Le guide de l’investisseur

Check-list pour les investisseurs

• Investir dans l'immobilier : un choix multiple.
• Quelle rentabilité espérer en investissant dans l’immobilier ?
• Le financement d’un investissement immobilier.
• Les étapes pour investir dans l’immobilier.
• La fiscalité liée à un investissement immobilier.

Investir dans l’immobilier : un choix multiple

Si l’investissement dans la pierre rencontre toujours un franc succès, c’est notamment parce qu’il n’y a pas qu’une seule façon d’investir, il y en a plusieurs. Alors si vous vous lancez dans un premier investissement immobilier, prenez le temps d’analyser les différents biens vers lesquels vous pouvez vous tourner.

Investir dans un logement ancien à louer

L’un des premiers types d’investissements immobiliers qui s’impose à beaucoup d'acheteurs, c’est l’investissement dans un logement ancien. Ce placement est très souvent une valeur sûre, car il peut vous permettre de trouver un logement dont l’emplacement est idéal, et à des prix inférieurs à l’immobilier neuf. Si vous investissez dans un logement ancien, soyez donc particulièrement vigilant quant à l’emplacement, car c’est le premier paramètre que les locataires vont étudier. Vous avez également plusieurs possibilités en termes de surface : vous pouvez aussi bien investir dans un studio, un 2-3 pièces ou une grande surface. Ces différents types de logement ne s’adressent pas aux mêmes profils de locataires, il est donc essentiel de vous renseigner au sujet des locataires les plus présents dans le quartier. Veillez à ce que le logement reste aux normes malgré son caractère ancien. En tant qu’investisseur, vous devrez proposer à la location un logement en bon état qui respecte les dispositions légales et qui assure la sécurité et la santé des locataires. Pensez également à étudier le marché immobilier local afin de savoir si le quartier dans lequel vous achetez un bien est dynamique et que les projets urbains prévus permettront de faire grimper sa valeur. Il faut toujours que vous pensiez à la revente en investissant dans un logement ancien.

Investir dans l'immobilier neuf

Vous pouvez prévoir d’investir dans un logement neuf, et le nombre de programmes neufs étant de plus en plus nombreux, vous aurez du choix. L’avantage d’investir dans un logement neuf, c’est que les frais de notaire sont moins élevés, de l’ordre de 2-3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l’ancien. L’autre avantage, c’est que le logement est bien équipé, fonctionnel et surtout construit selon les dernières normes, vous n’aurez donc pas besoin de prévoir de travaux avant un long moment. Pensez cependant à choisir un programme neuf dont l’emplacement sera apprécié des futurs locataires, proche d’une autoroute fréquentée par exemple, pas trop loin des espaces verts et des commodités.

Investir dans un parking

On n’y pense pas toujours, et pourtant l’investissement dans un parking peut s’avérer très avantageux. En effet, vous devrez débourser une somme bien moins importante que pour un logement, quel qu’il soit, mais les frais locatifs sont proches de zéro. Contrairement à un logement : pas d’entretien, pas de rénovation à prévoir, moins de dégradations possibles, une variété d’emplacements sans limite, etc. Prévoyez cependant d’acheter un parking situé dans un secteur où la demande est suffisamment forte, dans les grandes villes en particulier.

Investir dans un local commercial

Là encore, on n’y pense pas forcément au premier abord, mais investir dans un local commercial est une possibilité à étudier sérieusement. Les rendements sont généralement attractifs, car les charges liées à la location sont bien moins importants que pour un logement. Ce type d’investissement est particulièrement sécurisant dans la mesure où les baux sont signés pour 9 ans, et le locataire ne peut pas arrêter le contrat avant la fin d’une période de 3 ans. Pensez cependant à choisir un emplacement susceptible d’être prisé des commerçants, et choisissez des locataires dont l’activité n’est pas impactée par le commerce en ligne, comme les restaurateurs, les coiffeurs, les pharmacies, etc.

Investir dans une résidence pour seniors

En investissant dans une résidence pour séniors, vous avez d’abord la garantie d’avoir presque toujours un locataire, même si le turn-over peut être plus ou moins fréquent. Ce type de logement est très demandé car la population est de plus en plus vieillissante et que l’on vit de plus en plus longtemps. De plus, vous n’avez pas à vous préoccuper de la gestion locative, c’est le gestionnaire de la résidence qui s’en charge.

