La location meublée répond à des règles spécifiques, d’autant qu’il existe différentes façons de louer en meublé. Le logement peut faire office de résidence principale, de résidence secondaire ou encore être loué à des vacanciers. Pour chacune de ces locations, les règles qui s’appliquent peuvent varier, sans oublier la fiscalité qui est avantageuse pour le propriétaire.
Quels sont les équipements obligatoires pour une location meublée ?
Pour pouvoir mettre un logement en location meublée, certains équipements sont indispensables et inscrits dans la loi. Une liste de mobilier et d’équipement est fixée par décret. Le logement doit contenir :
- Les équipements permettant au locataire de dormir, à savoir la literie, une couette, une couverture, un dispositif pour occulter les fenêtres dans les pièces qui font office de chambre à coucher.
- Le locataire doit pouvoir préparer ses repas au quotidien, ce qui implique d'équiper le logement de plaques de cuisson, d'un four ou d'un four à micro-ondes, d'un réfrigérateur et d'un congélateur ou d'un réfrigérateur doté d’un compartiment freezer, de vaisselle permettant de prendre les repas, des ustensiles de cuisine, d'une table et des sièges.
- Des accessoires pour le quotidien, comme des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d’entretien permettant de faire le ménage (aspirateur, balai), etc.
De plus, le logement doit également répondre aux critères de décence dictés par la loi, à savoir une surface minimale de 9 m², l’installation d’un point d’eau potable, la possibilité de pouvoir aérer les pièces du logement, ainsi que des diagnostics techniques conformes. Le logement doit disposer d’un éclairage naturel suffisant et seuls les plus petits logements peuvent disposer de sanitaires situés à l’extérieur du logement et peuvent être dispensés de douche ou de baignoire. Il s’agit des anciennes chambres de service pour lesquelles les sanitaires se situent sur le palier.
Lorsque le logement ne comporte pas tous les équipements obligatoires, le bail peut alors être requalifié par un juge.
Quels sont les différents types de location meublée ?
La location meublée englobe différentes formes qui donnent lieu à des modalités de location différentes.
La location en tant que résidence principale
En premier lieu, il est possible de mettre le logement en location en tant que résidence principale du locataire. Cela implique alors une durée de contrat d’un an contrairement aux trois ans qui s’imposent dans le cas d’une location vide et cette durée est même ramenée à 9 mois lorsque le logement est loué à un étudiant. De même, la durée du préavis en cas de congé de la part du locataire est d’un mois, alors qu’il est de trois mois dans le cas des locations vides. Dans le même ordre d’idée, un propriétaire souhaitant récupérer son logement se voit également appliqué un préavis de 3 mois, alors qu’il est de 6 mois pour les locations vides.
Le bail mobilité
La loi ELAN de 2019 a instauré un nouveau bail de location de courte durée appelé le bail mobilité. Ce bail est signé dans le cadre d’une location meublée, mais sa durée doit obligatoirement être comprise entre 1 et 10 mois. Il ne peut être proposé qu’à un certain profil de locataires, à savoir des personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle, en mission temporaire, etc. La durée du bail peut être modifiée une fois par avenant au contrat, mais la durée totale de la location ne doit pas excéder 10 mois. Le locataire peut résilier le bail mobilité à tout moment mais doit respecter un préavis de départ d’un mois.
La location meublée touristique
Il est possible de louer un logement meublé à des vacanciers. Il s’agit alors d’un meublé touristique. La location ne doit pas durer plus de 90 jours et le contenu du contrat est spécifique à ce type de location. On n’applique pas de préavis de départ dans le cadre d’une location touristique, et il est généralement d’usage de demander au locataire le versement d’arrhes, une somme qui fait office d’avance sur la réservation mais qui ne peut excéder 25 % du prix total de la location.
La location meublée en tant que résidence secondaire
La location meublée en tant que résidence secondaire entraîne des règles plus souples car ce bail est régi par le Code civil et de nombreux éléments sont librement négociés et décidés entre le locataire et le propriétaire.
Le montant du dépôt de garantie d’une location meublée à usage de résidence principale est fixé à deux mois de loyer hors charges.
Location meublée : quelle fiscalité ?
La location meublée est réputée pour être fiscalement avantageuse pour le propriétaire, dans la mesure où elle dépend du régime fiscal des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers comme avec la location vide. On relève deux types de régimes fiscaux :
Le régime du micro-BIC
Le régime du micro-BIC qui s’applique de plein droit si les revenus du déclarant issus de la location n’excèdent pas 72 600 € pour les locations d’habitation et 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés touristiques. Qu’il ait le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) ou de LMP (loueur meublé professionnel), le bailleur déclare alors le montant des sommes encaissées au titre de la location et bénéficie d’un abattement de 50 % s’il s’agit de locations d’habitation et 71 % s’il s’agit de chambres d’hôte ou de meublés de tourisme.
Le régime réel
Le régime réel demeure le régime fiscal le plus avantageux, dans la mesure où il permet de créer un déficit comptable après avoir déduit les charges et l’amortissement des loyers encaissés. Ce régime s’applique par défaut dès lors que les recettes locatives du déclarant excèdent 72 600 € ou 176 200 € selon le type de location. Mais le régime réel simplifié est également appliqué de plein droit en-deçà de ces seuils dès lors que :
- Ce régime est manifestement plus favorable que le régime du micro-BIC et le régime réel est alors accessible sur option après en avoir formulé la demande auprès des services fiscaux.
- Le bien est détenu en indivision, ce qui concerne les couples mariés en séparation de biens, les couples pacsés, les concubins, la détention entre amis, frères et sœurs, cousins, etc.
Avec le régime réel, toutes les dépenses et charges associées au bien et à sa location peuvent être déduites des recettes déclarées. Il est donc possible de déduire le montant de la taxe foncière, les factures d’entretien et de réparation, les équipements du logement, les frais d’assurance, les intérêts d’emprunt, les charges de copro, les frais de déplacement pour se rendre en assemblée générale, les honoraires de gestion, etc. Mais on peut également déduire l’amortissement du mobilier, des travaux et de l’immobilier. Ce régime fiscal permet donc de diminuer nettement le montant imposable, voire de l’amener à zéro.
Le bail de location meublé n’est pas reconduit automatiquement de façon tacite lorsqu’il est loué pour 9 mois à un étudiant.
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