État des lieux de sortie : comment évaluer les dégradations imputables à la vétusté ?

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Votre locataire quitte son logement. L'état des lieux de sortie établi à cette occasion consigne l'existence de dégradations survenues au cours de son occupation. Vous vous trouvez ainsi dans l'obligation d'entreprendre des travaux de réfection avant de pouvoir louer à nouveau votre bien. La loi prévoit que le locataire sortant supporte le coût des réparations des dommages causés par sa négligence pendant la durée du bail. Il ne peut néanmoins être tenu responsable des détériorations résultant de la vétusté ordinaire, qui restent à votre charge. Pour éviter tout litige, il importe donc de préciser clairement la notion de vétusté afin de répartir équitablement les frais de remise en état.

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Prendre en compte l'usure naturelle lors de l'état des lieux de sortie
Établir une grille de vétusté évite bien des désaccords entre propriétaires et locataires.
Sommaire

Faire un inventaire détaillé des lieux

Les rédactions des états des lieux contradictoires d'entrée et de sortie sont deux étapes qui doivent être menées avec rigueur et objectivité pour parer à tout désaccord avec votre locataire. Leur comparaison permet de constater les différences entre l'état du logement en début et en fin de bail, et de justifier ainsi des dégradations. Détaillez donc le plus précisément possible chacun des équipements de la location, pièce par pièce, en suivant les rubriques proposées par le formulaire. Ne vous contentez pas d'une appréciation générale peu explicite (bon état d'usage, bien, légère usure, mauvais état…), mais apportez plutôt un commentaire descriptif tel que : peinture écaillée au-dessus de la porte, deux lés de papier peint décollés sur mur du fond, rayures sur le parquet aux endroits indiqués sur plan joint, robinetterie neuve…

Identifier les dommages dus au temps

Seules les détériorations, volontaires ou accidentelles, qui relèvent d'une absence d'entretien ou d'un manque de soin de la part du locataire sortant (ou des personnes qu'il a hébergées ou invitées) peuvent légalement justifier de votre part une retenue sur le dépôt de garantie à titre de dédommagement. La responsabilité de l'occupant se trouve en particulier exonérée en cas de dégradations causées par la vétusté, à savoir par le vieillissement naturel du bien loué.

Ce que dit la loi

« La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » (Article 4 du décret n° 2016-382).

En fonction de l'ancienneté des installations et des embellissements de votre logement, certains dommages constatés au moment de l'état des lieux de sortie requièrent ainsi d'être imputés à une usure normale. Vous devez donc, en tant que propriétaire, supporter la charge financière des réparations, remplacements ou réfections rendus nécessaires du fait de la vétusté pour la remise en location de votre bien. Dans la pratique cependant, aucun texte officiel ne vient déterminer la durée de vie théorique d'un équipement selon sa nature. Définir la part de responsabilité respective du locataire et du bailleur s'avère ainsi quelque peu complexe. Car il s'agit alors de s'accorder sur la durée au bout de laquelle une peinture défraîchie, une moquette râpée, un lavabo ébréché… sont considérés comme vétustes.

Utiliser une grille de vétusté appropriée

Pour pondérer les obligations de chacune des parties, l'utilisation d'une grille de vétusté apparaît certainement comme une solution efficace. Annexée au bail, elle formule, pour chaque catégorie d'équipements, une durée de vie théorique et un coefficient annuel d'abattement forfaitaire. Vous disposez ainsi en commun avec votre locataire d'un outil contractuel auquel vous référer pour prévenir les conflits consécutifs à l'état des lieux de sortie. Si la règlementation autorise, sans l'imposer, l'application conventionnelle d'une telle grille dans le contrat de location, elle n'édicte cependant pas de document officiel type. Vous avez simplement l'obligation de faire votre choix parmi les grilles de vétusté issues d'un accord collectif entre un bailleur institutionnel et une association de locataires. Les grilles ne prennent pas toutes en compte les mêmes durées, chacune présentant des spécificités propres au parc immobilier pour lequel elles ont été établies. Si vous hésitez sur le choix d'une grille de vétusté, privilégiez plutôt celle relevant d'un bailleur social de votre région, dont les particularités du bâti et la nature des équipements correspondront davantage à celles de votre logement.

Bon à savoir

Aucune des grilles en vigueur dans le logement social n'est vraiment adaptée à la location meublée, car elles ne prévoient pas de barèmes pour le mobilier. Elles ne vous permettront donc pas de calculer le degré de vétusté d'un meuble ou d'un appareil électroménager.

Calculer la part de vétusté

À partir d'une grille de vétusté, vous êtes en mesure de calculer la répartition du coût des travaux en cas de dégradation d'un équipement, selon l'exemple suivant :

  • Lors de l'état des lieux de sortie, vous constatez que le lavabo est ébréché et nécessite d'être remplacé.
  • La grille prévoit que la durée de vie d'un lavabo est fixée à 10 ans, avec un abattement annuel de 15 % et une franchise de 5 ans.
  • Si le lavabo est installé depuis moins de 5 ans, la vétusté est nulle et votre locataire supportera le coût total des travaux.
  • S'il a été posé il y a 7 ans, la vétusté est de 0 % les 5 premières années puis de 15 % × 2 ans, soit une vétusté de 30 % à votre charge. Votre locataire supporte alors 70 % du coût.

En l'absence de grille et d'accord amiable avec votre locataire, le juge saisi du litige tranchera au cas par cas.

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