Le guide pour le propriétaire bailleur

Quelles sont les normes pour louer un logement ?

Pour commencer, vous devez louer un logement qui assure la sécurité et le confort des locataires qu’il va abriter. Cela suppose de respecter certaines normes et règles en vigueur concernant le logement. Vous devez louer un logement décent, cela signifie qu’il doit répondre à certains critères comme l’étanchéité, la possibilité pour le locataire de le verrouiller. Les fenêtres et les escaliers ne doivent pas présenter de danger, la surface ne doit pas être inférieure à 9 m², l’air doit y être de bonne qualité, les installations électriques doivent être aux normes, etc. Vous devez fournir à votre locataire un DPE (Diagnostic de Performance Energétique), la chaudière et l’isolation doivent être vérifiées, et si la construction de votre logement est postérieure à 2008, il doit respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Quel bail de location choisir pour louer votre logement ?

Lorsque vous souhaitez vous lancer dans la location d’un logement, il est essentiel de se pencher sur les différents baux afin de choisir celui qui vous convient le plus.

Le bail de location vide

Le bail de location vide s’adresse à une majorité de locataires, à condition que le bien constitue leur résidence principale. Sa durée est de 3 ans avec tacite reconduction.  Si le locataire souhaite quitter la location, le délai de préavis sera de 3 mois mais seulement d’1 mois si le logement est situé en zone tendue. De plus, à son entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer  hors charges.

Le bail de location meublée

Le bail de location meublée s’adresse généralement aux étudiants, c’est pourquoi il est signé pour 1 an (pouvant être réduit à 9 mois), sans tacite reconduction. Le délai de préavis est d’un mois, et le montant du dépôt de garantie équivaut à deux mois de loyers hors charges.

Le bail mobilité

Le bail mobilité permet davantage de souplesse aux personnes en situation de mobilité professionnelle et aux étudiants. Il est signé pour 1 à 10 mois maximum et ne peut être reconduit tacitement. Il s’adresse uniquement à certains profils de locataires (étudiants, apprentis, stagiaires, personnes en formation professionnelle, en mutation professionnelle ou en mission temporaire).

Quels documents demander aux locataires ?

Lorsque vous recevez les candidats à la location, vous pouvez leur demander un certain nombre de documents qui vont vous permettre de vérifier à la fois son identité et sa solvabilité. Mais la liste de ces documents est stricte et encadrée, vous ne pouvez rien demander d’autre que les pièces suivantes :

• Photocopie de sa carte d’identité (ou de son passeport).
• Trois derniers bulletins de salaire (s'il est salarié) ou deux derniers bilans (s'il est un travailleur indépendant).
• Justificatif de domicile (quittance EDF, avis de taxe d’habitation, etc.).

Une fois que vous avez recueilli l’ensemble de ces pièces de la part de tous les candidats, vous êtes alors en mesure de comparer les différentes candidatures et faire un choix librement, pour retenir le plus solvable. N’oubliez pas que si vous demandez au locataire d’apporter un garant, vous pouvez demander les mêmes pièces à ce dernier pour vous assurer que le garant est également solvable.

Comment être sûr que vos loyers seront payés ?

La plus grande crainte de tous les propriétaires bailleurs est bien entendu d’être confrontés à des loyers impayés. Mais des solutions existent pour limiter les risques et vous protéger au maximum :

La garantie loyers impayés (GLI)

L’une des solutions pour se prémunir des loyers impayés consiste à souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un organisme. Pour pouvoir en bénéficier, votre locataire doit avoir une situation stable aux yeux de l’assureur qui étudie donc son profil et sa solvabilité avant de vous accorder la garantie. Il exclut généralement les salariés précaires. Le prix de la GLI dépend du type de contrat que vous souscrivez :

• Si vous souscrivez un contrat individuel, le coût s’élève en moyenne de 2,50 à 4 % du montant des loyers perçus, charges comprises.
• Si vous optez pour un contrat de groupe, le coût est alors de 1,50 à 3 % du montant des loyers perçus, charges comprises.

