Hausse des prix de l’immobilier, pénurie d’offres locatives, durcissement des conditions d’octroi de prêt, effondrement du marché du neuf… La France est confrontée depuis plusieurs mois à une crise du logement sans précédent, qui impacte désormais le parc social. Tour d’horizon des principaux facteurs responsables de cette envolée des demandes.
Des listes d’attente interminables
Le dernier bilan de l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) laisse apparaître que les délais d’attente n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Désormais, il faut attendre 520 jours en moyenne pour voir sa demande acceptée. C'est 114 jours de plus qu’en 2016. Et pour cause : les demandes ont explosé ces derniers mois ! Selon les chiffres de l'Union sociale pour l'habitat (USH), 2,6 millions de ménages étaient en attente d'un logement social en 2023, soit une hausse de 7,5 % sur un an. Face à cette augmentation de la demande, les Français sont confrontés à une pénurie d’offres, puisque moins de 400 000 attributions ont été réalisées la même année. Fin 2022, le nombre de demandes d'un logement social était 4,3 fois supérieur au nombre de logements disponibles.
Parmi les 28 millions de ménages résidant en France métropolitaine, environ 20 millions – soit 70 % – sont éligibles au parc social.
La crise de l’immobilier
Inflation, hausse des taux d’intérêt et du prix des matières premières, pouvoir d’achat en berne… Le marché immobilier est en crise depuis plusieurs mois. Si le volume des transactions ne cesse de baisser, le marché locatif est également impacté.
Force est de constater que les locataires, empêchés d’accéder à la propriété en raison du durcissement des conditions de crédit et de la hausse des taux d’intérêt, restent en place plus longtemps. Leur durée d’occupation ne cesse de progresser, ce qui freine la mobilité du parc locatif. Conséquences : le nombre d’annonces locatives a diminué de presque 60 % en 5 ans, d’après la FNAIM.
Selon une étude de SeLoger publiée en septembre dernier, le stock d’offres de biens à louer a baissé en France de 18 % en moyenne depuis janvier 2022, et de 9 % rien qu’au cours des douze derniers mois. Face à cette pénurie d’offres dans le secteur privé, les particuliers n’ont donc souvent pas d’autre choix que de se tourner vers le logement social.
Bien entendu, l’effondrement du marché de la construction a également un impact sur le secteur du logement social, qui peine à livrer de nouveaux logements pour répondre aux demandes toujours plus nombreuses.
Selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre, plus de 12 millions de personnes sont fragilisées par la crise du logement et 4,1 millions sont sans logement ou mal-logées.
Des inégalités territoriales
Les tensions sont particulièrement fortes en Île-de- France, sur le littoral atlantique et la côte méditerranéenne, dans la vallée du Rhône et dans les territoires frontaliers avec la Suisse.
L’Île-de-France arrive ainsi sur la première marche du podium des régions, au niveau du nombre de demandeurs de logements sociaux. Selon une étude de l’Institut Paris Région, le nombre de foyers franciliens ayant fait une demande a quasiment doublé entre 2010 et 2022. En cause, des prix immobiliers plus élevés que sur le reste du territoire et une baisse du pouvoir d’achat.
Autre facteur de ces inégalités : de plus en plus de communes s’affranchissent des obligations fixées par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain), en matière de construction de HLM. Selon un rapport de la Fondation Abbé Pierre, 64 % des communes n’ont pas respecté la loi SRU sur la période 2020-2022. Au total, sur les 1 031 communes soumises à cette loi, qui impose 20 ou 25 % de logements sociaux par commune d’ici à 2025, plus de 659 n’ont pas atteint leurs objectifs. Résultat : sur la période triennale 2020-2022, seulement 186 124 logements sociaux sont sortis de terre contre 278 177 HLM initialement prévus.
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