Contrat de location vide : les 5 obligations du propriétaire

Première obligation : une surface minimum

Le logement loué doit avoir une surface minimum obligatoire, en dessous de laquelle il est interdit de louer un bien. Il doit y avoir au moins une pièce principale, d’une surface habitable de 9m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ou un volume habitable de 20m³. Louer un local qui serait inférieur à ces prescriptions pourrait entraîner des sanctions pour le propriétaire.

Deuxième obligation : le clos et le couvert

Le propriétaire doit assurer le clos et le couvert :

• Le gros oeuvre du bâtiment et ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité et protéger le logement contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
• Les menuiseries extérieures et la toiture doivent empêcher les infiltrations dans le logement.
• Les garde-corps des fenêtres, loggias, escaliers, balcons doivent être scellés et solides.
• Les matériaux de construction, les canalisations, les révêtements, les branchements électriques et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon usage de fonctionnement.
• Les fenêtres et les ouvertures doivent permettre de ventiler l’air et de le renouveler correctement.
• Les cheminées doivent être munies de trappes.

Troisième obligation : pas d’animaux ou d’insectes parasites

Cela tombe sous le sens, mais... le logement ne doit pas être infesté de souris, de rats ou bien d’insectes, comme les cafards, les puces ou encore les punaises de lits... Le locataire peut ne pas s’en rendre compte avant d’avoir signé le bail, mais s’il constate la présence de rongeurs, par exemple, il pourra mettre en demeure le propriétaire de faire appel à une entreprise de dératisation et ce aux frais du propriétaire, bien sûr.

Quatrième obligation : les équipements obligatoires

Ces équipements obligatoires fournis par le propriétaire sont les suivants :

• Chauffage : le logement doit être équipé d’une installation permettant un chauffage normal.
• Eau potable : la distribution d’eau potable doit être prévue à l’intérieur du logement avec une pression et un débit suffisant pour une utilisation normale.
• Evacuation des eaux usées : l’installation doit empêcher le refoulement des odeurs et des eaux usées et doit être munie de siphons.
• Cuisine ou coin cuisine : un appareil de cuisson doit pouvoir être installé. Il doit y avoir un évier raccordé à une alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
• Sanitaires : il doit y avoir une installation sanitaire à l’intérieur du logement. Le WC doit être séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Un équipement pour la toilette (douche ou baignoire) doit être aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle et être alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. Lorsque le logement fait une seule pièce, le WC peut être à l’extérieur du logement (sur le palier par exemple), proche et facilement accessible.
• Réseau électrique : il doit permettre l’éclairage de toutes les pièces et de tous les accès et le fonctionnement des appareils ménagers nécessaires à la vie quotidienne.

Cinquième obligation : les documents à remettre au locataire 

En plus du contrat de location, le propriétaire doit fournir au locataire les documents suivants :

• Le dossier de diagnostic technique.
• Un état des lieux d’entrée.
• Un extrait du règlement de la copropriété, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.

Si le locataire en fait la demande, le propriétaire devra aussi lui transmettre les quittances de loyer, ainsi que la récapitulatif des charges du logement.

Le locataire peut-il minorer le coût de son loyer, voire suspendre le paiement du loyer si le propriétaire ne respecte pas ses obligations ? Absolument pas ! Le locataire ne peut pas se faire justice lui-même. S’il constate que le propriétaire est en faute, il doit lui envoyer tout d’abord un courrier pour lui notifier la difficulté ou le manquement rencontré, puis le cas échéant un courrier de mise en demeure, qui doit être envoyé en recommandé.  En cas d’absence de réponse dans les deux mois qui suivent, le locataire peut saisir le juge, en s’adressant au greffe du tribunal judiciaire du lieu du bien loué. Le juge dédié aux litiges concernant les locations d’habitation est le juge des contentieux de la protection (JCP) du pôle de proximité du tribunal judiciaire. Le juge pourra obliger l’employeur à faire les travaux nécessaires ou ordonner des dommages et intérêts à verser au locataire, voire une réduction de loyer.