Cet article a été rédigé avec notre partenaire Beanstock, expert sur l'investissement locatif

Studio, colocation, immeuble de rapport… Quel est le meilleur investissement ?

Blandine Rochelle 25 nov 2023
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L’investissement immobilier est une stratégie populaire pour faire fructifier un placement à long terme. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, un choix crucial se présentera : quel type de bien immobilier acquérir ? Parmi les options les plus courantes, on retrouve les studios, les colocations et les immeubles de rapport. La décision finale dépend de votre tolérance au risque, de votre objectif financier et de votre capacité à gérer cet investissement.

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Le studio est l'option la plus adaptée à tous les projets d'investissement locatif est engendre moins de risque. © Madhourse - Getty images
Le studio est l'option la plus adaptée à tous les projets d'investissement locatif est engendre moins de risque. © Madhourse - Getty images
Sommaire

Comment évaluer le rapport entre le risque et le rendement ?

Avant d’opter pour un type d’investissement immobilier en particulier, il est nécessaire de se pencher sur le concept fondamental du rapport entre le risque et le rendement. En termes simples, le rapport risque-rendement décrit la relation entre le niveau de risque encouru lors d’un investissement, et le rendement potentiel que cet investissement peut générer.

Car bien souvent, les investissements immobiliers locatifs à haut risque ont le potentiel de générer les rendements les plus élevés, tandis que les investissements à faible risque ont tendance à offrir des rendements plus modestes. Cependant, cette relation n’est pas linéaire et peut varier en fonction de plusieurs facteurs tels que :

  • le marché immobilier local,
  • l’emplacement du bien,
  • le contexte économique, etc.

Quelles sont les options en termes d’investissement locatif ?

Si vous avez le projet d’investir dans l’immobilier locatif, trois solutions s’offrent à vous, chacune comportant son lot d’avantages et de limites :

  • Le studio est un choix d’investissement immobilier polyvalent et idéal pour les investisseurs débutants. C'est pour cela que Beanstock le recommande. Il s’agit généralement d’un espace de vie compact composé d’une pièce principale regroupant le salon, la chambre et la cuisine, agrémentée d’une salle de bains. Ce projet implique notamment un faible effort financier à l'achat.
  • La colocation implique la location d’une maison ou d’un appartement par plusieurs colocataires qui partagent les frais de location et les autres dépenses. Cette option de plus en plus populaire permet de maximiser les rendements car vous percevez plusieurs loyers d’une seule propriété. Cependant, vous encourrez davantage de risques, car la gestion est plus complexe lorsque l’on a affaire à plusieurs colocataires, notamment en cas de conflit. Cette option nécessite également l’achat d’un logement plus vaste, composé de plusieurs chambres, et donc de consentir à un effort financier plus important. Sans compter que le turn-over des colocataires peut être plus élevé.
  • L’immeuble de rapport consiste à acheter un bâtiment composé de plusieurs unités locatives. Les avantages incluent la diversification des revenus locatifs et la possibilité de générer des rendements élevés. Cependant, la vacance locative peut être plus importante, et la gestion d’un immeuble s'avérer complexe car elle implique plusieurs locataires.

L’investissement locatif dans la colocation et dans l’immeuble de rapport peuvent convenir à des investisseurs déjà expérimentés, car ils sont plus risqués et impliquent un plus gros effort financier au départ que l'investissement dans un studio.

Les facteurs de risque de l’investissement immobilier

Le projet d’investissement locatif nécessite de prendre en compte les facteurs de risque spécifiques qui peuvent influencer votre choix quant à la nature du bien à acquérir. À commencer par la vacance locative, qui est l’une des préoccupations majeures des investisseurs immobiliers. Elle se produit lorsque votre bien n’est pas loué, ce qui entraîne une perte de revenus locatifs. Les studios ont tendance à être moins touchés par ce problème, car ils sont adaptés à un public plus large, lequel comprend les célibataires, les étudiants et les jeunes actifs. Les colocations et les immeubles de rapport, en revanche, peuvent être plus sensibles à la vacance locative, car ils dépendent souvent d’un plus grand nombre de locataires pour combler les loyers. La demande locative pour ce type de biens est moins élevée que celle qu’on retrouve pour des studios.

