Le locataire part avant la fin du préavis : doit-il payer le loyer jusqu'à la fin du bail ?

Dans le cadre d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, en tant que locataire, vous pouvez donner congé à tout moment sans avoir à attendre la date d'échéance du bail. En revanche, vous devez respecter un délai de préavis, dont la durée varie selon la nature du logement et votre situation. L'article 15 de la loi prévoit qu'un locataire ayant lui-même donné congé reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée de son préavis. Cette règle s'applique même si vous avez déjà déménagé et que le logement est vide. Autrement dit, le simple fait de ne plus occuper les lieux ne met pas automatiquement fin à votre obligation de paiement. Il est donc important de ne pas confondre la date de votre déménagement avec la date de fin du préavis. Vous pouvez quitter physiquement le logement quelques jours ou plusieurs semaines avant l'expiration du délai, mais le bail continue alors de produire ses effets jusqu'à la fin du préavis, sauf situation particulière.

C'est une idée reçue assez fréquente : certains locataires pensent qu'une fois l'état des lieux de sortie signé et les clés remises, ils n'ont plus rien à payer. Ce n'est pas toujours le cas. Si vous êtes à l'origine du congé, la réalisation anticipée de l'état des lieux de sortie ne suffit pas, à elle seule, à interrompre votre obligation de payer le loyer et les charges jusqu'au terme du préavis. La date à laquelle vous quittez effectivement le logement n'est donc pas nécessairement celle à laquelle prend fin votre obligation financière. En pratique, organiser l'état des lieux avant la fin du préavis peut néanmoins faciliter la relocation du logement.

La loi prévoit une exception importante. Si le logement est occupé par un nouveau locataire avant la fin de votre préavis, vous n'avez plus à payer le loyer et les charges à compter de son entrée dans les lieux, dès lors que cette relocation intervient avec l'accord du bailleur.

Le propriétaire ne peut évidemment pas percevoir deux loyers pour la même période et pour le même logement. Dès qu'un nouveau bail prend effet et que le nouveau locataire occupe les lieux, votre obligation de paiement cesse.

Prenons un exemple : vous avez donné congé et votre préavis se termine le 30 septembre. Vous quittez le logement le 31 août. En principe, vous restez redevable du loyer et des charges jusqu'au 30 septembre. Mais si un nouveau locataire entre dans le logement le 15 septembre, vous ne devez plus payer au-delà du 14 septembre.

Il est donc dans votre intérêt de vous renseigner auprès du propriétaire ou de l'agence sur la date de relocation du logement.

La durée du préavis dépend notamment du type de location et de la situation du locataire.

Pour un logement vide, le délai est en principe de trois mois. Il peut toutefois être réduit à un mois dans plusieurs situations prévues par la loi, notamment lorsque le logement se situe en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de premier emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Le préavis réduit peut également s'appliquer dans certaines autres situations, notamment pour les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH, en cas d'état de santé justifiant un changement de domicile, ou lorsqu'un logement social est attribué au locataire. Le motif ouvrant droit au préavis réduit doit être indiqué et justifié lors de l'envoi du congé.

Pour une location meublée, le préavis donné par le locataire est d'un mois.

Le délai commence à courir à compter de la réception du congé par le bailleur, de sa signification par un commissaire de justice ou de sa remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il ne suffit donc pas simplement d'envoyer votre lettre : la date de réception peut être déterminante pour calculer la fin du préavis.

Si votre préavis expire en cours de mois, vous n'êtes pas redevable de l'intégralité du montant du loyer. Le montant dû pour le dernier mois est calculé au prorata du nombre de jours concernés.

Par exemple, si votre préavis prend fin le 5 d'un mois de 30 jours, le loyer et les charges correspondant à cette dernière période sont calculés sur la base de 5/30e du montant mensuel. S'il prend fin le 10 d'un mois de 31 jours, vous devrez calculer la part du loyer due sur la base de 10/31e du montant mensuel.

Ce calcul peut également s'appliquer lorsque votre obligation de paiement cesse avant le terme initialement prévu en raison de l'arrivée d'un nouveau locataire.

À l'approche du départ, il peut être tentant de ne pas régler le dernier loyer en demandant au propriétaire de se servir directement du dépôt de garantie. Pourtant, cette pratique n'est pas autorisée.

Le dépôt de garantie et le loyer ont deux fonctions distinctes. Vous devez donc continuer à payer les sommes dues jusqu'à la fin de votre préavis, sans déduire unilatéralement le montant du dépôt de garantie. Celui-ci sera restitué, le cas échéant après déduction des sommes restant dues ou des retenues légalement justifiées, dans les conditions prévues par la loi.

La situation change lorsque ce n'est pas le locataire qui décide de mettre fin au bail, mais le bailleur.

Dans ce cas, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour la période durant laquelle il a réellement occupé le logement pendant le préavis. Vous pouvez donc quitter les lieux avant la date limite fixée par le congé du propriétaire sans avoir à payer les loyers correspondant à la période postérieure à votre départ.

Attention toutefois à bien organiser votre départ et la remise des clés. Il est conseillé d'informer le propriétaire ou l'agence afin de pouvoir réaliser l'état des lieux de sortie et formaliser la restitution du logement.

Pour une location vide relevant du régime de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit respecter un préavis de six mois et ne peut donner congé que dans certaines situations, à savoir pour vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux.

Puis-je arrêter de payer mon loyer dès que j'ai quitté le logement ?

Non, si vous êtes à l'origine du congé. Vous devez continuer à payer le loyer et les charges jusqu'à la fin du préavis, même si vous avez déménagé avant. Une exception existe notamment lorsqu'un nouveau locataire occupe le logement avant la fin de votre préavis.

Est-ce que la remise des clés met automatiquement fin au préavis ?

Non. Lorsque le congé émane du locataire, la remise anticipée des clés ne met pas nécessairement fin à son obligation de payer jusqu'au terme du préavis. La situation est différente lorsque le bailleur est à l'origine du congé : le locataire ne doit alors le loyer et les charges que pour la période pendant laquelle il a réellement occupé le logement.

Dois-je payer le dernier mois de loyer en entier ?

Pas nécessairement. Si votre préavis prend fin en cours de mois, le dernier loyer et les charges sont calculés au prorata du nombre de jours couverts par le préavis.

Puis-je utiliser mon dépôt de garantie pour payer mon dernier loyer ?

Non. Vous ne pouvez pas décider de ne pas payer votre dernier loyer en compensant avec le dépôt de garantie. Le loyer et le dépôt de garantie répondent à des règles différentes et l'un ne remplace pas l'autre.

Le propriétaire peut-il me réclamer des loyers impayés après mon départ ?

Oui. Une dette de loyer ou de charges ne disparaît pas automatiquement lorsque vous quittez le logement. Le bailleur peut, dans les délais légaux applicables, réclamer les sommes qui restent dues. Pour les loyers et charges impayés relevant d'un bail d'habitation, l'action en paiement est notamment encadrée par un délai de prescription de trois ans.