Dans le but d’améliorer les relations entre le bailleur et son locataire, la loi du 6 juillet 1989 a instauré un modèle type de contrat de location des logements vides ou meublés. Parmi les mentions rendues ainsi obligatoires figure une clause concernant les travaux. Leur réalisation peut avoir une incidence sur le montant du loyer, dans des conditions bien déterminées. Celles-ci doivent être clairement spécifiées dans le bail initial ou par l’établissement d’un avenant.
Travaux effectués depuis la fin du dernier bail
Le bailleur est tenu de proposer à la location une habitation en bon état d’usage et de réparation, pourvue des éléments d’équipement et de confort conformes aux caractéristiques légales de décence. Pour justifier de cette obligation, la clause « travaux » du bail qu’il signe avec un nouveau locataire doit impérativement préciser, le cas échéant :
- La nature et le montant des travaux d’amélioration effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement ;
- Le montant des travaux d’amélioration réalisés au cours des six derniers mois.
Si elles permettent au locataire entrant d’apprécier l’état d’entretien du logement, ces informations sont aussi profitables au propriétaire dont le bien locatif se situe en zone tendue.
Dans ces agglomérations en effet, un encadrement des loyers s’applique : le bailleur ne peut augmenter le montant du loyer à l’occasion d’une remise en location.
La réalisation de travaux d’amélioration entre deux locataires constitue l’une des exceptions à cette réglementation. Il a alors l’autorisation de pratiquer une hausse du loyer dans les conditions suivantes :
- Si le montant des travaux est au moins égal à 50 % du dernier loyer annuel (hors charges), le nouveau loyer peut être revalorisé à hauteur de 15 % maximum du montant des travaux TTC.
- Si les travaux ont été effectués depuis moins de 6 mois et que leur montant est au moins égal au dernier loyer annuel, le nouveau loyer est librement fixé.
Dans les deux cas cependant, l’augmentation n’est possible que si le logement loué satisfait un niveau de performance énergétique minimal défini par décret.
Définition des travaux d’amélioration locative
À distinguer des travaux d’entretien et de réparation courante, les travaux d’amélioration sont ceux venant apporter un nouvel équipement ou accroître le confort du logement. Il s’agit par exemple de la mise en place d’un chauffage central ou d’une isolation thermique, de l’installation d’une cuisine intégrée, du remplacement des anciennes huisseries par une porte blindée et des fenêtres à double vitrage…
Travaux en cours de bail donnant lieu à majoration de loyer
Le propriétaire et son locataire peuvent convenir de la réalisation de travaux d’amélioration en cours de location. Le bailleur prenant en charge leur exécution a la possibilité d’appliquer une augmentation de loyer. Cet accord entre les parties doit cependant être formellement constaté dans la clause « travaux » du contrat de location ou par avenant. Toutes les précisions y sont alors mentionnées, concernant :
- La nature exacte des travaux ;
- Les modalités et la durée de leur mise en œuvre ;
- Le montant de la majoration de loyer en résultant.
Travaux effectués par le locataire conduisant à diminution du loyer en cours de bail
Avec l’accord du locataire, le bailleur peut prévoir de lui déléguer la réalisation de certains travaux de rénovation, de réparation ou d’amélioration du logement, en contrepartie d’une réduction du loyer. Cet engagement ne doit toutefois pas concerner des travaux de mise en conformité de la location avec les critères de décence exigés par la loi, qui relèvent pour leur part exclusivement du bailleur.
Ce que dit la loi du 6 juillet 1989 (article 6) : « (…) les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…) » .
Pour éviter tout litige, la clause « travaux » indiquera clairement :
- La nature précise des travaux et l’évaluation de leur coût ;
- Le dédommagement de loyer pour travaux (réduction ou franchise) et sa durée ;
- Le mode de remboursement convenu en cas de départ anticipé du locataire.
Pour le bailleur, l’exécution régulière de travaux d’entretien et d’amélioration contribue à garantir un meilleur rendement de son investissement locatif. La clause « travaux » du bail d’habitation » formalise leur réalisation dans l’intérêt commun des deux parties.
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