Un bailleur peut rédiger lui-même le contrat de location de son meublé à condition de respecter les formalités légales. Les contrats de location de logement à usage de résidence principale sont tenus d’être établis par écrit et de se conformer à un modèle type réglementaire fixé par le décret ALUR du 29 mai 2015. Un bail pour location meublée doit ainsi contenir un certain nombre de clauses obligatoires destinées à sécuriser la relation entre le propriétaire et l’occupant.
Désignation des signataires du bail
L’identité de toutes les parties intervenant dans la conclusion du contrat de location meublée est précisée, avec la mention éventuelle du mandataire représentant le bailleur pour l’établissement de l’acte sous seing privé. Dans le cas d’une colocation à bail unique, les noms et prénoms de tous les colocataires doivent être spécifiés. Chaque personne physique ou morale ainsi désignée, en apposant sa signature, déclare approuver les conditions générales de la location meublée.
Description du logement loué par contrat meublé
Cette clause vient détailler toutes les caractéristiques du logement mis en location, à savoir :
- La localisation exacte (adresse, bâtiment, étage, porte…) ;
- Le type d’habitat (appartement ou maison) ;
- Le régime juridique de l’immeuble (mono ou copropriété) ;
- La période de construction ;
- La surface habitable en mètre carré ;
- Le nombre de pièces principales ;
- Les autres parties du logement (grenier, terrasse ou balcon, jardin…) ;
- Les éléments d’équipements (cuisine, installations sanitaires…) ;
- Les modalités de production d’eau chaude et de chauffage.
En plus de ces précisions sur la consistance du bien, le bail doit mentionner la destination qui lui est attribuée (usage d’habitation ou usage mixte). Enfin, il doit désigner les locaux et équipements de l’immeuble à usage commun (ascenseur, garage à vélo…) ou privatif (cave, parking…) ainsi que les équipements d’accès aux technologies de communication (télévision, Internet…) dont bénéficie l’occupant. La description des éléments meublants fait pour sa part l’objet d’un inventaire détaillé séparé, obligatoirement annexé au contrat de location.
Bien calculer la surface habitable
La loi Boutin de 2009 a institué l’obligation de fournir au locataire un diagnostic de surface habitable. L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation définit précisément le mode de calcul de cette surface. Attention ! En cas d’absence de cette mention ou de superficie erronée (surface annoncée inférieure de plus de 5 % à la surface réelle), le locataire peut demander une diminution de loyer.
Prise d’effet et durée du contrat locatif meublé
La date de prise d’effet du contrat est explicitement indiquée et correspond au jour de mise à disposition du logement au locataire, mais pas nécessairement à la date de signature du contrat. Un bail meublé classique est conclu pour une durée d’au moins un an, avec reconduction tacite à son terme dans les mêmes conditions, sauf congé donné par l’une des parties. Si la location est consentie à un étudiant, sa durée peut être réduite à neuf mois ; le bail prend alors fin à l’issue de cette période.
Champ d’application du contrat type de location meublée
Seuls les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 doivent respecter le modèle de contrat réglementaire. En sont donc notamment exclues les locations saisonnières et de résidence secondaire. Le bail mobilité, contrat de location meublée temporaire d’une durée d’un à dix mois, fait quant à lui l’objet de dispositions spécifiques.
Conditions financières de la location
Les clauses obligatoires relatives aux conventions financières du bail concernent :
- Le montant du loyer et ses modalités de paiement (fréquence et terme) et de révision annuelle ;
- Les modalités de règlement des charges récupérables ;
- Le montant du dépôt de garantie, le cas échéant ;
- Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;
- Si le logement se situe en zone tendue, les modalités particulières de fixation initiale du loyer.
Autres clauses facultatives
Le contrat type précise le contenu de la clause de solidarité et de la clause résolutoire si elles sont prévues dans les conditions du bail. Les parties peuvent aussi convenir d’insérer des clauses particulières tant qu’elles demeurent conformes à loi et ne sont pas considérées comme abusives. Seraient ainsi réputées non écrites des clauses interdites comme l’imposition du prélèvement automatique pour le paiement du loyer ou l’interdiction au locataire d’héberger des personnes dans le logement qu’il loue. Encadré par la loi, le contrat de location meublée doit ainsi contenir les mentions essentielles qui matérialisent les engagements du bailleur et de son locataire. Il est établi en autant d’originaux que de parties, un exemplaire étant remis à chacune d’elles.
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