Votre locataire vous a notifié son congé et vous venez d'établir avec lui l'état des lieux de sortie à l'issue du délai de préavis. À cette occasion, vous avez noté des dégradations dans votre logement, survenues pendant la période d'occupation et imputables à la négligence du locataire sortant. Celui-ci a reconnu sa responsabilité en contresignant l'état des lieux. Conformément à la loi, vous allez pouvoir opérer une retenue sur le dépôt de garantie en dédommagement des détériorations constatées. L'importance des réparations à effectuer vous laisse cependant craindre que leur coût total ne dépasse le montant du dépôt de garantie. Vous disposez en ce cas de différents recours.
Recours contre le locataire et son garant
Dans l'éventualité où le dépôt de garantie s'avère insuffisant pour couvrir les dépenses de remise en état du logement, vous êtes en droit de réclamer au locataire, et à son garant le cas échéant, le versement de la somme complémentaire.
1. Envoi d'une lettre recommandée
Dans votre courrier, détaillez la liste des dommages et le coût respectif justifié de leur réparation. Expliquez à votre ancien locataire que la déduction de ce montant du dépôt de garantie s'oppose à sa restitution et demandez-lui de vous verser le solde.
2. Saisie de la commission départementale de conciliation (CDC)
En l'absence de réponse à votre demande, adressez-vous à la CDC compétente pour tenter de trouver un règlement amiable. Cet organisme paritaire intervient en effet gratuitement en vue de résoudre certains litiges opposant bailleur et locataire, et notamment ceux relatifs aux réparations et aux dépôts de garantie. Si la tentative de conciliation échoue, la CDC rend un avis consultatif qui peut être transmis au juge.
3. Action en justice
En dernière recours, si le montant de la dette de votre locataire le justifie, vous pouvez saisir le tribunal d'instance afin de le faire condamner à payer les réparations. Vous jugerez de l'opportunité de réclamer des dommages et intérêts en préjudice de l'impossibilité de proposer votre bien à la location pendant toute la durée des travaux de remise en état.
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Mise en œuvre de votre assurance Garantie des loyers impayés (GLI)
Les contrats GLI proposés par les sociétés d'assurance proposent pour la plupart une garantie optionnelle destinée à couvrir les dégradations immobilières causées par le locataire en cours de bail, à l'exclusion donc des meubles et des espaces extérieurs –
Bien que les contrats diffèrent selon les assureurs, cette garantie ne prend généralement pas en charge les réparations imposées par le manque de nettoyage ou la transformation des locaux (déplacement ou abattage d'une cloison par exemple). L'indemnisation est calculée en déduisant du montant des dommages liés à la vétusté et le dépôt de garantie. Dans certains cas, elle prévoit le paiement de la perte des loyers pendant la durée d'exécution des travaux.
Pour que la garantie du contrat d'assurance puisse être mobilisée, vous devez préalablement :
- Utiliser le montant total du dépôt de garantie pour couvrir les réparations nécessaires à la remise en état de votre logement ;
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre ancien locataire afin de justifier les sommes retenues et le mettre en demeure de rembourser le complément restant à sa charge ;
- Déclarer le sinistre à votre assureur en l'absence de réaction du locataire à l'issue du délai imposé dans votre courrier, en joignant tous les justificatifs du coût des travaux.
Un expert pourra être mandaté par la compagnie d'assurance pour vérifier la nature et le montant des réparations avant de valider le chiffrage définitif de votre indemnisation.
Si vous avez souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, vous ne pouvez demander au locataire de vous présenter une caution, sauf si vous louez votre logement à un étudiant ou un apprenti.
Activation de la garantie Visale
Si, lors de la signature du bail, vous avez conclu un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif Visale, vous disposez désormais d'une garantie couvrant les dégradations locatives imputables à votre locataire. Accordée par Action logement, cette caution gratuite soumise à conditions a été mise en place pour garantir initialement les seuls impayés de loyer ou de charges. Elle intervient maintenant également en cas de détériorations immobilières constatées dans l'état des lieux de sortie. Seuls les nouveaux contrats Visale souscrits à partir du 01/02/2019 proposent cette garantie. En l'absence de rétroactivité, les contrats signés antérieurement à cette date ne couvrent pas les dégradations locatives. Si le montant des réparations nécessitées par l'état du logement au départ du locataire excède celui du dépôt de garantie, vous disposez d'un délai de 30 jours suivant la remise des clés pour déclarer les dommages. La prise en charge s'effectue à hauteur de deux mois de loyer et charges sur présentation d'un état justifié des dommages et des dépenses de réparation.
Confronté à des dégradations importantes, privilégiez toujours le dialogue ou la médiation avec votre locataire afin de trouver une solution amiable. En cas d'échec, et en l'absence d'un contrat de cautionnement ou d'assurance susceptible d'intervenir, il sera nécessaire de saisir la justice.
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