L’avantage de la GLI, c’est qu’elle propose une couverture assez large : elle vous couvre en cas de loyers impayés et se substitue donc au locataire et selon le contrat auquel vous souscrivez, elle couvre également les dégradations, les frais de procédure, le départ prématuré du locataire, etc. Notez que dans le cadre d’une indemnisation au titre des loyers impayés, vous devez généralement respecter un délai de carence qui peut s’étendre de 1 à 3 mois, une sorte de franchise avant de bénéficier du versement.

Un garant par un parent ou un ami

Vous pouvez demander au locataire d’apporter un garant, qui peut être un parent, un ami ou tout autre membre de la famille. Cette personne va se porter caution et se substituer au locataire si ce dernier cesse de payer ses loyers. Il convient cependant de vérifier que les revenus du garant sont suffisants pour assurer le versement des loyers le cas échéant, mais également de s’assurer qu’il n’est pas déjà le garant d’un autre locataire. Cela peut être le cas lorsque les parents de plusieurs enfants se portent caution pour le compte de chacun d’entre eux. Le plus grand risque que vous encourez avec le recours à un garant repose sur sa capacité ou non à assumer le versement des loyers si le locataire ne paie plus, d’autant qu’il existe deux types de cautionnement qui n’impliquent pas les mêmes garanties :

• Dans le cadre d’une caution simple, le bailleur ne peut se retourner contre le garant qu’après avoir réclamé le versement au locataire. Il doit donc entamer une procédure en envoyant un commandement de payer avec accusé de réception par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Si cette relance n’aboutit pas, le bailleur peut alors faire appel au garant, en lui notifiant qu’une procédure a été entamée au préalable.
• Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser directement au garant à partir du premier loyer impayé, sans entamer de procédure préalablement, et quelle que soit la raison du défaut de paiement du locataire.

La garantie Visale by Action Logement

La garantie Visale proposée par Action Logement couvre les loyers impayés durant 3 ans dans la limite de 36 mensualités. Pour en bénéficier, le loyer, que vous appliquez, ne doit pas excéder 1 500 € mensuels à Paris, et 1 300 € partout ailleurs. De plus, le locataire doit répondre à certains critères d’âge et de statut.

Le garant institutionnel pour une sécurité renforcée

Une autre solution consiste à demander au locataire qu’il choisisse un garant institutionnel en ligne. Cette option s’avère particulièrement intéressante à plusieurs égards :

• Pour commencer, le garant institutionnel va étudier le dossier du candidat à la location pour ne retenir que les dossiers considérés comme fiables, et les locataires suffisamment solvables. Cela vous apporte une première garantie de la solidité du dossier du locataire.
• En cas d’impayés, ce garant va agir comme un garant classique, à savoir vous verser les loyers impayés si vous y êtes confronté(e). Mais la différence avec un garant traditionnel, c’est que ses ressources sont évidemment suffisantes, vous n’avez donc aucun risque de faire face à des difficultés de paiement de la part du garant.
• Certains garants en ligne agissent comme des intermédiaires entre le bailleur et le locataire, puisqu’ils proposent de prélever le loyer chaque mois au locataire, pour le reverser directement au propriétaire, moyennant une indemnité de 3 à 4 % environ. Cela vous apporte l’assurance de percevoir le loyer chaque mois à date fixe.

Louer seul ou mettre en gestion locative ?

Tout propriétaire bailleur s’est déjà posé la question de savoir s’il est possible de gérer seul la location d’un bien immobilier. Il faut donc commencer par évaluer les différentes missions de la gestion locative : il s’agit de prendre des photos, rédiger un texte pour les annonces visant à trouver un locataire, répondre aux prises de contact, fixer les rendez-vous pour les visites, rencontrer les locataires, recueillir les candidatures, les comparer, choisir un locataire, puis rédiger le bail, organiser la signature et l’état des lieux d’entrée. A ce stade, vous avez simplement réussi à trouver un locataire pour votre logement. Par la suite, il faut percevoir le loyer, relancer le locataire le cas échéant, éditer les quittances de loyer, puis se charger de contacter des professionnels lorsqu’il faut effectuer une réparation, sans oublier d’effectuer l’état des lieux de sortie lorsqu’un locataire s’en va. Bref, vous l’aurez compris, la gestion locative est particulièrement chronophage, il s’agit d’un véritable métier à part entière. Il est donc plus judicieux de confier cette tâche à un agent immobilier qui va se charger de tout de A à Z et en respectant le cadre juridique.