Quels recours si le montant des dégradations dépasse celui du dépôt de garantie ?

Pour obtenir le remboursement de dégradations dont le coût dépasse le montant du dépôt de garantie, vous devez être en mesure de démontrer précisément le préjudice subi. L'état des lieux de sortie constitue la principale preuve des détériorations imputables au locataire. Il est conseillé de conserver également des photographies, des devis et des factures permettant de chiffrer les travaux de remise en état.

Attention toutefois : seules les dégradations résultant d'un défaut d'entretien, d'une négligence ou d'une utilisation anormale du logement peuvent être facturées au locataire. La vétusté, qui correspond à l'usure normale des équipements et des revêtements au fil du temps, reste à la charge du propriétaire. En clair, plus votre dossier est documenté, plus il sera facile d'obtenir un règlement amiable ou de faire valoir vos droits devant la commission départementale de conciliation ou le juge le cas échéant.

Dans l'éventualité où le dépôt de garantie s'avère insuffisant pour couvrir les dépenses de remise en état du logement, vous êtes en droit de réclamer au locataire, et à son garant le cas échéant, le versement de la somme complémentaire.

1. Envoi d'une lettre recommandée

Dans votre courrier, détaillez la liste des dommages et le coût respectif justifié de leur réparation. Expliquez à votre ancien locataire que la déduction de ce montant du dépôt de garantie s'oppose à sa restitution et demandez-lui de vous verser le solde.

2. Saisie de la commission départementale de conciliation (CDC)

En l'absence de réponse à votre demande, adressez-vous à la CDC compétente pour tenter de trouver un règlement amiable. Cet organisme paritaire intervient en effet gratuitement en vue de résoudre certains litiges opposant bailleur et locataire, et notamment ceux relatifs aux réparations et aux dépôts de garantie. Si la tentative de conciliation échoue, la CDC rend un avis consultatif qui peut être transmis au juge.

3. Action en justice

En dernière recours, si le montant de la dette de votre locataire le justifie, vous pouvez saisir le tribunal d'instance afin de le faire condamner à payer les réparations. Vous jugerez de l'opportunité de réclamer des dommages et intérêts en préjudice de l'impossibilité de proposer votre bien à la location pendant toute la durée des travaux de remise en état.

Les contrats GLI commercialisés par les sociétés d'assurance comprennent généralement une garantie optionnelle destinée à couvrir les dégradations immobilières causées par le locataire en cours de bail, à l'exclusion des meubles et des espaces extérieurs.

Bien que les contrats diffèrent selon les assureurs, cette garantie ne prend généralement pas en charge les réparations résultant d'un défaut d'entretien ou de transformations apportées au logement (déplacement ou abattage d'une cloison, par exemple). L'indemnisation est généralement calculée après déduction de la vétusté et du montant du dépôt de garantie. Dans certains cas, cette garantie couvre également la perte de loyers pendant la durée des travaux.

Pour que la garantie du contrat d'assurance puisse être mobilisée, vous devez préalablement :

• utiliser le montant total du dépôt de garantie pour couvrir les réparations nécessaires à la remise en état de votre logement ;
• envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre ancien locataire afin de justifier les sommes retenues et le mettre en demeure de rembourser le complément restant à sa charge ;
• déclarer le sinistre à votre assureur en l'absence de réaction du locataire, à l'issue du délai imposé dans votre courrier, en joignant tous les justificatifs du coût des travaux.

Un expert pourra être mandaté par la compagnie d'assurance pour vérifier la nature et le montant des réparations avant de valider le chiffrage définitif de votre indemnisation.

Si, lors de la signature du bail, vous avez bénéficié de la garantie Visale, vous disposez d'une couverture contre les dégradations locatives imputables à votre locataire. Accordée par Action Logement, cette garantie gratuite, soumise à conditions, couvrait initialement uniquement les impayés de loyers et de charges. Elle intervient désormais également en cas de détériorations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Seuls les contrats Visale souscrits à compter du ^1er février 2019 incluent cette garantie. Les contrats signés avant cette date ne couvrent donc pas les dégradations locatives.

Si le coût des réparations rendues nécessaires par l'état du logement lors du départ du locataire dépasse le montant du dépôt de garantie, vous disposez d'un délai de 30 jours à compter de la remise des clés pour déclarer les dommages. La prise en charge est plafonnée à deux mois de loyer charges comprises, sur présentation de justificatifs détaillant les dommages constatés et les dépenses de réparation engagées.

Comment faire quand le dépôt de garantie ne suffit pas ?

Si le dépôt de garantie ne couvre pas l'ensemble des réparations, le propriétaire peut demander au locataire de régler la différence. Cette demande doit être justifiée par des devis ou des factures. En cas de refus, une procédure amiable ou judiciaire peut être engagée.

Est-ce qu'un locataire peut payer un montant supérieur à la caution ?

Oui. Le locataire reste responsable des dégradations qu'il a causées, même si leur coût dépasse le montant du dépôt de garantie. Le propriétaire peut donc réclamer une indemnisation complémentaire.

Qu'est-ce qu'une retenue sur caution abusive ?

Une retenue est abusive lorsqu'elle n'est pas justifiée ou qu'elle concerne des éléments relevant de la vétusté normale du logement. Le propriétaire doit pouvoir prouver les dégradations et le montant des réparations.

Est-il possible de demander de l'argent en plus du dépôt de garantie ?

Oui. Lorsque le montant couvrant la réparation des dégâts constatés est supérieur au montant du dépôt de garantie, le bailleur peut réclamer le remboursement du solde au locataire, à son garant ou, selon les cas, à un organisme comme Visale ou à son assurance.