Le guide pour le propriétaire bailleur

Le guide pour le propriétaire bailleur

Vous avez investi dans un logement, et vous devez maintenant le mettre en location. Par quoi commencer ? Quelles sont les règles en la matière ? Quel bail choisir et comment se protéger contre les loyers impayés quand on est propriétaire bailleur ? Trouvez une réponse à toutes vos questions.

La check-list pour les propriétaires bailleurs

Quelles sont les normes pour louer un logement ?

Pour commencer, vous devez louer un logement qui assure la sécurité et le confort des locataires qu’il va abriter. Cela suppose de respecter certaines normes et règles en vigueur concernant le logement. Vous devez louer un logement décent, cela signifie qu’il doit répondre à certains critères comme l’étanchéité, la possibilité pour le locataire de le verrouiller. Les fenêtres et les escaliers ne doivent pas présenter de danger, la surface ne doit pas être inférieure à 9 m², l’air doit y être de bonne qualité, les installations électriques doivent être aux normes, etc. Vous devez fournir à votre locataire un DPE (Diagnostic de Performance Energétique), la chaudière et l’isolation doivent être vérifiées, et si la construction de votre logement est postérieure à 2008, il doit respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Bon à savoir

Les diagnostics à fournir obligatoirement au locataire varient entre 3 et 6.

Quel bail de location choisir pour louer votre logement ?

Lorsque vous souhaitez vous lancer dans la location d’un logement, il est essentiel de se pencher sur les différents baux afin de choisir celui qui vous convient le plus.

Le bail de location vide

Le bail de location vide s’adresse à une majorité de locataires, à condition que le bien constitue leur résidence principale. Sa durée est de 3 ans avec tacite reconduction.  Si le locataire souhaite quitter la location, le délai de préavis sera de 3 mois mais seulement d’1 mois si le logement est situé en zone tendue. De plus, à son entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer  hors charges.

Préavis logement vide résidence principale

Le bail de location meublée

Le bail de location meublée s’adresse généralement aux étudiants, c’est pourquoi il est signé pour 1 an (pouvant être réduit à 9 mois), sans tacite reconduction. Le délai de préavis est d’un mois, et le montant du dépôt de garantie équivaut à deux mois de loyers hors charges.

Préavis logement meublé résidence principale

Bon à savoir

Pensez à vous renseigner au sujet des différents régimes fiscaux qui s’appliquent aux revenus perçus, selon le bail que vous avez mis en place.

Le bail mobilité

Le bail mobilité permet davantage de souplesse aux personnes en situation de mobilité professionnelle et aux étudiants. Il est signé pour 1 à 10 mois maximum et ne peut être reconduit tacitement. Il s’adresse uniquement à certains profils de locataires (étudiants, apprentis, stagiaires, personnes en formation professionnelle, en mutation professionnelle ou en mission temporaire).

Bail mobilité - location logement

Le bail de location meublée saisonnière

Il est utilisé uniquement dans le cadre des locations de vacances. C’est un bail à durée déterminée contractuellement à l’avance, qui n’entraîne pas le versement d’un dépôt de garantie. Le locataire ne peut pas le résilier, le bail prend donc fin à l’issue de la période définie.

Quels documents demander aux locataires ?

Lorsque vous recevez les candidats à la location, vous pouvez leur demander un certain nombre de documents qui vont vous permettre de vérifier à la fois son identité et sa solvabilité. Mais la liste de ces documents est stricte et encadrée, vous ne pouvez rien demander d’autre que les pièces suivantes :

  • Photocopie de sa carte d’identité (ou de son passeport).
  • Trois derniers bulletins de salaire (s'il est salarié) ou deux derniers bilans (s'il est un travailleur indépendant).
  • Justificatif de domicile (quittance EDF, avis de taxe d’habitation, etc.).

Une fois que vous avez recueilli l’ensemble de ces pièces de la part de tous les candidats, vous êtes alors en mesure de comparer les différentes candidatures et faire un choix librement, pour retenir le plus solvable. N’oubliez pas que si vous demandez au locataire d’apporter un garant, vous pouvez demander les mêmes pièces à ce dernier pour vous assurer que le garant est également solvable.

Documents obligatoires pour un dossier de location

Comment être sûr que vos loyers seront payés ?

La plus grande crainte de tous les propriétaires bailleurs est bien entendu d’être confrontés à des loyers impayés. Mais des solutions existent pour limiter les risques et vous protéger au maximum :

  • Vous pouvez souscrire une GLI (garantie loyers impayés). Cette assurance vous verse les loyers impayés le cas échéant.
  • Vous pouvez demander au locataire de trouver un garant, qui peut être un parent, un ami ou un membre de sa famille. Cette personne va se porter caution et se substituer au locataire si ce dernier ne paie plus ses loyers. Vérifiez quand-même que les revenus du garant sont suffisants.
  • La garantie Visale proposée par Action Logement, couvre les loyers impayés durant 3 ans, dans la limite de 36 mois de mensualité. Pour en bénéficier, le loyer ne doit pas dépasser 1 500 € à Paris et 1 300 € partout ailleurs, et le locataire doit répondre à certains critères d’âge et de statut.
  • Vous pouvez demander au locataire qu’il choisisse un garant institutionnel en ligne tel que Youse. Il va déposer un dossier de demande et recevra une réponse de la part du garant : si celle-ci est positive, vous bénéficiez alors d’une sécurité supplémentaire.

Bon à savoir

Certains garants institutionnels prélèvent eux-mêmes le montant du loyer chaque mois sur le compte du locataire et ils vous le reversent directement.

Louer seul ou mettre en gestion locative ?

Tout propriétaire bailleur s’est déjà posé la question de savoir s’il est possible de gérer seul la location d’un bien immobilier. Il faut donc commencer par évaluer les différentes missions de la gestion locative : il s’agit de prendre des photos, rédiger un texte pour les annonces visant à trouver un locataire, répondre aux prises de contact, fixer les rendez-vous pour les visites, rencontrer les locataires, recueillir les candidatures, les comparer, choisir un locataire, puis rédiger le bail, organiser la signature et l’état des lieux d’entrée. A ce stade, vous avez simplement réussi à trouver un locataire pour votre logement. Par la suite, il faut percevoir le loyer, relancer le locataire le cas échéant, éditer les quittances de loyer, puis se charger de contacter des professionnels lorsqu’il faut effectuer une réparation, sans oublier d’effectuer l’état des lieux de sortie lorsqu’un locataire s’en va. Bref, vous l’aurez compris, la gestion locative est particulièrement chronophage, il s’agit d’un véritable métier à part entière. Il est donc plus judicieux de confier cette tâche à un agent immobilier qui va se charger de tout de A à Z et en respectant le cadre juridique.

Frais d'agence gestion locative

Bon à savoir

Faire appel à un professionnel permet également de mettre en location un logement éloigné de votre domicile : tout peut alors se faire à distance.

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