Rentabilité brute, nette, nette-nette : quelle différence et laquelle regarder vraiment ?

La rentabilité brute permet d’effectuer, simplement, un premier calcul de la rentabilité d’un projet. C’est une estimation permettant de se faire rapidement une idée d’une opportunité. Toutefois, il faut garder en tête qu’elle ne reflète pas la rentabilité réelle de votre investissement.

La rentabilité brute est souvent mise en avant dans les annonces ou présentations commerciales, car elle est plus élevée que la rentabilité nette, par exemple. Cependant, pour obtenir un financement de la banque, elle n'est pas suffisante. D’ailleurs ,elle peut fragiliser un dossier d’emprunt si elle est utilisée seule.

La rentabilité brute est un indicateur attractif, sans toutefois prendre en compte la réalité de l’investissement. En effet, elle ignore les principales charges, frais et taxes supportés par le propriétaire :

• taxe foncière, 
• charges de copropriété,
• travaux,
• assurance propriétaire non-occupant,
• vacance locative,
• frais de gestion,
• frais d’agence,
• intérêts d’emprunt,
• impôts.

Le calcul de la rentabilité brute est le suivant : 

Rentabilité brute = (loyers annuels/prix d’achat du bien) × 100

Exemple : vous faites l’acquisition d’un appartement de 100 000 euros et vous le louez 500 euros par mois. Quelle est sa rentabilité brute ? 

• Prix d’achat : 100 000 euros
• Loyers annuels : 500 × 12 = 6 000 euros 
• Rentabilité brute : (6 000/100 000) × 100 = 6 %

La rentabilité nette donne une idée plus précise du potentiel d’un investissement locatif. Cet indicateur prend en compte les charges courantes annuelles liées à l’exploitation du bien immobilier (taxe foncière, frais de gestion, charges non récupérables sur le locataire, assurance, entretien courant, etc.).

Le calcul de la rentabilité nette est le suivant : 

Rentabilité nette = [(loyers annuels - charges annuelles)/prix d’achat total] × 100

Exemple : le même appartement décrit ci-dessus donne lieu à un total de charges de 1300 euros. 

• Loyers annuels : 6 000 € 
• Total charges : 1 300 € 

Rentabilité nette = [(6 000 - 1 300) / 100 000] × 100 = (4 700/100 000) × 100 = 4,7 %

C’est un résultat plus fiable et plus proche de la réalité. Toutefois, il a ses limites. L’indicateur ne prend pas en compte la fiscalité et les intérêts d’emprunt.

• Impôt sur les revenus locatifs.
• Prélèvements sociaux.
• Régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, LMNP…).
• Droits de mutation.
• Coût du financement (intérêts d’emprunt).

La rentabilité nette-nette, encore appelée « rendement net après impôts », est l’indicateur à examiner pour déterminer ce qu’il reste réellement à l’investisseur, après déduction des charges et de la fiscalité.

Son calcul n’appelle pas une formule unique et dépend du profil de l'investisseur. Toutefois, le principe est le suivant :

Rentabilité nette-nette = (revenu locatif net après charges et impôts/coût total de l’investissement) × 100

Pour mesurer la rentabilité nette-nette, l’ensemble des charges doit être retranché, ainsi que l’impôt sur le revenu locatif et les prélèvements sociaux. La vacance locative peut être estimée et soustraite, de même que les intérêts d’emprunt si l’on raisonne en termes de trésorerie (cash-flow) réelle. Pour rappel, certaines dépenses sont déductibles des revenus fonciers (travaux, intérêts d’emprunt, etc.).

Exemple :

• Revenus locatifs annuels : 6 000 €
• Charges annuelles : 1 300 €
• Revenus nets avant impôts : 4 700 €

À titre simplifié, supposons une imposition globale de 47,2 % (30 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Impôt approximatif : 4 700 × 47,2 % = 2 218,4 €

Revenu net après impôts : 4 700 – 2 218,4 = 2 481,6 €

Rentabilité nette-nette = (2 481,6/100 000) × 100 = 2,48 %

On constate ainsi un écart significatif entre le rendement brut et le rendement net-net.

Le cash-flow se distingue de la rentabilité nette-nette. Il correspond à la trésorerie disponible chaque mois, après paiement des mensualités de crédit, des charges, des impôts et des frais annexes.

Lorsque les mensualités de crédit sont élevées, il arrive que le cash-flow soit négatif, alors même que la rentabilité nette-nette reste intéressante. Cela s’explique par le fait que le cash-flow reflète une réalité de trésorerie à court terme, tandis que la rentabilité mesure la performance globale de l’investissement.

Toutefois, de manière générale, plus la rentabilité nette-nette est élevée, plus il est facile d’obtenir un cash-flow positif.

La rentabilité nette-nette permet d’anticiper au plus près de la réalité le rendement d’une opération. C’est également un indicateur utile pour optimiser un investissement, notamment en matière de régime fiscal ou de stratégie de travaux.

Toutefois, les autres indicateurs ont chacun leur utilité.

• La rentabilité brute permet d’effectuer un tri rapide et donne une première indication sur la performance d’un investissement.
• La rentabilité nette permet d’évaluer la qualité d’un bien et son équilibre financier, indépendamment de la situation fiscale de l’investisseur.

La rentabilité locative n’est pas le seul élément à considérer pour décider d’investir. La demande locative, l’emplacement, l’évolution des prix immobiliers dans la zone concernée, ainsi que les loyers moyens pratiqués, sont également des critères essentiels à prendre en compte.