Encadrement des loyers, diagnostics immobiliers. Publiée en 2014, la loi Alur a entraîné de nombreux changements pour les locataires et les propriétaires. Le point sur les principales mesures encore en vigueur en 2020.
Encadrement des loyers à Paris et à Lille
Mesure phare de la loi Alur, l’encadrement des loyers vise à limiter les augmentations des loyers et à faciliter l'accès à la location dans les zones tendues, c’est-à-dire les villes où l’offre est inférieure à la demande. Aujourd’hui, la mesure est mise en place à Paris et dans l’agglomération lilloise (Lille, Hellemmes et Lomme). Dans les communes concernées, le loyer d'un logement du parc privé, loué vide ou meublé, est plafonné lors de la remise en location du logement et lors du renouvellement du bail de location. Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.
A Paris et à Lille, le loyer d'un logement, dont le bail est respectivement signé ou renouvelé après le 30 juin 2019 ou le 29 février 2020, est encadré par des loyers de référence, qui varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et la date de construction du bien. Le loyer ne peut être supérieur de 20 % au loyer médian de référence, ni inférieur de 30 %. Le propriétaire peut appliquer un complément de loyer si le logement a des caractéristiques exceptionnelles (localisation, vue…) et que le loyer de base est au niveau du loyer de référence majoré. Le locataire peut demander une diminution ou une annulation de ce complément de loyer dans les 3 mois qui suivent la signature du bail, en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation. C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.
Bon à savoir
La loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique), publiée en novembre 2018, a entraîné la mise en place de nouvelles mesures en matière de logement.
Location : un bail de location type
La loi Alur a instauré un modèle de contrat de bail de location type. Désormais, les contrats rédigés doivent obligatoirement respecter ce modèle, qui indique les éléments obligatoires à inscrire au bail. L’objectif de ce nouveau contrat est d’améliorer les rapports entre propriétaires et locataires. Il est toutefois possible d’ajouter certaines clauses à ce contrat-type. Précisons que la loi Alur a réduit le délai de préavis du locataire souhaitant résilier son bail en zone tendue. Dans les communes concernées, le délai de préavis est d’1 mois, contre 3 mois en temps normal. Concernant la restitution du dépôt de garantie, la loi Alur a réduit le délai maximal à 1 mois en cas d’état des lieux conforme, contre 2 mois auparavant. Si l’état des lieux n’est pas conforme, le délai de restitution ne peut excéder 2 mois, mais son montant peut être amputé de retenues ou provisions.
Depuis le 1er janvier 2018, la loi Alur oblige également les propriétaires à fournir deux nouveaux diagnostics immobiliers à leurs locataires : les diagnostics gaz et électricité. Seules les installations datant de plus de 15 ans sont concernées. Pour les logements situés dans des immeubles collectifs construits avant 1975, cette obligation existe depuis le 1er juillet 2017.
Bion à savoir
Depuis la mise en place de la loi Alur, aucun frais ne peut être appliqué par le propriétaire en cas de retard de paiement du loyer. Une clause indiquant le contraire est considérée comme abusive.
La loi Alur a encadré les frais d’agence
La loi Alur encadre le montant des honoraires de l’agent immobilier qui intervient lors de la location d'un bien. Un barème de calcul des frais d'agence pour les locataires est applicable depuis le 15 septembre 2014. Ce barème concerne les locations vides et meublées. Il varie selon la zone géographique : 12 €/m² pour Paris et 68 villes limitrophes (zone très tendue), 10 €/m² pour 1 149 villes de 28 agglomérations (zone tendue) et 8 €/m² pour le reste du territoire.
Copropriété : un contrat de syndic type
Du côté des copropriétés, la loi Alur prévoit un contrat de syndic type dont l’ensemble des mentions obligatoires est fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Le contrat-type du syndic fixe la durée du mandat (avec date de début et de fin), les conditions de la rémunération, ainsi que les conditions d'exécution de la mission. D’autre part, les syndics professionnels doivent désormais obligatoirement disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf si la copropriété compte moins de 15 lots. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit être le syndicat des copropriétaires et non le syndic. Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires doivent être versées sur ce compte séparé. Le syndic doit aussi effectuer le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, puis les soumettre au vote des copropriétaires.
Au revoir la GUL, bonjour la Garantie Visale
Initialement, la loi Alur prévoyait la création de la Garantie universelle des loyers (GUL), qui devait garantir au propriétaire un paiement minimum des loyers en cas d'impayés du locataire. La GUL devait être gratuite pour le propriétaire et le locataire, et sa durée devait être de 18 mois. Ce dispositif devait entrer en vigueur le 1er janvier 2016. Néanmoins, l’exécutif a finalement décidé de le transformer en Garantie Visale, une aide réservée aux salariés précaires, aux ménages à faibles revenus et aux salariés de moins de 30 ans. La Garantie Visale est entrée en vigueur le 1er janvier 2016.
Bon à savoir
Pour bénéficier de la Garantie Visale, le contrat de location ne peut pas être conclu entre les membres d'une même famille.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)