Un propriétaire peut être amené à réaliser des travaux dans le logement qu’il loue pour améliorer le confort du locataire. Dans certains cas, le coût de ces travaux peut se répercuter sur le loyer. Comment augmenter le loyer en cours de bail ou en cas de relocation ?
Travaux : comment augmenter le loyer en cours de bail ?
Le propriétaire peut parfois se lancer dans de gros travaux dans le bien qu'il propose à la location. Dans certains cas, le coût de ces travaux peut être répercuté en partie sur le loyer du locataire. La majoration annuelle ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux (toutes taxes comprises) dans les zones tendues. Pour augmenter son loyer, le propriétaire doit réaliser des travaux notables, qui améliorent le confort de l’occupant (climatisation, chauffage central, fenêtres double-vitrage, etc.). Il ne peut pas procéder à une majoration du loyer suite à des travaux de mise aux normes, qui font partie de ses obligations, ni suite à de petits travaux (coup de peinture, changement de moquette…). En cours de bail, le loyer peut être majoré uniquement si le propriétaire et le locataire ont convenu ensemble de travaux d'amélioration que le propriétaire réalise à ses frais. Une clause du bail de location (ou un avenant) doit déterminer le montant de la majoration applicable après l'achèvement des travaux. Pour un renouvellement de bail, le montant des travaux doit être équivalent à au minimum 1 an de loyer et le locataire doit être prévenu de l’augmentation au moins 6 mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de clause inscrite dans le bail de location (ou d'un avenant), le loyer peut être augmenté dès l'achèvement des travaux d’amélioration.
Relocation : peut-on augmenter le loyer après des travaux ?
En cas de relocation, le propriétaire peut fixer un loyer supérieur à celui du locataire précédent s’il a réalisé des travaux d'amélioration dans le logement ou dans les parties communes. Seuls les travaux qui améliorent le confort de l’occupant sont pris en compte.
- Pour être répercuté sur le loyer, le montant des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyer. Les travaux doivent avoir été réalisés depuis de début du bail du locataire précédent ou depuis son dernier renouvellement. Précisons que la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux (toutes taxes comprises) dans les zones tendues.
- Si les travaux d’amélioration représentent plus d’une année de loyer, la fixation du nouveau loyer est libre, comme c’est le cas en dehors des zones tendues.
- Si les travaux portent sur les parties communes, le coût des travaux d’amélioration est pris en compte à hauteur des tantièmes du logement.
A Paris, la hausse du loyer faisant suite à des travaux d’amélioration doit s’inscrire dans le cadre de l’encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019 : le loyer ne doit donc pas être inférieur de plus de 30 %, ni supérieur de plus de 20 % au loyer de référence, qui varie selon le quartier.
En zone tendue, la majoration du loyer ne peut excéder 15 % du coût des travaux d'amélioration réalisés dans le logement loué.
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