Investissement locatif : 6 bonnes raisons de choisir l'ancien plutôt que le neuf

Premier atout de l’ancien : la décote sur le prix de vente. En moyenne, un bien ancien coûte 10 à 30 % moins cher au m² qu'un logement neuf équivalent. Vous disposez, en outre, d’une belle marge de négociation, s’il nécessite des travaux ou si son DPE n’obtient pas une bonne note.

Conséquence d’un prix d’acquisition plus faible ? Un rendement qui augmente. 

Voici un exemple pour bien comprendre : un bien immobilier neuf à 200 000 euros, loué 750 euros par mois, offre un rendement de 4,5 %. Avec une décote de 20 % sur le prix de vente, il passe à 5,6 %.  

Quand les logements neufs s’exportent en périphérie des villes, faute de foncier disponible, les biens anciens bénéficient d’un emplacement premium. Ils se situent dans les hyper-centres et quartiers historiques, à proximité de toutes les commodités (transports en commun, commerces, écoles…).

Résultat : la demande locative est soutenue, portée par l’attractivité géographique de ces zones. Les candidats locataires apprécient également le charme de l’ancien, avec sa hauteur sous plafond, ses pierres apparentes, moulures et parquets.

Dans l’ancien, vous devez le plus souvent réaliser des travaux. En rénovant ou en redistribuant l'espace, vous augmentez la valeur du bien, si vous améliorez la performance énergétique ou créez une nouvelle chambre, par exemple.

Le potentiel de plus-value augmente également du fait de la décote sur le prix d’achat. D’ici quelques années, l'association décote + rénovation pourrait vous permettre de revendre bien plus cher.

Si vous optez pour la location nue, les dépenses de travaux de rénovation et d'entretien sont déductibles des revenus fonciers. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier généré permet de réduire votre impôt global.

Vous préférez louer sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Selon la nature des travaux, vous pouvez déduire les dépenses ou les amortir. À la clé, un déficit qui vient effacer votre taxation sur les loyers.

Vous pouvez investir sous le dispositif Denormandie. En fonction de la durée d’engagement que vous choisissez, vous obtiendrez une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros. Pour y prétendre, vous devez notamment acheter dans une commune éligible et réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération.

Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun offre une autre possibilité. Il permet d'amortir une partie du prix d'achat d'un logement ancien, sous réserve d'une rénovation importante. Les travaux doivent notamment représenter au moins 30 % du prix d'acquisition. En contrepartie, vous devez louer le bien nu pendant au moins 9 ans, en respectant des plafonds de loyers.

Avec la loi Malraux, la réduction d’impôt se fait encore plus généreuse : 120 000 euros sur 4 ans. Ce dispositif s’adresse toutefois aux investisseurs qui ont les reins solides : il faut acheter un immeuble entier et le rénover intégralement !

Si vous achetez en VEFA, vous devez attendre 18 à 24 mois avant de recevoir les clés du logement. Dans l’ancien, il est immédiatement disponible et peut être loué plus rapidement, sous réserve des éventuels travaux à réaliser.

Par ailleurs, vous connaissez à l’avance la demande locative et le montant des loyers. Il vous suffit de consulter les annonces des biens similaires dans le même quartier pour fixer le vôtre.

Et last but not least : l’offre est particulièrement abondante. Vous aurez l’embarras du choix pour trouver une bonne affaire !