certaine envergure car il faut de l’espace pour aménager des logements individuels et des espaces partagés. Il est donc recommandé d'envisager cet investissement sur le long terme car le prix d’achat sera automatiquement plus élevé que pour un investissement classique.
• Le montant du loyer qui dépend également de l’emplacement, de la présence d’un encadrement, etc. Mais comme il s’agit de résidences avec services de qualité, pourvues d'équipements qui le sont aussi, les loyers sont souvent élevés, de l’ordre de 900 € par mois pour un studio dans une grande ville.
• Le taux de loyers impayés qui peut rebuter certains investisseurs, mais l’avantage du coliving, c’est que vous déléguez la gestion locative à un professionnel qui va se charger des relances et du recouvrement.
• Le taux de vacance locative qui dépend, notamment, du marché immobilier local ainsi que du rapport entre offre et demande dans le secteur. Mais la vacance locative touche moins les logements meublés d’une façon générale et, là encore, un professionnel saura communiquer autour du logement en coliving pour trouver des candidats.

En louant en coliving, on loue systématiquement en meublé, ce qui implique que l’investisseur peut opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec ce statut, vous déclarez vos revenus issus des loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous avez la possibilité de choisir entre le régime du micro-BIC et le régime réel.

Le premier est finalement peu avantageux car il entraîne un abattement forfaitaire de 50 %, alors que le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement et à la location : les intérêts d’emprunt, les frais de gestion locative, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les impôts et les taxes, etc. De plus, vous pouvez envisager des amortissements, par composant du logement, en fonction de la durée de vie de ces éléments et de leur poids dans le prix d’achat de l’immeuble, mais aussi d'amortir également le mobilier.

De plus, avec le statut LMNP, vous avez l’avantage, lors de la revente, de voir la plus-value calculée à partir du prix d’achat pondéré par les charges et les travaux, sans qu'il soit tenu compte des amortissements. L’assiette de la plus-value est donc réduite et l’impôt sur la plus-value est plus faible. Notez qu’après 22 ans de détention du bien en coliving, vous bénéficiez d’une exonération de taxe sur la plus-value et au-delà de 30 ans, vous êtes exonéré de prélèvements sociaux.