Investir dans une résidence pour étudiants

La demande en logements étudiants est forte, ce qui rend l’investissement dans ce type de logements intéressant. Il y a peu de risque pour que vous connaissiez des vacances locatives trop longues, à condition cependant que la résidence se situe dans un secteur recherché des étudiants. Ces derniers ont besoin de se loger non loin des universités, ou du moins dans un secteur correctement desservi par les transports en commun. Assurez-vous donc que la résidence répond aux besoins des étudiants.

Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI)

Vous n’investissez donc pas dans la pierre à proprement parler, mais dans une société qui achète des biens de toutes sortes pour les mettre en location et qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour constituer un patrimoine immobilier. L’avantage, c’est que vous pouvez apporter la somme que vous souhaitez, et le montant que vous allez récupérer sur les loyers sera proportionnel au montant de votre investissement. La gestion des biens est assurée par la SCPI, vous n’avez donc à vous préoccuper de rien, de l’achat jusqu’à la gestion locative. Renseignez-vous sur la SCPI avant de placer une certaine somme, elles ne se valent pas toutes et ne réalisent pas toutes les mêmes investissements. Certaines vont investir dans des logements, d’autres dans des bureaux, des locaux commerciaux, etc.

Quelle rentabilité espérer en investissant dans l’immobilier ?

La rentabilité est l’un des principaux paramètres que l’on étudie lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier. Celle-ci varie considérablement d’un investissement à l’autre, selon le type de bien, le secteur où se situe le bien, le dispositif fiscal dont on bénéficie, etc. La plupart du temps, la rentabilité nette d’un investissement immobilier s’étend de 2 à 7 % en moyenne, mais ça peut être plus élevé (jusqu’à 10 %) dans certains cas. Cependant, la rentabilité ne doit pas être le seul critère sur lequel baser son choix, car il faut surtout prévoir de bâtir un patrimoine durable et mesurer le rapport rentabilité/risque de l’investissement.

Le financement d’un investissement immobilier

Pour investir, il faut également trouver le meilleur moyen de financer le bien ou le placement. Pour ce faire, vous pouvez bien sûr investir au comptant si vous en avez la possibilité, mais sachez que le recours à un crédit immobilier reste avantageux dans le cadre d’un investissement immobilier, car les taux d’intérêt actuels sont très bas, et souvent inférieur au rendement brut des placements immobiliers. De plus, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des loyers lors de votre déclaration d’impôt, le crédit vous permet donc de réduire le montant de vos impôts.

Les étapes pour investir dans l’immobilier

Si vous investissez pour la première fois, vous vous demandez certainement comment investir dans l’immobilier et par où commencer. Vous pouvez donc suivre ces quelques étapes pour un investissement immobilier réussi :

• Commencez par vous informer sur les différents types d’investissements immobiliers.
• Définissez vos objectifs : allez-vous investir dans un logement pour le louer le plus longtemps possible ? voulez-vous l’occuper par la suite à votre retraite ? prévoyez-vous de le revendre au bout d’un certain temps pour dégager une plus-value ? souhaitez-vous au contraire le transmettre à vos enfants ?
• Trouvez le bien immobilier qui vous convient, en prenant soin de choisir un emplacement recherché, en optant pour la surface idéale pour les locataires que vous ciblez, et en choisissant entre ancien et neuf.
• Préparez le financement : allez-vous amener un apport personnel, achetez-vous en cash, ou allez-vous avoir recours à un crédit immobilier ? pensez à faire le point avec votre banque.

La fiscalité liée à un investissement immobilier

La fiscalité, qui s’applique à votre investissement immobilier, va dépendre du type de location que vous avez choisi. Si vous louez vide, vos revenus dépendent des revenus fonciers, mais si vous louez en meublé, vous êtes imposé au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et vous devrez alors choisir entre le statut de LMP (loueur meublé professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel). D’autres régimes d’imposition sont possibles selon le type de bien dont il s’agit.

• Le régime du déficit foncier permet de déclarer un déficit foncier et de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous réalisez des travaux de rénovation dans un bien ancien. Pour en bénéficier, vous devez opter pour le régime réel sur les revenus fonciers.
• Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % du montant de l’achat s’il s’agit d’un logement à restaurer. Le bien doit être ancien et se situer dans un secteur couvert par ce dispositif, et vous devez louer le bien durant 9 ans minimum.
• Le dispositif Pinel est une réduction d’impôt sur le revenu qui s’adresse aux investissements locatifs essentiellement dans le neuf, mais également dans l’ancien avec travaux de rénovation représentant au moins 15 % du prix d’achat. Le bien doit se situer dans une zone tendue en secteur A bis, A et B1 et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). Vous devez également louer à des ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.