Pensez également au fait que tous les investissements immobiliers nécessitent des travaux d’entretien périodiques. Cependant, les studios présentent une surface à entretenir qui est réduite par rapport à une colocation ou à un immeuble de rapport. Les éventuels remplacements et réparations d’équipements sont également moins coûteux. Cela diminue les coûts de maintenance à long terme.

Il est aussi nécessaire de prendre en compte les travaux imprévus au niveau de la copropriété. Ceux-ci couvrent l’entretien des parties communes, la sécurité, le ravalement de façade, l'entretien de la toiture, etc. Si des travaux majeurs sont nécessaires dans l’immeuble ou la maison, les propriétaires doivent y contribuer collégialement. Notez par ailleurs que dans un immeuble de rapport, vous devrez supporter seul le risque et le coût des travaux à 100 %. Pour vous prémunir contre les risques de coûts élevés de copropriété, choisissez des biens à faible quote-part, soit des petites surfaces

Les loyers impayés sont évidemment la bête noire des propriétaires. Ils représentent toutefois un risque inhérent à tout investissement immobilier. Pour autant, un studio se caractérise par un loyer réduit par rapport à une colocation ou à l’ensemble des logements d’un immeuble de rapport. Mathématiquement, si le locataire cesse de payer son loyer, l’impact sera donc moins important. Sans compter qu'un studio reçoit beaucoup plus de candidatures, ce qui permet de se montrer plus exigeant quant à la sélection du candidat, et d'avoir également le choix entre le recours à un garant et la souscription d'une assurance loyers impayés.

Notez également que la gestion opérationnelle d’un bien immobilier peut être chronophage et nécessite des compétences particulières. Les studios offrent une gestion facilitée, car il n’y a qu’un locataire à gérer à la fois. Les colocations et les immeubles de rapport exigent, en revanche, une gestion plus complexe, puisqu’il faut tenir compte de la présence simultanée de plusieurs locataires.

Enfin, pensez à la liquidité à la revente, qui est un facteur essentiel à considérer. Les studios ont tendance à se revendre plus facilement et plus rapidement, car ils s’adressent à un large public. Une colocation et un immeuble de rapport peuvent être revendus, mais il faut généralement faire montre de davantage de patience, voire accepter des négociations du prix de vente par le potentiel acquéreur.  

Pourquoi le studio demeure la meilleure option ?

Vous l’aurez déjà compris, si vous souhaitez investir dans l’immobilier en réduisant les risques au maximum, il est plus judicieux de vous tourner vers un studio. Ce type de logement cumule plusieurs avantages non négligeables, à savoir :

  • Un effort financier de départ moins conséquent, car un studio coûte moins cher à l'achat qu’un logement composé de plusieurs chambres ou qu'un immeuble entier.
  • Moins de vacance locative en raison de l'attrait de ce type de logement auprès d’un public varié.
  • Des coûts de maintenance limités en raison de la surface réduite.
  • Des frais associés à la copropriété également réduits, car les studios se situent généralement dans de petits immeubles, voire au sein d’une maison.
  • Une gestion opérationnelle simplifiée en raison de la présence d’un seul locataire à la fois.
  • Une revente facilitée lorsque l’on souhaite réaliser un bénéfice.

En conclusion, le studio vous permet d'optimiser votre rentabilité tout en limitant les risques.

Pensez cependant à baser votre choix sur :

  • vos objectifs financiers,
  • votre tolérance au risque,
  • et vos compétences en matière de gestion locative.

Bien que le loyer d’un studio soit inférieur à celui d’un logement plus grand, ce type de bien se loue plus cher au m² et présente donc une rentabilité plus intéressante.

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